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Affitto: la disdetta dopo il termine di preavviso ha effetto?

23 maggio 2018


Affitto: la disdetta dopo il termine di preavviso ha effetto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 maggio 2018



Lettera raccomandata di recesso dalla locazione: gli effetti in caso di consegna al padrone di casa o all’inquilino dopo il termine dei sei mesi.

Hai preso un appartamento in affitto. In prossimità della imminente scadenza dei quattro anni hai ricevuto la disdetta da parte del padrone di casa. Tuttavia la lettera ti è stata consegnata dopo il termine di preavviso previsto dal contratto. In particolare, nella scrittura privata c’è scritto che, ad ogni scadenza, l’affitto si rinnova automaticamente di altri quattro anni se non interviene, almeno sei mesi prima, una formale disdetta. La raccomandata però è giunta a casa qualche giorno dopo. Ti chiedi allora se questa ha effetto, se puoi strapparla e dimenticartene o se, invece, ha valore per la successiva scadenza del contratto (ossia dopo i prossimi quattro anni). La questione è stata decisa, in questi giorni, dalla Cassazione [1]. La Corte ha risolto un problema non di poco conto perché non capita raramente – per la ragione che a breve spiegheremo – di inviare in ritardo la comunicazione di recesso dalla locazione. Ma procediamo con ordine e vediamo se, in materia di affitto, la disdetta dopo il termine di preavviso ha effetto.

Quanto tempo prima la lettera di disdetta dell’affitto

La durata minima del contratto di locazione a canone libero non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri 4 anni, e così via, di scadenza in scadenza, se non interviene la lettera di recesso. 

Invece, il contratto di locazione a canone vincolato non può essere inferiore a 3 anni, decorsi i quali il contratto si rinnova automaticamente per un periodo di altri 2 anni; al termine di questi si rinnova per altri 3 anni, e così via, di scadenza in scadenza, se non interviene una lettera di recesso.

Il locatore o il conduttore che non intendono far proseguire la locazione oltre la sua scadenza, devono comunicare la disdetta del contratto all’altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza dei successivi 4 o 3 anni, a pena di decadenza. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

Leggi anche Disdetta affitto: quando e come

La disdetta data alle scadenze successive ai primi 4 anni è effettuata mediante lettera raccomandata e per avere effetto deve giungere a conoscenza del destinatario entro i 6 mesi precedenti la data di scadenza del contratto. Fa fede quindi la data di ricevimento della raccomandata e non quella di spedizione. Per cui, chi spedisce la lettera di disdetta, non può ridursi all’ultimo giorno nel consegnare alle poste la missiva: eventuali ritardi del servizio postale ricadono su di lui. Per cui, se il destinatario riceve la raccomandata anche un solo giorno dopo il termine di sei mesi, la disdetta non produce l’effetto sperato e il contratto si rinnova automaticamente. Vedremo a breve se tale comunicazione conserva comunque valore per la successiva scadenza o se invece deve essere rinnovata.

Secondo la Cassazione [2], se la disdetta non viene consegnata all’affittuario per l’assenza dello stesso al momento dell’arrivo del postino, la raccomandata si considera pervenuta a sua conoscenza dal momento dell’invio del relativo avviso di giacenza della raccomandata presso l’ufficio postale e non da quello del successivo ritiro.

Che succede se la disdetta dell’affitto arriva tardi?

Sia in caso di mancato invio della disdetta che di consegna della raccomandata al destinatario dopo il termine stabilito nel contratto (che è di sei mesi), la disdetta non ha effetto e il contratto si rinnova automaticamente. Tuttavia, sottolinea la Cassazione, la disdetta non è completamente priva di effetti: essa ha valore per il successivo periodo di quattro anni, al termine del quale il contratto si considererà automaticamente disdettato, senza bisogno dell’invio di una ulteriore raccomandata di recesso. In buona sostanza, non avendo la disdetta effetto per l’imminente scadenza (essendo stata inviata fuori termine) ha tuttavia effetto per quella successiva (ossia al termine del rinnovo dei 4 o dei 3 anni) [3]. 

Questo tuttavia non toglie che le parti possano ugualmente accordarsi, pur in presenza di una disdetta inviata fuori termine, per far cessare ugualmente il contratto. In tal caso si procederà a dare comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il recesso concordato dell’affitto. Sarà tuttavia opportuno che tale intenzione venga formalizzata in un accordo scritto per evitare successive contestazioni. In esso andranno definiti anche i pagamenti da effettuare.

Allo stesso modo, e in senso inverso, se il padrone di casa invia regolare disdetta, il contratto si considera ugualmente rinnovato se questi pone un comportamento tale da manifestare una volontà contraria, volta cioè alla prosecuzione del contratto (ad esempio continuando a percepire i canoni di affitto e non inviando diffide per un congruo termine [4]).

Cosa rischia l’affittuario in mora?

L’affittuario che non paga l’affitto subisce la procedura di sfratto. Sino a che, tuttavia, non viene materialmente mandato via di casa, maturano a suo carico tutte le mensilità dell’affitto che egli è quindi tenuto a pagare. In pratica, il conduttore è tenuto a dare al locatore il corrispettivo concordato fino alla riconsegna dell’appartamento. In più gli deve risarcire il danno per non avergli consentito la possibilità di percepire l’affitto da altri soggetti [5]. 

note

[1] Cass. sent. n. 12607/2018.

[2] Cass. sent. n. 10284/2001, n. 629/1978.

[3] Oltre a Cass. sent. n. 12607/2018, cfr. anche Cass. sent. n. 12959/2001.

[4] Cass. sent. n. 19322/2004.

[5] Cass. sent. n. 15146/2017: «Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all’art. 1591 c.c., a un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall’origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno».

Autore immagine: 123rf com


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