Diritto e Fisco | Editoriale

Impianto gas non a norma: chi ne risponde?

20 maggio 2018


Impianto gas non a norma: chi ne risponde?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 maggio 2018



Manutenzione dell’impianto di riscaldamento: rischi per l’installatore e per il padrone di casa. L’inquilino è responsabile solo per la mancata manutenzione.

Chi dà una casa in affitto deve solo fornire all’inquilino l’attestato di prestazione energetica (l’Ape) ma non è tenuto anche a consegnargli i certificati di conformità dei vari impianti dell’appartamento. Peraltro la manutenzione della caldaia resta a carico dell’affittuario, il quale tutt’al più potrà esigere il relativo libretto. Ciò nonostante si possono verificare delle situazioni in cui, a causa dell’impianto non a norma, vi siano delle situazioni di pericolo. Come si risolvono queste problematiche di tipo legale tra affittuario e proprietario di casa? Nel caso di impianto a gas non a norma chi ne risponde? Sulla questione è intervenuta di recente la Cassazione con una ordinanza [1]. Ecco cosa è stato detto nel caso di specie.

Il padrone di casa deve consegnare all’affittuario l’immobile in buon stato di manutenzione, in modo cioè da garantirgli il «pacifico godimento» dello stesso. In altre parole l’inquilino deve poter abitare comodamente nell’appartamento per come del resto gli è stato promesso nel contratto di locazione. Se è facile però accorgersi, prima della firma sulla scrittura privata, delle condizioni in cui si trova la pittura delle stanze, la porta di ingresso o eventuali elettrodomestici, non è altrettanto agevole comprendere lo stato in cui si trovano i vari impianti (quello idrico, della luce e del gas). Per cui, se anche l’affittuario dovesse dichiarare in contratto di «accettare l’immobile nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova», ivi compresi eventuali  difetti, tale dichiarazione non si estende ai cosiddetti «vizi occulti», quelli cioè non conoscibili con l’ordinaria diligenza. Tale è ad esempio un impianto elettrico o del gas, i cui tubi sono normalmente nascosti dalle pareti o dal pavimento.

Che succede, allora, se l’inquilino si trova dinanzi a un impianto non a norma e lo scopre solo dopo qualche mese? La giurisprudenza ritiene che, salvo il caso in cui il difetto sia così grave da non consentire di vivere all’interno della casa (si pensi all’impianto elettrico con il rischio di fulminazione), egli resta tenuto a versare il canone di locazione, né può autoridurselo. Dovrà piuttosto agire prima davanti al giudice – se il padrone di casa non accetta accordi bonari – affinché ordini al locatore le modifiche ed eventualmente riduca l’importo dell’affitto. Se invece l’immobile è invivibile a causa dell’impianto non a norma, l’inquilino può smettere di pagare.

Vediamo ora, nel caso di impianto a gas non a norma chi ne risponde: l’inquilino o il locatore? Su questo aspetto si è espressa la Cassazione.

Immaginiamo che l’affittuario subisca dei danni alla salute a causa di una fuga di gas. Secondo la Corte, ai sensi di legge [2], la responsabilità è dell’installatore insieme al proprietario di casa se, ad esempio, c’è una fuoriuscita di monossido di carbonio dal radiatore a gas causata dalla rottura di una guarnizione. Da tali premesse la giurisprudenza ha riconosciuto una responsabilità solidale di entrambi i soggetti.

In particolare la responsabilità del proprietario sussiste per le seguenti ragioni:

  • per aver realizzato un impianto non a norma ed esserne il titolare [3]: si tratta di una responsabilità “oggettiva”, che scaturisce cioè a prescindere dalla sussistenza di malafede o di colpa, ma che scatta per il solo fatto di essere custode della “cosa” che ha determinato il danno;
  • per il mancato rilascio da parte dell’installatore della dichiarazione di conformità e del libretto di impianto;
  • per il malfunzionamento del termostato.

In pratica, il locatore deve accertarsi che l’impianto sia a norma prima di dare in affitto una casa e il minimo di diligenza che gli viene richiesto è farsi consegnare dall’installatore non solo il libretto di impianto ma anche la dichiarazione di conformità. Svolti questi adempimenti e avendo fatto tutto ciò che a lui può essere chiesto – secondo le relative competenze e conoscenze – per escludere il rischio di mal funzionamento non potrebbe essere responsabile per eventuali difetti di funzionamento. Difetti che, certo, se dipendono da omessa manutenzione ricadono invece sull’inquilino medesimo il quale è tenuto a provvedere ai controlli periodici sobbarcandosi anche le relative spese.

La Corte di Appello sosteneva che le tubazioni non a norma erano una condizione che aveva comunque concorso a determinare il non esatto funzionamento dell’impianto; il mancato rilascio della dichiarazione di conformità e del libretto di impianto avevano contribuito a indurre il proprietario a non rendersi conto delle necessità manutentive; il malfunzionamento del termostato era stato uno specifico difetto dell’impianto che aveva concorso nel danneggiamento della guarnizione collocata tra il corpo scaldante e la curva di scarico dei prodotti della combustione, causa ultima del sinistro. Invero la Corte di Appello ha ritenuto che la condotta omissiva del proprietario è stata causa concorrente, ma non esclusiva dell’evento riferibile anche alla condotta dell’installatore.

Esistono opinioni  (anche se hanno trovato poco conforto nella giurisprudenza), secondo cui se l’impianto a gas viene realizzato da un installatore in modo non conforme alla normativa il proprietario dell’immobile non può essere responsabile avendo fatto affidamento sull’operato del primo. È però necessario che il committente si curi di verificare, nei limiti del possibile, che tutto sia a norma, il che – come anticipato – gli impone di richiedere la consegna del libretto di impianto e la dichiarazione di conformità. La mancanza di tali documenti depone per l’insicurezza dell’impianto che non può essere messo in esercizio in quanto legalmente insicuro. Vale a dire che per il legislatore la mancanza di tali documenti previsti per legge [4] per attestare il rispetto delle norme di legge dell’installazione, già da sola dimostra l’insicurezza dell’impianto. La normativa stabilisce a riguardo [5] che il proprietario dell’impianto adotti le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione predisposte dall’impresa installatrice e dai fabbricanti delle apparecchiature installate. Invero, al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’installatore rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti a regola dell’arte.

Per comprendere se l’immobile è quindi a norma occorre un esame concreto, ma se è di recente costruzione, o se sia stato ristrutturato, deve essere conforme alle norme di legge vigenti e al Dm Sviluppo economico [4], in materia di installazione di impianti. In particolare, esso include tra gli impianti che devono essere progettati e “certificati” – salvo sanzioni – quelli per la distribuzione e per l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione e aerazione dei locali. Tale Dm non stabilisce nulla in merito ai casi di locazione di appartamenti. Certo è che, in base al codice civile, il locatore deve «consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione». Della successiva manutenzione dell’impianto a gas è responsabile invece l’affittuario che non provvede alle verifiche periodiche; così se l’immobile si incendia o ha altri danni, sarà il padrone di casa a pretendere di essere risarcito.

note

[1] Cass. ord. n. 9652/2018.

[2] Artt. 2043, 2050 cod. civ. e 40 e 41 cod. pen.

[3] Ai sensi degli articoli 2051 e 2050 cod. civ. per la realizzazione di un impianto non a norma in relazione alle tubazioni.

[4] Previsti dall’art. 7.M. n. 27/2008.

[5] Articolo . 8 del D.M. n. 37/2008.


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