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Lo sai che? House sharing: quali rischi?

Lo sai che? Pubblicato il 21 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 21 maggio 2018

Si chiama house sharing il nuovo modo di spartire l’alloggio con altre persone che, nonostante l’economicità, può generare alcuni dubbi a livello pratico fra coloro che lo sfruttano. A seguire verranno indicate le principali situazioni dinanzi alle quali potreste trovarvi e come risolverle.

Da oltre mezzo secolo si è diffuso in modo esponenziale il fenomeno dell’house sharing, un ramo della cosiddetta sharing economy, che si basa in primis su una forma di turismo collaborativo. Nonostante gli evidenti vantaggi che comporta, sia a livello economico che a livello sociale, questo modo di condividere gli alloggi si rivela problematico sotto alcuni aspetti, in particolare quelli legati alla burocrazia e al sistema tributario. In questo articolo si tratteranno le principali tematiche di questa pratica, focalizzandosi in special modo sui rischi dell’house sharing.

Che cos’è e perché ha così successo

Per prima cosa, bisogna precisare che l’house sharing altro non è che una maniera alternativa di condividere la propria casa. Nel concreto, due persone che abitano in luoghi diversi decidono di scambiarsi gli alloggi vicendevolmente o, in alternativa, uno dei due riveste i panni del locatore e affitta un appartamento al conduttore. Oltre a ciò, detta pratica può rivelarsi una fonte di guadagno per il proprietario dell’immobile (oltre che un notevole risparmio per l’affittuario, che eviterà di versare somme più elevate per strutture quali alberghi e bed and breakfast) oltre che ad un metodo che senza dubbio favorisce la conoscenza di nuove persone. Inoltre, qualora si scelga di stipulare una convenzione volta alla condivisione dell’alloggio, occorre notare che s’intende porre in essere un accordo a tempo determinato: un contratto di locazione come questo, vale a dire con una durata temporale fino a 30 giorni, non è soggetto a registrazione; va da sé che quindi le imposte di registro e di bollo non vadano pagate [1].

L’house sharing è nato attorno agli anni ’50, ma la sua vera diffusione tuttavia risale ai giorni nostri: è difatti grazie all’avvento di internet e delle piattaforme social che si ha avuto modo di arrivare ad una così larga approvazione a livello globale, tanto da far nascere dei siti dedicati esclusivamente alla spartizione degli appartamenti. Fra i più importanti e famosi, troviamo ad esempio Homelink, AirBnB e Couchsourfing. Ad ogni modo, la sharing economy ha avuto modo di produrre i suoi effetti non solo nell’ambito domestico, ma anche in altre tipologie di affitto: quello dei viaggi in auto (vedi BlaBlaCar) per arrivare, addirittura, al cibo (per evitare gli sprechi alimentari)[2].

Quali sono i principali rischi dell’house sharing

Condividere l’alloggio per guadagnare e risparmiare nello stesso momento è un’idea innovativa e al passo coi tempi, ma occorre evidenziare nonostante tutto alcuni problemi che sorgono al momento in cui si stipula il contratto o il locatore ha a che fare con i tributi e l’Agenzia delle Entrate. Vediamo quindi i punti critici di questo sistema.
Da giugno 2017, alle locazioni di durata inferiore ai trenta giorni viene applicata la cedolare secca, che consiste in una tassazione fissa al 21% comprensiva di IRPEF [3] e addizionali regionali e comunali relative al canone di locazione. Nel contratto d’affitto possono essere incluse le forniture di servizi legati al soggiorno nell’appartamento, quali connessione ad internet, pulizie ed utenze varie, mentre restano escluse le prestazioni aggiuntive come la preparazione dei pasti e l’eventuale riserva di un posto dove parcheggiare la propria macchina, a meno che le parti non pattuiscano altrimenti. Secondo l’Antitrust [4] il sistema di tassazione tramite cedolare secca penalizza le transazioni online: oltre che a limitare la concorrenza, risulta idonea a produrre effetti negativi sui consumi finali dei servizi di locazione a breve termine. Ecco che si arriva quindi al primo dei rischi dell’house sharing.

La cedolare secca si applica solo al canone di locazione: se tuttavia nel contratto è prevista la clausola secondo cui, ad esempio, la corresponsione della somma di denaro comprende le spese di pulizia, la quota del 21% viene calcolata su tutto l’importo per intero (includendo quindi le spese). A priori, sarebbe quindi opportuno per il locatore specificare a parte [5] detta clausola, onde evitare che il locatario si ritrovi a dover pagare una cifra che non corrisponde a quella precedentemente intesa. Lo stesso identico discorso vale per le commissioni all’intermediario, che solitamente vengono addebitate direttamente a chi si serve del servizio di condivisione (online in primo luogo), in modo che non siano addebitabili ai terzi che si preoccupano di far concludere un accordo fra due parti. A livello pratico, se vi ritrovate ad aver già versato la quota prevista dalla cedolare secca e pensate che possa andarvi bene così non dovrete versare più nulla riguardo i redditi della locazione. Qualora invece non l’aveste già fatto, potete pur sempre pensare di optare per la tassazione ordinaria (in questo caso una cedolare secca già pagata varrebbe come acconto). Per di più, è buona cosa tenere a mente che i redditi vanno sempre e comunque dichiarati: questo può rivelarsi anche un modo per sistemare o riparare errori che sono stati fatti in precedenza a seguito di una mancata o errata trattenuta fiscale o, più semplicemente, per ottenere un eventuale comporto in caso di quote versate da una pluralità di comproprietari. Tornando alla seconda opzione plausibile in tema di imposte sul contratto, la tassazione ordinaria si stima ammonti al 23% dell’importo, a cui vanno aggiunte le tasse addizionali. A prima vista può dunque sembrare meno conveniente affidarsi a quest’ultima, dal momento che si andrebbe a pagare di più, ma in presenza di determinati requisiti può rivelarsi maggiormente utile. Qualora si abbia un reddito particolarmente basso (tanto da non essere soggetto ad imposte) e si siano sostenute spese che danno diritto a detrazioni, è più conveniente applicare l’IRPEF: in questo modo è possibile ottenere una riduzione dei costi, che altrimenti verrebbero persi con la cedolare secca. È dunque preventivamente opportuno fare le dovute riflessioni ed informarsi prima di apporre la propria firma al contratto.

Il secondo rischio che può emergere dall’house sharing è sempre legato al sistema tributario: se durante l’anno avete guadagnato molto dall’affitto del vostro alloggio, lo Stato può chiedervi un anticipo delle tasse dell’anno successivo, ipotizzando il medesimo ricavo, ma non avendone la certezza. Se l’anno dopo il guadagno è inferiore a quello dell’anno precedente, lo Stato procederà a rimborsarvi l’eccesso, ma tenete a mente che ad ogni modo avrete anticipato una bella somma col beneficio del dubbio.

Un terzo rischio lo si può rinvenire nella funzione delle piattaforme web. L’intermediario, in questo tipo di transazioni, deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del contratto stipulato, trattenere la cedolare secca e versare allo Stato la quota prevista. Ad ogni modo, è recentemente emerso che i siti di House Sharing [6] si rifiutano di assumere il ruolo di sostituto d’imposta: è possibile dunque che non trattenga la cedolare secca.
Per concludere, è doveroso fare memoria del fatto che qualora ci si affidi ad un sito online per vivere un’esperienza diversa com’è quella di condividere con altra gente un appartamento per qualche giorno, i propri dati sensibili, forniti alla rete, vengono raccolti e memorizzati al momento dell’iscrizione e della stipula. È quindi buona abitudine controllare a che tipo di sito ci si affida e alle informazioni che si rilasciano.

Cose da sapere per evitare problemi

Per quanto riguarda un’eventuale controversia circa i tributi, ricordatevi che, qualora l’intermediario non si trattenga la cedolare secca, il versamento d’imposta può essere versato in sede di dichiarazione dei redditi: non andrete dunque incontro al rischio di dover pagare una multa di alcun genere.
Per il resto, se siete propensi ad affidarvi a piattaforme online che si basano sull’interazione fra i membri della community per praticare l’house sharing, è consigliabile prima dare un’occhiata alle recensioni scritte dagli altri utenti che hanno utilizzato il servizio o l’appartamento in questione: nel dubbio, non esitate a fare domande per chiarire i vostri dubbi, in modo tale da evitare ogni forma di disagio successivamente.
Con la rapida ascesa di questa pratica, è nata di recente anche la prima associazione nazionale dei proprietari delle abitazioni condivise; si chiama Host + Host. Lo scopo di quest’organizzazione è sì quello di promuovere questo tipo di economia, ma cercando al contempo di snellire la relativa normativa e renderla omogenea a livello comunitario, attraverso il dialogo e il confronto con le istituzioni e condividendo gli strumenti utili al raggiungimento dell’obiettivo. Collegandosi al sito web è dunque possibile ricevere qualche informazione in più a riguardo e contattare direttamente l’assistenza. In aggiunta, gli enti locali che aderiranno a quest’associazione potranno contare su assistenza legale e partecipare agli eventi organizzati.

note

[1] L’imposta di registro è stata istituita per la prima volta dal Decreto del Presidente della repubblica numero 131/1986, mentre l’imposta da bollo risale al Decreto della Repubblica numero 642/1972.

[2] Si sente parlare di food sharing soprattutto all’estero, ma in Italia questo fenomeno è ancora molto contenuto: nonostante sia un’idea intelligente e funzionale in paesi come Germania e Francia, nel nostro paese non sembra attecchire.

[3] Imposta sul reddito delle persone fisiche; è un’imposta (ossia un prelievo coattivo da parte dello Stato per soddisfare servizi e bisogni di ordine generale) diretta, personale e progressiva. La normativa riguardante le imposte è attualmente regolata dal D.P.R. 917/1986.

[4] L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato è un’autorità indipendente italiana, istituita con le legge 287/1990 con lo scopo di omologarsi alla normativa europea

[5] Il principio di trasparenza emerge, anche a livello comunitario, negli affari legati alla pubblica amministrazione. Esso ha lo scopo di migliorare e rendere più accessibile le informazioni conservate dagli enti pubblici. In Italia le principali leggi sulla trasparenze sono la l. 190/2012, la l.33/2013 e, da ultimo, la l. 97/2016.

[6] L’ultima controversia è sorta tra AirBnB e il Fisco italiano. Dopo l’entrata in vigore della cedolare secca, la ditta di House Sharing si è rivolta al tribunale Amministrativo Regionale per fare ricorso; ancora oggi, dopo la bocciatura della proposta, la piattaforma americana si rifiuta di fare da sostituto d’imposta.


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