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Come scaricare l’affitto dalle tasse

2 agosto 2018


Come scaricare l’affitto dalle tasse

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 agosto 2018



Dichiarazione dei redditi, 730 e locazione: cosa deve fare l’inquilino per ottenere le detrazioni fiscali sui canoni di affitto pagati e come il padrone di casa deve dichiarare tali importi al fisco.

Hai appena concluso il tuo primo contratto di affitto: pagherai al padrone di casa un canone mensile di qualche centinaia di euro. Si tratta di un importo importante, che peserà parecchio sulla tua economia domestica. Inevitabile sperare che lo Stato ti dia una mano venendoti incontro con qualche contributo, agevolazione o detrazione fiscale. Difatti così è. La legge prevede, in alcuni casi, la possibilità di scaricare le tasse dall’affitto. Le detrazioni legate ai canoni d’affitto pagati sono diverse e hanno differenti potenziali beneficiari, che vanno dai giovani o dagli studenti universitari fuori sede, ai dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro. In questo articolo cercheremo di fornirti una guida su come scaricare l’affitto dalle tasse e, in questo modo, risparmiare almeno sul conto che dovrai versare, a fine anno, all’Erario. Prima però di avventarci in questo elenco voglio ricordarti che il termine corretto, quello cioè usato dalla legge, non è affitto ma locazione; è bene che tu tenga in debita considerazione questa differenza visto che l’affitto vero e proprio si riferisce alle aziende e a tutti i beni che producono frutti. Tuttavia, poiché ormai tutti usano indistintamente le parole “locazione” e “affitto” come sinonimi lo faremo anche noi qui di seguito.

Detrazione per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale

La prima detrazione sull’affitto riconosciuta dalla legge riguarda gli immobili a uso abitativo destinati ad abitazione principale.

Quando si parla di abitazione principale si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente. 

La detrazione fiscale sull’affitto riguarda le seguenti tipologie di contratto:

  • contratti a canone libero, quelli cioè di durata “4+4”;
  • contratti a canone concordato, quelli cioè di durata “3+2”;
  • contratti di durata transitoria, anche redatti per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari.

Per maggiori chiarimenti su tutti questi aspetti leggi Inquilino: quali detrazioni fiscali?

Ti ricordo che:

  • nei contratti di affitto a canone libero: il canone può essere liberamente concordato dalle parti. Non ci sono né limiti minimi, né massimi. Anche il contratto può contenere le clausole secondo le trattative private, con l’unico limite della durata: l’affitto deve avere una durata minima di 4 anni, rinnovabili per ulteriori 4 anni se non arriva la disdetta. Solo alla scadenza dei primi 4 anni è dovuto un ulteriore periodo di 4 anni di rinnovo automatico (salvo il locatore non intenda disdettare l’affitto per ragioni particolari indicate dalla legge come la vendita o la ristrutturazione o l’utilizzo personale dell’immobile);
  • nei contratti di affitto a canone concordato: il canone non può essere determinato dalle parti ma è stabilito secondo accordi previsti dalle categorie. Anche le clausole devono rispettare un modello ministeriale. Quanto alla durata, l’affitto deve avere una durata minima di 3 anni, rinnovabili per ulteriori 3 anni se non arriva la disdetta. Solo alla scadenza dei primi 3 anni è dovuto un ulteriore periodo di 2 anni di rinnovo automatico (salvo il locatore non intenda disdettare l’affitto per ragioni particolari indicate dalla legge come la vendita o la ristrutturazione o l’utilizzo personale dell’immobile).

Detrazioni fiscali per l’affitti a canone libero

Vediamo prima le detrazioni previste per il contratto di affitto a canone libero (ossia della durata di 4 anni più altri 4 anni di rinnovo automatico alla prima scadenza). L’ammontare della detrazione d’imposta dipende dal reddito complessivo del contribuente (inquilino) ed è pari a:

  • 300,00 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 150,00 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

Se il tuo reddito è maggiore 30.987,41 euro non ti spetta alcuna detrazione fiscale sull’affitto. 

Si ricorda che nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche quello dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Detrazione per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale in affitto a canone concordato

Chi ha preso in affitto una casa con un contratto a canone concordato (durata 3+2) adibita ad abitazione principale ha diritto alle seguenti detrazioni:

  • 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non a 30.987,41 euro.

Se il tuo reddito è maggiore di 30.987,41 euro non ti spetta alcuna detrazione.

Anche in questo caso nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche il reddito dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca.

Immaginiamo, tanto per fare un esempio, un contribuente con un reddito complessivo pari a 18.000,00 euro, che ha locato con contratto “concordato” un’unità immobiliare per adibirla a propria abitazione principale, per soli 165 giorni nel periodo d’imposta, ha diritto ad una detrazione IRPEF pari a 112,06 euro (247,90 euro x 165/365).

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio, i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari o con gli Istituti di edilizia residenziale pubblica non possono beneficiare dell’agevolazione).

Detrazione sull’affitto di casa per motivi di lavoro

Se ti sei trasferito in un altro Comune per motivi di lavoro e lì hai dovuto prendere in affitto un appartamento ti spetta una detrazione fiscale solo se: 

  • tale dimora diventa la tua abitazione principale;
  • la casa si trova in un Comune distante almeno 100 km dalla tua precedente residenza e, comunque, si trova in un’altra Regione.

L’agevolazione spetta solo ai lavoratori dipendenti: non quindi agli autonomi e agli imprenditori. 

Anche in questo caso, per «abitazione principale» si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente. 

La detrazione in esame può essere usufruita dal lavoratore dipendente solo per i primi 3 anni dalla data di trasferimento della residenza.

La detrazione spetta nelle seguenti misure:

  • 991,60 euro, se il reddito complessivo del dipendente non supera 15.493,71 euro;
  • 495,80 euro, se il reddito complessivo del dipendente supera 15.493,71 euro, ma non 30.987,41 euro.

Detrazione sull’affitto ai giovani 

Per coloro che hanno almeno 20 anni e non più di 30 e firmano un contratto di affitto per l’abitazione principale spetta una detrazione pari a 991,60 euro, a condizione che il reddito complessivo degli inquilini non risulti superiore a 15.493,71 euro. 

La detrazione spetta solo per i primi 3 anni di affitto.

Detrazioni sull’affitto per studenti fuori sede

Anche il contratto di locazione stipulato dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza permette di fruire di un’agevolazione fiscale. In particolare, la detrazione spetta nella misura del 19%, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.

Gli immobili oggetto di locazione devono essere situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 Km da quello di residenza e, comunque, devono trovarsi in una diversa provincia.

La detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.

Per i contratti di sublocazione, la detrazione non è ammessa.

La detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico.

A partire dal 2012, la detrazione spetta anche per i canoni delle locazioni derivanti da contratti stipulati dagli studenti “fuori sede” iscritti a corsi di laurea presso università estere, con sede presso uno Stato dell’Unione europea o in uno dei Paesi aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo.

Detrazione canoni di leasing per abitazione principale 

Dal 2015 è prevista la detrazione per coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale attraverso un contratto di locazione finanziaria (cosiddetto leasing). Il beneficio riguarda solo coloro che acquistano la prima casa. I maggiori vantaggi sono previsti per i giovani di età inferiore a 35 anni.

Dall’IRPEF lorda infatti si può detrarre un importo pari al 19% per:

  • i canoni ed i relativi oneri accessori;
  • il costo di acquisto dell’unità immobiliare riscattata,
  • derivanti da contratti di locazione finanziaria di unità immobiliari (la detrazione in questione, pertanto, spetta anche per la quota capitale e non soltanto per gli interessi passivi, diversamente da quanto accade per i mutui).

Per ottenere la detrazione fiscale sui canoni di leasing è necessario che la casa sia adibita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna; si può trattare anche di immobili da costruire. La detrazione fiscale sui canoni di leasing spetta a coloro che:

  • hanno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria;
  • non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

L’agevolazione spetta in misura diversa a seconda che le spese siano sostenute da soggetti di età inferiore o superiore a 35 anni. In generale la detrazione fiscale è sempre del 19% sul canone versato.

Per quanto concerne i giovani di età inferiore a 35 anni è prevista una detrazione IRPEF del 19%. Questa compete:

  • per un importo non superiore a 8.000 euro per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing;
  • per un importo non superiore a 20.000 euro per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

Per chi ha un’età pari o superiore a 35 anni spetta la detrazione IRPEF del 19%:

  • per un importo non superiore a 4.000 euro per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing;
  • per un importo non superiore a 10.000 euro per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.

Come scaricare dalle tasse il costo dell’affitto

Per scaricare dalle tasse l’affitto devi innanzitutto stipulare per iscritto il contratto e poi registrarlo all’Agenzia delle Entrate. Difatti non è possibile la detrazione sugli affitti in nero o non registrati. Leggi Come si stipula un contratto di affitto.

L’importo corrisposto al padrone di casa andrà poi riportato nel modello 730 o nella dichiarazione dei redditi. Sulle modalità di compilazione bisognerà leggere le istruzioni di compilazione della dichiarazione dei redditi allegate alla stessa e che spesso variano di anno in anno.

Non è necessario che invii le prove del pagamento all’Agenzia delle Entrate, ma è importante che tu le conservi per almeno cinque anni, in modo tale che, in caso di controlli a campione, possa sempre esibirle e dimostrare il sostenimento della spesa. Per dimostrare i pagamenti effettuati puoi utilizzare gli estratti conto che dimostrano i bonifico effettuato in favore del padrone di casa o, se hai pagato in contanti, la quietanza di pagamento rilasciata dal locatore. Quest’ultimo è tenuto a fornire – su richiesta del conduttore – detta quietanza anche se il pagamento avviene con strumenti tracciabili. La quietanza, che dovrebbe essere emessa con il bollo, non è possibile solo per pagamenti superiori a 3mila euro per i quali è sempre necessario il bonifico.

Come il padrone di casa deve dichiarare il canone di affitto

Se per l’inquilino i canoni di locazione possono costituire – in quanto rappresentanti un costo – una detrazione fiscale, al contrario per il padrone di casa si tratta di importi tassabili e che quindi vanno indicati nella dichiarazione dei redditi da inviare all’Agenzia delle Entrate.

Ai fini della determinazione del reddito fondiario rileva il canone pattuito nel contratto di locazione e non quello effettivamente percepito. Nel modello REDDITI l’importo del canone da indicare è comprensivo dell’eventuale:

  • rivalutazione automatica sulla base dell’indice ISTAT;
  • maggiorazione percepita in caso di sublocazione.

L’ammontare indicato non deve comprendere, invece, le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.

Nel quadro RB del modello REDDITI PF (così come nel quadro B del 730) l’immobile dato in locazione deve essere sempre indicato a meno che non si configuri attività d’impresa, anche occasionale.

Nell’apposita colonna “Canone di locazione” deve essere riportato:

  • il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
  • il 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • il 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
  • il 65% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.

Se l’inquino è moroso, i canoni non percepiti vanno ugualmente dichiarati nella dichiarazione dei redditi (e quindi concorrono a formare il reddito tassabile) salvo che si sia ottenuta dal giudice l’ordinanza di convalida dello sfratto.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.

In altre parole, quindi, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti:

  • non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore;
  • concorrono a formare il reddito e sono soggetti ad imposizione fino a quando non interviene l’ordinanza di convalida dello sfratto (in questo caso devono pagarsi le imposte sui canoni anche se non percepiti).

Dopo la convalida dello sfratto, è assoggettata ad imposta la sola rendita catastale rivalutata e per le imposte versate sui canoni non percepiti spetta un credito di imposta.

Nel modello di dichiarazione (REDDITI o 730), quindi, non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità dell’inquilino se, entro il termine di presentazione della dichiarazione stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità (in tal caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale).

 

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