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Casa ipotecata: si può vendere?

2 settembre 2018


Casa ipotecata: si può vendere?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 settembre 2018



Come fare a vendere un immobile con l’ipoteca ed evitare contestazioni dell’acquirente.

Hai una casa ipotecata e, ciò nonostante, la vorresti vendere. Hai esigenza di cambiare abitazione e, tuttavia, non hai la possibilità di estinguere prima il debito. In teoria potresti farlo con il denaro che il compratore ti darà, ma non è detto che questi sia disposto a consegnarti i soldi se sull’appartamento c’è ancora la garanzia del creditore.Ti chiedi allora se e come la casa ipotecata si può vendere, se il rogito è valido e come fare per aggirare gli ostacoli o le giuste remore che potrebbe avere l’acquirente. La questione è disciplinata chiaramente dalle norme di legge che, come vedremo a breve, consentono la vendita della casa ma a determinate condizioni. Inoltre, la casa ipotecata si può vendere senza che tale atto pregiudichi il creditore il quale potrebbe pertanto agire ugualmente in esecuzione forzata pignorando l’immobile e sottoponendolo all’asta. Ma procediamo con ordine.

Di chi è la casa ipotecata?

Quando il creditore iscrive ipoteca su un immobile, la proprietà del bene non passa di mano. Il titolare resta sempre il debitore. Quando, ad esempio, si chiede un mutuo alla banca per acquistare una casa e il prestito viene concesso previa iscrizione dell’ipoteca, con il rogito notarile il proprietario del bene diventa l’acquirente, il quale però è tenuto a sopportare l’ipoteca. Cosa significa materialmente? Che se il finanziamento non dovesse essere restituito e la banca dovesse procedere a pignorare l’immobile, il ricavato della vendita all’asta andrebbe prima a soddisfare la banca e poi gli eventuali ulteriori creditori accorsi alla procedura (sempre ammesso che il proprietario abbia contratto altri debiti). Inoltre – come vedremo nel successivo paragrafo – l’ipoteca ha un’altra funzione: quella di assicurare la possibilità di pignorare l’immobile anche se questo viene trasferito. Ecco come.

Si può vendere una casa ipotecata?

In teoria, l’ipoteca non è un ostacolo alla vendita della casa. In pratica, però, lo è. Giuridicamente l’atto di vendita di una casa ipotecata è valido solo se l’acquirente è messo a conoscenza della presenza dell’ipoteca; in caso contrario egli potrebbe chiedere la risoluzione del contratto.

Se la casa ipotecata viene venduta, chi acquista ottiene il bene con tutta l’ipoteca. Questo comporta che, se il venditore non paga il proprio debito, la banca può pignorare l’immobile nonostante sia passato in proprietà ad un altro soggetto. Anche l’acquirente di una casa ipotecata può, a sua volta, rivenderla a un terzo soggetto e anche in tal caso il nuovo compratore erediterà l’ipoteca. Insomma, l’ipoteca segue sempre l’immobile, di chiunque esso sia.

Le implicazioni pratiche sono enormi. Difficilmente si può vendere una casa ipotecata. Nessuno pagherà il prezzo di una casa sapendo che, se il venditore smette di pagare il proprio creditore, egli sarà espropriato. Anche una riduzione del corrispettivo di vendita difficilmente riuscirebbe a convincere qualcuno a sborsare un solo euro per un bene facilmente pignorabile.

Così spesso si trova una soluzione che riesce a superare l’ostacolo: il venditore, in un’unica operazione, e previo accordo tra le parti, mentre riceve il prezzo di acquisto, ne bonifica una parte al creditore (fino a copertura del proprio debito); nello stesso tempo il creditore si impegna a liberare l’immobile dall’ipoteca. Di solito tutto si svolge  in un’unico appuntamento davanti al notaio cui partecipano il venditore-debitore, il creditore-titolare dell’ipoteca e l’acquirente. Quest’ultimo, in questo modo, prima di versare il prezzo si assicura che contestualmente la casa viene liberata dall’ipoteca.

Quando la vendita di una casa ipotecata è valida

Il venditore di una casa ipotecata deve dichiarare (anche in caso di firma solo del compromesso) l’esistenza dell’ipoteca all’acquirente. Può anche assumere l’impegno nel preliminare di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo tempo (di solito entro la stipula del definitivo).

L’acquirente dell’immobile che, non informato di ciò, al momento della stipula del rogito o successivamente scopre l’esistenza di un’ipoteca può alternativamente:

  • chiedere lo scioglimento del contratto (ossia la cosiddetta risoluzione del contratto), nonché la restituzione del prezzo eventualmente pagato e il risarcimento del danno; l’acquirente non può chiedere la risoluzione della vendita se era a conoscenza dell’ipoteca iscritta sul bene acquistato;
  • mantenere la proprietà del bene e chiedere la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato;
  • sospendere il pagamento del prezzo residuo.

Che succede se chi compra la casa ipoteca subisce il pignoramento?

Ammettiamo ora che la casa ipotecata sia stata venduta e che il venditore abbia smesso di pagare il proprio debito. Come abbiamo detto, il creditore potrà ugualmente rivalersi contro il bene, nonostante il passaggio di proprietà, andandolo a pignorare in capo al nuovo titolare. Se l’acquirente subisce l’esecuzione forzata può avvalersi delle facoltà di pagare i creditori ipotecari, di rilasciare il bene ipotecato o di liberare lo stesso. Può in ogni caso chiedere il risarcimento dei danni qualora dimostri di non essere stato informato dell’esistenza dell’ipoteca sul bene e di esercitare il diritto di subingresso nelle ipoteche iscritte dal creditore soddisfatto su altri beni del debitore.

La responsabilità del notaio se non si accorge dell’ipoteca

Chi acquista una casa può, prima del preliminare e/ prima del rogito, effettuare una visura ipotecatastale all’Agenzia delle Entrate per verificare se sull’immobile sono presenti ipoteche o procedure esecutive immobiliari. Tuttavia questo compito spetta di norma al notaio. Il notaio è tenuto a garantire all’acquirente – salvo che questi lo abbia espressamente dispensato da tale compito – che l’immobile è libero da ipoteche o non è oggetto di pignoramento o di altri tipi di azioni legali (ad esempio una causa di rivendicazione). Se il notaio rogante non verifica l’esistenza delle iscrizioni ipotecarie relative all’immobile venduto, garantito come libero dal venditore e risultato poi gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, deve risarcire il danno, che può essere disposto anche in forma specifica.

Casa ipotecata: si può donare?

Tutto ciò che abbiamo detto per la vendita vale, negli stessi termini, anche nel caso di donazione: la casa ipotecata si può donare ma il donatario acquista il bene con tutta l’ipoteca e potrà essere oggetto di esecuzione forzata. Se gli è stata taciuta l’esistenza dell’ipoteca può anche chiedere il risarcimento del danno al donante nonostante non abbia pagato il bene, ma gli sia stato regalato.

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