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Addebito spese al condomino: quando è lecito?

2 settembre 2018


Addebito spese al condomino: quando è lecito?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 settembre 2018



Spese legali, postali e di risarcimento del danno: quando l’assemblea di condominio può addossare il rimborso delle spese al singolo proprietario.

L’assemblea di condomìnio può decidere di addebitare al singolo proprietario le spese postali per le raccomandate a lui dirette, o le spese legali per i giudizi che lo hanno visto personalmente coinvolto, o i costi per la riparazione di servizi comuni (ad esempio l’ascensore o il cancello) da lui rotti? Il problema è diffusissimo. I dissidi e i conflitti interni ai palazzi fanno nascere contestazioni per importi a volte irrisori. «È una quesitone di principio» si dice; oppure si tende a giustificare la decisione con il timore che la spesa possa, in futuro, moltiplicarsi per ognuno degli inquilini. Ma quando è lecito l’addebito delle spese al condòmino? La questione è stata affrontata diverse volte dalla giurisprudenza. Vediamo cosa è stato detto in queste occasioni.

Addebito dei costi di riparazione dei servizi comuni

Un signore che vive al sesto piano ha utilizzato l’ascensore per trasportare degli arredi, superando i limiti di carico imposti dalla ditta costruttrice. L’ascensore si è rotto; ma siccome non è la prima volta che succede, avete deciso in assemblea di addebitargli il costo per l’intervento della ditta di manutenzione. Potete farlo? La risposta è no. Come chiarito dalla Cassazione [1], le spese di riparazione dei servizi comuni si ripartiscono solo per millesimi, anche quando il responsabile del danno è uno solo. Tutt’al più l’amministratore può – se il regolamento lo consente – comminare una sanzione fino a 200 euro (800 in caso di recidiva) per l’uso improprio del bene comune. Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo Danni in condominio: l’assemblea può imporre il risarcimento?

Infiltrazioni: chi paga i danni?

Se dal tetto o dal lastrico solare piove acqua e va a finire nell’appartamento di uno dei condòmini, l’assemblea deve subito deliberare gli interventi di riparazione e isolamento delle parti comuni. Ma chi paga i lavori di ripristino della vernice all’interno dell’abitazione privata? Anche in questo caso, i costi non possono essere addebitati solo all’interessato ma vanno ripartiti per millesimi tra tutti i proprietari.

La giurisprudenza [2] ricorda che la regola – che può essere derogata solo se c’è l’unanimità dei consensi dei condomini – impone la divisione delle spese condominiali solo in base ai millesimi di proprietà, perché questo è il criterio imposto dal codice civile e l’assemblea non può disporre diversamente. Diversamente è nulla la delibera condominiale che pone a carico di un solo condomino (nel caso di specie, quello danneggiato dalle infiltrazioni d’acqua) le spese sostenute per lavori straordinari.

Addebito delle spese postali al condomino che non usa la Pec

Nel tuo palazzo, molti condomini hanno la Pec o vivono a stretto contatto con l’amministratore, per cui solo tu e pochi altri ricevete le comunicazioni con la raccomandata a/r. L’assemblea ha così deciso di addebitarti i costi per le spese postali per le convocazioni delle periodiche riunioni. «Peggio per te che non hai la posta elettronica certificata (che non comporta spese) o che non vai dall’amministratore a ritirare l’avviso a mani», ti dicono i vicini di casa. Possono farlo? Neanche in questo caso si può addebitare la spesa al singolo condomino. Come in tutte le ipotesi viste in precedenza, anche le spese postali devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo millesimi, nonostante alcuni di questi non concorrano all’esborso e si sono dotati, a loro carico, di una Pec o si sono presi la briga di controfirmare l’avviso lasciato dall’amministratore nella cassetta delle lettere e restituirglielo con la dimostrazione di ricevimento.

Secondo il Tribunale di Napoli «le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all’invio della corrispondenza a singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione del condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate ad personam» [3].  

Leggi anche Come si ripartiscono le spese di condominio?  

Addebito spese legali al condomino moroso

Veniamo ora a uno dei capitoli più spinosi: quello dell’addebito delle spese legali per il recupero delle quote non pagate dai morosi. Chi paga l’avvocato del condominio?  In numerosi condòmini, l’amministratore imputa tali costi al moroso stesso che non è in regola con gli oneri. Eppure non si può fare. L’assemblea condominiale non può deliberare spese individuali attribuibili ad un singolo condomino. Quest’ultima quindi non può prendere decisioni autonomamente riguardo all’addebito di spese personali ad un condomino. Tutt’al più ciò è possibile solo quando, intervenuta la sentenza del giudice di condanna nei confronti del moroso, abbia addebitato a questi le spese legali del procedimento. Quindi c’è bisogno di un titolo giudiziale, di una decisione del magistrato; non possono essere invece i condomini a decidere a riguardo [4]. È affetta da nullità la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.

Discorso diverso quando si tratta delle spese legali per la causa contro un solo condomino: secondo la Cassazione è nulla la deliberazione dell’assemblea che – all’esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino – disponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso dell’avvocato nominato in tale processo». In questo caso non opera la regola generale (di cui abbiamo parlato poc’anzi) che impone la ripartizione di tutte le spese condominiali secondo i millesimi di proprietà.

Ti invito, in proposito, a leggere Condominio, come non partecipare alla causa e non pagare le spese. Ogni condomino ha la possibilità di dissentire dalla decisione del condominio di promuovere o resistere a una causa e di non subirne le conseguenze in termini di spese. A prevederlo è il codice civile che stabilisce quanto segue: «Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente».

Spese personali: quali possono essere?

Da quanto abbiamo appena visto, la voce «spese personali» sul rendiconto presentato dall’amministratore al singolo condòmino, in sede di riscossione delle relative quote, non può contenere le voci che abbiano appena passato in rassegna. Dunque le «spese personali» possono tutt’al più derivare da una sanzione pecuniaria per violazione del regolamento condominiale. Il codice infatti autorizza l’assemblea a stabilire sanzioni fino a 200 euro (800 euro in caso di recidiva) a chi viola detto regolamento. A infliggere le “multe” è l’amministratore che, a tal fine, deve essere autorizzato dall’assemblea. La norma è applicabile esclusivamente in presenza di un’esplicita previsione del regolamento condominiale , ne consegue che in mancanza è illegittima una deliberazione condominiale nella parte in cui stabilisce, a carico di alcuni condomini, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.

C’è poi un altro caso in cui è lecito l’addebito delle spese al condomino: quando questi non collabori con l’amministratore per la compilazione del registro di anagrafe condominiale (ad esempio non comunicando i propri dati o quelli dell’affittuario). 

La particolarità è che le spese personali possono essere addebitate dall’assemblea in capo al singolo, solo qualora quest’ultimo abbia accettato le spese in questione o quando sono statuite dall’autorità giudiziaria.

Da ciò consegue che è nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che addebiti spese personali ad un condomino, in mancanza di una sentenza fondante il presupposto.

note

[1] Cass. sent. n. 26360/2017; Cass. sent. n. 7890/1999; Cass. sent. n. 10053/2013.

[2] G.d.P. Milano, sent. n. 5049/16 del 19.05.2016. 

[3] Trib. Napoli, sent. n. 12015/2003 così anche Trib. Milano sent. n. 7103/2015.

[4] Cass. ord. n. 1629/18 del 23.01.2018; Trib. Milano sent. n. 5195/2016.

[5] Cass. sent. n. 13885/2014 e n. 801/1970. «È nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condomino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino, e neppure, perciò, trovando applicazione in tale ipotesi l’art. 1132 c.c.»


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