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Riscaldamento centralizzato e autonomo in condominio

20 Maggio 2018


Riscaldamento centralizzato e autonomo in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Maggio 2018



Regolamentazione, disciplina e limiti: scopriamo tutto quello che riguarda il riscaldamento centralizzato e autonomo in condominio.

Un buon numero di edifici condominiali possiede un impianto di riscaldamento centralizzato, che viene attivato per determinate ore della giornata così da consentire di mantenere una temperatura costante all’interno delle abitazioni dei vari condomini. Spesso, oltre all’impianto di riscaldamento, viene condiviso anche quello di condizionamento d’aria, per affrontare anche i periodi estivi. Tuttavia, non tutti conoscono quali sono le regole che riguardano il riscaldamento centralizzato, cosa prescrive la relativa disciplina e cosa dice la legge a proposito dei limiti per il suo funzionamento.
Altro aspetto molto importante riguarda la possibilità di staccarsi dall’impianto condominiale e installare un sistema di riscaldamento autonomo del condominio: anche in questo caso, però, ci sono delle condizioni che devono essere rispettate e di cui è importantissimo avere cognizione prima di fare ogni mossa. Per questi motivi segnaliamo tutto quello che può riguardare le problematiche condominiali relative al riscaldamento centralizzato e autonomo in condominio: la disciplina prevista dalla legge, i diritti e i doveri dei condomini, le regole sulla ripartizione delle spese e sulla sicurezza degli impianti, ma anche quello che concerne il distacco del sistema e l’installazione di un riscaldamento autonomo.

La disciplina del riscaldamento centralizzato

Come si è detto, in quasi tutti i condomini è installato un impianto di riscaldamento centralizzato posto al servizio di tutti i condomini. Quando ciò accade, l’impianto e tutte le sue componenti (come la caldaia, le condutture e le tubature e gli allacci di diramazione, fino all’ingresso nell’appartamento di proprietà personale di ciascun condomino, che invece rappresenta parte della proprietà esclusiva) sono considerati parti comuni del condominio. Da ciò derivano alcune conseguenze molto importanti: infatti, il sistema di riscaldamento centralizzato, se considerato bene condominiale, segue la disciplina prevista per le parti comuni.

Da questo punto di vista, infatti, tutto quanto concerne l’impianto è soggetto ad una comproprietà tra tutti i condomini, che godono degli stessi diritti e degli stessi obblighi per quanto riguarda il bene: ne deriva che ciascuno di essi deve essere libero di utilizzare l’impianto di riscaldamento centralizzato per la soddisfazione delle esigenze personali, ma, al contempo, non può apportare modifiche alla destinazione dell’impianto, né tanto meno, abusarne, utilizzandolo in modo tale da limitare l’altrui utilizzo; altra conseguenza importante riguarda la partecipazione alle spese, che, al pari degli altri beni comuni, viene ripartita in capo a tutti i condomini proporzionalmente al valore di proprietà delle rispettive unità immobiliari presenti nel condominio. Tra le altre conseguenze derivanti dal fatto che il riscaldamento centralizzato in condominio è una parte comune, deriva l’impossibilità di divisione dello stesso o di alterazione non soggetta al consenso unanime dei condomini: ne consegue, inoltre, che l’impianto di riscaldamento, essendo un complesso unitario con i locali che lo ospitano, non può essere considerato bene mobile pignorabile separatamente dall’edificio in cui è installato. In altri termini, i creditori del condominio non potranno cercare di ottenere quanto di spettanza agendo per l’espropriazione dell’impianto [1].

Dalla qualificazione del riscaldamento centralizzato come parte comune e dalla conseguente applicazione della sua disciplina, deriva anche l’importanza di stabilire quali sezioni dell’impianto devono escludersi da questa disciplina, tenendo che ci sono anche alcuni casi di confine, in cui, pur considerandosi il sistema parte comune si dà preferenza al singolo condomino: ad esempio, le tubazioni comuni dell’impianto di riscaldamento che passano all’interno di un locale di proprietà esclusiva non possono essere diversamente collocate con una decisione a maggioranza dei condomini e senza il consenso del proprietario stesso, se i lavori richiesti per questo tipo di operazione possono pregiudicare l’appartamento. Quindi anche elementi dell’impianto che vengono considerate parti comuni hanno una disciplina peculiare quando risultano attraversare un’unità immobiliare soggetta alla proprietà personale di uno dei condomini. A maggior ragione, la disciplina è ancora più stringente con riferimento a quelle porzioni del sistema che non si considerano parti comuni. Ad esempio, le tubature interne a ciascuna unità immobiliare, pur essendo allacciate all’impianto centrale, non si considerano parti comuni, ma afferiscono alla proprietà dell’appartamento: da ciò consegue che il proprietario dell’unità è responsabile in caso di perdite o guasti delle tubature, quando queste, a causa della fuoriuscita di acqua, producono danni all’appartamento del piano inferiore [2].

I diritti dei condomini

Visto che l’impianto di riscaldamento centralizzato rappresenta una parte comune del condominio, ciascun condomino ha il diritto di ricevere dall’impianto una quantità uniforme e sufficiente di calore, così che ogni unità immobiliare presente nell’edificio sia servita equamente. Pertanto, dal momento che il riscaldamento centralizzato è in comproprietà, il suo funzionamento deve servire in modo uguale, sia qualitativamente che quantitativamente, tutti i condomini.
Se però riscontrate temperature disomogenee tra appartamenti localizzati diversamente, come ad esempio fra piano superiore e inferiore, oppure tra appartamento esposto al nord o a sud, è possibile che questo dipenda da carenze strutturali o da una cattiva gestione dell’impianto: in questo caso spetta al condominio, ripartendo le spese fra tutti i condomini, ripristinare il funzionamento del riscaldamento centralizzato, rendendolo bilanciato ed equo. Viceversa, le spese di adeguamento spettano al singolo proprietario di un appartamento se si accerta che il difetto relativo al funzionamento dipende da un guasto presente nella porzione di impianto situata all’interno dell’unità immobiliare di proprietà: se, ad esempio, si sono ossidate le valvole, oppure ci sono state manomissioni delle tubature che passano all’interno dell’appartamento e questi malfunzionamenti influiscono sulla resa generale dell’impianto, trattandosi di una porzione che si considera di proprietà esclusiva, spetta al singolo condomino provvedere alle riparazioni necessarie, a proprie spese.

Cosa fare se nella vostra unità immobiliare la temperatura media è inferiore a quella delle altre e il condominio non si attiva per rimediare tecnicamente al disservizio? In questo caso, il singolo condomino non può astenersi dal contributo dovuto alle spese condominiali per il mantenimento del servizio, ma può agire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni subiti: rivolgetevi ad un legale, che saprà consigliarvi sulle azioni opportune. In tribunale sarà necessario accertare il danno subito, liquidato generalmente in considerazione dei contributi pagati dal condomino e dalle spese sostenute per supplire all’erogazione insufficiente del servizio: potrete addebitare al condominio, ad esempio, il costo per l’acquisto e il funzionamento di stufette elettriche predisposte per far fronte alle basse temperature [3].

Potrebbe capitare che il guasto o il disservizio si presenti per la decisione dei condomini di passare da un’alimentazione al gasolio ad una al metano: in questo caso, la delibera condominiale volta a trasformare la caldaia può determinare delle problematiche nel rendimento dell’impianto di riscaldamento centralizzato. In questo caso, per capire se è possibile impugnare la decisione dell’assemblea è necessario verificare se sussistono le maggioranze necessarie alla validità della delibera. Per far ciò occorre distinguere le seguenti ipotesi: se l’impianto preesistente è obsoleto oppure guasto, la giurisprudenza considera la decisione come una manutenzione straordinaria; viceversa, se l’impianto preesistente è ancora funzionante, la sua sostituzione è da considerarsi una miglioria. In ogni caso, se dalla decisione derivano danni o peggioramenti nella qualità del servizio, è possibile costringere i condomini ad intervenire per ripristinare la situazione, oppure citare in giudizio il condominio per il risarcimento del danno

La sicurezza degli impianti

Uno degli aspetti fondamentali che riguardano il riscaldamento centralizzato in condominio è quello della sicurezza degli impianti [4]. Per fare in modo che le installazioni non comportino possibili rischi per la sicurezza dei condomini, la legge prevede che negli edifici dotati di impianto centralizzato condominiale sono a carico dell’amministratore gli obblighi e le responsabilità del proprietario dell’impianto. L’amministratore o l’assemblea, inoltre, devono scegliere un terzo responsabile per la manutenzione e la gestione dell’impianto: si tratta di un professionista abilitato ed esperto del settore, al quale è formalmente attribuita la responsabilità relativa al buon funzionamento dell’impianto. Queste regole valgono anche nel caso del riscaldamento autonomo in condominio: il proprietario della singola unità immobiliare deve scegliere un tecnico abilitato a cui affidare la manutenzione minima richiesta dalla legge ai fini di sicurezza.

In particolare, i soggetti responsabili per la sicurezza degli impianti di riscaldamento devono gestire concretamente la caldaia e l’impianto, verificando la regolarità dell’accensione, predisponendo controlli e regolazioni opportune ed intervenendo per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le ditte tecniche hanno, quindi, il compito di accendere e spegnere l’impianto, verificando i fumi e controllando la sicurezza e tenuta delle tubazioni, ma anche quello di controllare il livello dei combustibili e dei lubrificanti, oltre a regolare le impostazioni dei programmi di termoregolazione. Tra i vari obblighi previsti per il responsabile ci sono:

  • la tenuta del libretto della centrale termica;
  • il rispetto del periodo stagionale di accensione e dell’orario di funzionamento previsti dalla legge;
  • il mantenimento dei gradi consentiti ai fini del risparmio energetico.

Il “libretto di impianto per la climatizzazione” è un documento richiesto dalle leggi di settore, da aggiornare periodicamente per le possibili ispezioni delle autorità competenti, in cui vengono registrati gli impianti e le componenti in funzione. Normalmente, il libretto (che indica le principali specifiche tecniche relative all’impianto) viene compilato per i nuovi impianti a cura della ditta installatrice, all’atto della prima accensione, mentre per gli impianti esistenti il suo aggiornamento è a cura del responsabile dell’impianto.
Invece, per quanto riguarda i controlli tecnici, gli operatori incaricati devono occuparsi dei controlli di manutenzione e di verifica dell’efficienza dell’impianto: si tratta di un obbligo molto importante, dal momento che le autorità regionali possono provvedere in qualsiasi momento alla effettuazione di ispezioni per verificare lo stato regolare dell’impianto.

Le regole di accensione dell’impianto

Un altro degli aspetti fondamentali da tenere in considerazione per capire la disciplina del riscaldamento centralizzato riguarda le regole di accensione dell’impianto. Infatti, per favorire il risparmio energetico e ottimizzare il consumo di risorse, evitando sprechi legati alla fornitura eccessiva di calore quando la stagione o le condizioni atmosferiche non lo richiedono, sono previsti determinati limiti alla possibilità di tenere acceso il riscaldamento nei condomini: è la legge ad individuare il periodo stagionale e, a seconda delle zone d’Italia, le ore massime di accensione consentite per ogni giorno [5]. Al di fuori degli specifici limiti temporali di funzionamento, gli impianti termici possono essere accesi soltanto in presenza di eccezionali condizioni climatiche che ne giustifichino il funzionamento, sempre non superando, però, la metà delle ore consentite in via ordinaria. Va detto, peraltro, che la legge individua anche una serie di eccezioni a questi obblighi, che riguardano principalmente gli edifici adibiti a funzioni pubbliche (come ospedali, scuole materne, attività industriali); allo stesso tempo, sono previste delle eccezioni relativamente alla durata oraria del funzionamento per i condomini che:

  • abbiano installato impianti termici che utilizzano sistemi di riscaldamento a pannelli radianti incassati nei muri;
  • usino impianti termici per la produzione di acqua calda;
  • abbiano impianti termici dotati di sonde di rilevamento delle temperature esterne, con un sistema che programma le accensioni in relazione a temperature preimpostate; in questo caso, l’impianto può essere tenuto sempre acceso, purché venga assicurata la taratura e il funzionamento dei meccanismi di programmazione giornaliera e di rilevazione delle temperature interne ed esterne.

Oltre alle limitazioni concernenti il periodo e la durata del funzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato, la legge impone anche un limite ai gradi di calore consentiti: durante il periodo in cui l’impianto invernale è in funzione, le temperature degli ambienti non possono superare determinate soglie, calcolate sulla media aritmetiche delle temperature dell’aria nei diversi ambienti di ogni unità immobiliare [6]. Detto ciò, cosa fare se vi accorgete di una violazione in corso dei limiti di stagione, di orario o di temperatura? Ciascun condomino può richiedere, a cura delle autorità competenti (normalmente si tratta delle Regioni), che venga verificata l’osservanza delle disposizioni di legge, ogni volta che ritenga che l’impianto sia fatto funzionare non osservando i limiti orari o i gradi massimi di temperatura erogabile.

Il riscaldamento autonomo in condominio

Veniamo adesso ad uno dei problemi più spinosi della disciplina del riscaldamento centralizzato: è possibile staccarsi dall’impianto comune e installare un riscaldamento autonomo per il proprio appartamento? In questo caso, come funziona il regime delle spese di gestione e funzionamento dell’impianto centralizzato rimasto in funzione per gli altri condomini?

Partiamo dalla prima questione: è certamente sempre possibile decidere di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, se il condomino preferisce dotarsi di un impianto autonomo. A dirlo è la legge, che afferma pacificamente che ogni condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato, distaccando la propria unità immobiliare dall’impianto comune; inoltre, per farlo non è necessario chiedere l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore. Tuttavia, prima di staccarsi dal riscaldamento centralizzato occorre verificare che l’operazione non comporti un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto e non comporti un aggravio di spesa per gli altri condomini. In altri termini, se la decisione di un singolo condomino di ricorrere ad un impianto autonomo può comportare una delle due situazioni, il condominio può legittimamente impedire il distacco.

In ogni caso, il regolamento condominiale può imporre ai singoli condomini di corrispondere una quota minima relativamente alle spese di gestione dell’impianto centralizzato: il che potrebbe sembrare assurdo, se si considera che di quell’impianto non si partecipa più all’utilizzo. In realtà, il condomino resta sicuramente esonerato dalle spese relative al consumo di calore tramite l’impianto centralizzato, ma se opta per un impianto di riscaldamento autonomo deve continuare a versare le spese di conservazione dell’impianto condominiale e quelle relative ai consumi dovuti alla dispersione di calore: questo perché l’installazione dell’impianto non fa venire meno la quota di comproprietà in capo al singolo condomino sull’impianto centralizzato e ne deriva che per le spese di manutenzione straordinaria, per rimuovere problemi strutturali e gravi dell’impianto, restano comunque a carico del condomino distaccato.
A queste spese possono aggiungersi anche quelle relative alle eventuali riparazioni per i danni o i disservizi che l’impianto centralizzato abbia a subire in seguito alle operazioni del distacco: quindi, se dopo i lavori, si verifica uno squilibrio termico, il condomino deve comunque partecipare alle spese di conservazione e messa a norma [7].

Quanto alle modalità con cui realizzare il distacco, se il condomino decide di installare un riscaldamento autonomo, deve approntare, per mezzo di un tecnico abilitano, una perizia volta a provare l’assenza di squilibri o aggravio di costi a carico dell’impianto centralizzato. Questa perizia va poi inviata all’amministratore di condominio, che deve sottoporla alla prima assemblea utile, che dovrà deliberare sull’eventuale quota residua di spese a carico del condomino relativamente al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria.

Oltre che su decisione dei singoli condomini, la dismissione dell’impianto centralizzato può avvenire anche su istanza dell’assemblea condominiale, che manifesta la volontà di rinunciare all’impianto centralizzato per installare impianti autonomi per ciascuna unità immobiliare. Tuttavia, questa facoltà è, di fatto, sfavorita dalla legge e dalla giurisprudenza: infatti, per gli edifici che presentano più di quattro unità abitative, la legge prevede un regime agevolato per gli oneri relativi agli impianti centralizzati; inoltre, è necessario giustificare il passaggio al riscaldamento autonomo con una relazione tecnica che evidenzi le cause che suggeriscono l’operazione; infine, la giurisprudenza ha ritenuto che la delibera di dismissione deve essere assunta con voto unanime e, in mancanza, disponendo il diritto al risarcimento del danno per i condomini dissenzienti che abbiano a subire, a causa della dismissione, un rincaro nei costi di gestione e consumo [8].

Le spese per il riscaldamento centralizzato e autonomo in condominio

Una volta esaminata nel dettaglio la disciplina del riscaldamento centralizzato e autonomo in condominio, è possibile passare in rassegna gli elementi principali che riguardano la ripartizione delle spese. Per quanto concerne l’impianto centralizzato, si è detto che la gestione e la manutenzione dello stesso grava su tutti i condomini. Tuttavia, è necessario distinguere tra spese di manutenzione e spese relative all’esercizio dell’impianto. Quanto alle prime, le opere di manutenzione straordinaria volte alla conservazione dell’impianto sono a carico di tutti i condomini allacciati, secondo il classico criterio della ripartizione proporzionata al valore in millesimi delle quote di proprietà delle unità immobiliari presenti nel condominio. Per quanto riguarda, invece, alle spese relative al consumo di combustibile ed energia elettrica, esse sono sempre a carico di tutti i condomini, ma vengono ripartite in base all’uso e all’utilità tratta dal servizio: per cui, a prescindere dal valore della proprietà posseduta nel condominio, se usate poco l’impianto sarete tenuti ad una spesa minore.

Per calcolare il consumo effettivo di ogni radiatore presente in ciascuna unità immobiliare, le recenti riforme hanno favorito l’installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione, che permettono, aggiornando gli impianti condominiali, di impostare individualmente il calore richiesto per ogni appartamento e di monitorare il consumo effettivo. Si tratta di un’ottima possibilità per i singoli condomini di razionalizzare il consumo energetico di cui hanno bisogno, decidendo la quantità di riscaldamento desiderata e ottimizzando i costi relativi. Il sistema in questione, peraltro, deve essere obbligatoriamente installato negli edifici di più recente concessione, mentre l’obbligo di aggiornamento per gli impianti più vecchi, al netto di numerose proroghe intervenute nel corso degli anni, è scaduto ufficialmente il 30 giugno 2017: per questo motivo, se notate che il vostro sistema di riscaldamento non è stato aggiornato, avete la possibilità di rivolgervi all’amministratore e di richiedere l’ottemperanza tramite un’apposita delibera assembleare.

Per quanto concerne, infine, i condomini non allacciati all’impianto centralizzato non per scelta (perché, ad esempio, ci sono limiti di conformazione dell’edificio, come la mancanza di una diramazione che potrebbe condurre il calore nelle aree di proprietà), questi non sono considerati proprietari dell’impianto e, pertanto, non sono tenuti al pagamento delle spese relative alla manutenzione e ai consumi del riscaldamento centralizzato. Quanto alle ipotesi di riscaldamento autonomo, invece, si rinvia a quanto detto nell’apposito paragrafo sugli obblighi di partecipazione alle spese dovuti comunque dal condomino che abbia deciso di distaccarsi dall’impianto centralizzato.

note

[1] Di ciò si ha un’attestazione piuttosto risalente nella giurisprudenza, che ha sempre affermato la possibilità per il debitore (solitamente nella persona dell’amministratore di condominio o del singolo condomino) di poter agire con l’opposizione all’esecuzione per far valere la impignorabilità dell’impianto centralizzato contro i creditori procedenti (v. Cass. 26 giugno 1976, n. 2419).

[2] Il regolamento di condominio può stabilire che i condomini siano comunque tenuti a sostenere le spese per la manutenzione e il funzionamento dell’impianto di riscaldamento anche per quanto riguarda le diramazioni interne ai singoli appartamenti: in questo caso, le spese non possono far carico per intero al singolo condomino, ma vanno proporzionalmente ripartite tra tutti i proprietari, considerandosi secondo la previsione del regolamento come parti comuni (Cass. 18 luglio 1980, n. 4717).

[3] Vedi, in tal senso, Cass. S.U. 26 novembre 1996, n. 10492 e, relativamente all’esempio dell’acquisto di strumenti alternativi per il riscaldamento, Cass. 28 agosto 2002, n. 12596.

[4] La normativa di riferimento si rinviene in numerose disposizioni. In particolare, il DPR 74/2013, in vigore dal 12 luglio 2013, che integra il preesistente DPR 412/1993 in materia di conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termini per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici. Inoltre, il D.M. 10 febbraio 2014 prevede che gli impianti termini devono essere muniti di un “libretto di impianto per la climatizzazione”, conforme ai modelli legali.

[5] Più in dettaglio, l’art. 4 del DPR 74/2013 suddivide il territorio nazionale in 6 zone climatiche, in funzione dei gradi-giorno, per ognuna delle quali è prescritto il periodo stagionale e il numero di ore giornaliere in cui è possibile tenere in funzione l’impianto di riscaldamento. Le zone e i relativi limiti di funzionamento sono i seguenti: Zona A, ore 6 giornaliere, dal 1° dicembre al 15 marzo; Zona B, ore 8 giornaliere, dal 1° dicembre al 31 marzo; Zona C, ore 10 giornaliere, dal 15 novembre al 31 marzo; Zona D, ore 12 giornaliere, dal 1° novembre al 15 aprile; Zona E, ore 14 giornaliere, dal 15 ottobre al 15 aprile; Zona F, nessuna limitazione (durata di attivazione comunque compresa tra le ore 5 e le ore 23 di ciascun giorno).

[6] Anche in questo caso, si rinvia alla lettura delle disposizioni di legge: l’art. 3 del DPR 74/2013 stabilisce che le temperature non possono superare i 18/20 °C per gli edifici adibiti ad attività industriale ed artigianale e i 20/22 °C per tutti gli altri.

[7] Su questi aspetti si è pronunciata di recente la giurisprudenza: v. Cass. 12 maggio 2017, n. 11970 e Cass. Ord. 18 maggio 2017 n. 12580.

[8] Dal punto di vista normativo, si rinvia all’art. 4 DPR 59/2009, come integrato dal D.L. 63/2013; invece, sulla giurisprudenza si segnala Cass. 20 gennaio 2015, n. 862.


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