Diritto e Fisco | Editoriale

Terzo datore ipoteca

23 Mag 2018


Terzo datore ipoteca

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Mag 2018



Chi è il terzo datore e quali poteri ha nei confronti del debitore se questi non paga il finanziamento. Il caso della banca che concede il mutuo a chi non ha case o altri immobili con cui garantire la restituzione delle rate.

Hai intenzione di richiedere alla tua banca un mutuo. L’Istituto di credito pretende però delle garanzie che non sei in grado di offrire: non possiedi né un reddito elevato, né sei proprietario di immobili. Il direttore della filiale ti ha proposto, in alternativa, di ricorrere a una fideiussione o a un terzo datore di ipoteca. La prima di queste soluzioni è impraticabile per via del fatto che non sei il solo, in famiglia, ad avere problemi di lavoro. Tuttavia, c’è chi è intestatario di una casa. Ed è su questa casa che la banca potrebbe, al limite, iscrivere la propria ipoteca: essa fungerebbe da garanzia dell’esatto e puntuale adempimento delle obbligazioni che vai ad assumere con la firma del contratto. Prima però vuoi capire chi è il terzo datore di ipoteca e quali tutele e poteri ha nei tuoi confronti: cosa rischia se smetti di pagare il mutuo e cosa rischi tu, invece, se la sua casa, ipotecata dalla banca, dovesse essere poi posta all’asta? In questo articolo cercheremo di rispondere a tutte le tue domande in tema di terzo datore di ipoteca.

Cos’è l’ipoteca?

Quando la banca fornisce un mutuo pretende giustamente delle garanzie. La principale di queste è l’ipoteca. Essa consiste in un privilegio che il creditore assume su un immobile. In pratica, grazie ad essa, la casa ipotecata, seppur venduta, può sempre essere pignorata dalla banca (quindi l’acquirente subirà il pignoramento per un debito non proprio). Inoltre, una volta che il bene viene messo all’asta e assegnato al miglior offerente, il ricavato va a finire subito nelle tasche del creditore ipotecario: in altri termini, anche se il debitore ha contratto degli ulteriori debiti, il prezzo ottenuto dalla vendita forzata va a soddisfare innanzitutto la banca e, solo in via residuale, se avanzano soldi, gli altri creditori.

L’iscrizione di un’ipoteca non implica il trasferimento della proprietà dell’immobile che, pertanto, resta nella titolarità e nella disponibilità del soggetto che offre la garanzia. Questi infatti può vendere, donare, affittare, dare in comodato la casa senza alcuna limitazione. Tali eventi comunque non pregiudicano il diritto del creditore di sottoporre a pignoramento il bene ipotecato.

 Chi è il terzo datore di ipoteca?

Chi fornisce l’ipoteca viene detto concedente o titolare del diritto ipotecato. Può essere una persona fisica, una società, un’associazione o un altro ente (ma, si ritiene, non una società di fatto). Non è tuttavia necessario che l’ipoteca sia fornita dal debitore. A dare la garanzia può essere anche un terzo soggetto. Chiunque sia proprietario di una casa ritenuta appetibile dalla banca – ossia adatta, in caso di vendita forzata, a coprire il credito – può consentire che sulla stessa venga iscritta ipoteca a garanzia del debito di un altro soggetto. Quando a fornire l’ipoteca non è il debitore ma un’altra persona, quest’ultima viene chiamata terzo datore di ipoteca.

Il terzo datore di ipoteca è pertanto il soggetto che si è fatto garante per il debitore concedendo un proprio bene in ipoteca. In tal caso, il bene ipotecato non è quello del debitore, bensì quello del terzo.

Si creano così due rapporti distinti: da un lato quello tra banca e il terzo datore, in forza del quale la prima può aggredire l’immobile se non riceve la restituzione delle somme date in prestito; dall’altro lato quello tra il terzo datore di ipoteca e il debitore che può anche essere un rapporto gratuito, a titolo di amicizia o di rapporto di parentela. Il terzo datore che garantisce un debito altrui può infatti farlo per spirito di generosità o in virtù di accordi con il debitore (anche dietro pagamento).

Il terzo datore, per il solo fatto di concedere l’ipoteca, non diventa debitore del creditore garantito. Se tuttavia subisce l’espropriazione e la vendita del proprio bene, può rivalersi nei confronti del debitore. Difatti la legge stabilisce – come vedremo più avanti – che se il terzo datore di ipoteca viene ad essere sottoposto a pignoramento per colpa del debitore, dopo aver perso la casa si sostituisce alla banca nei confronti del debitore stesso. Contro di questi, il terzo datore può esercitare le sue azioni rivolte a ottenere la restituzione dei soldi pari al valore dell’immobile ormai perso.

Poteri del terzo datore di ipoteca

Qualora il debitore non paghi le rate del mutuo, il terzo datore di ipoteca non può pretendere che la banca agisca prima contro il mutuatario e poi, solo in caso di insuccesso, pignori la casa ipotecata. Tale diritto (chiamato tecnicamente beneficium excussionis) spetta solo se previsto nel contratto con la banca. 

In caso di inadempimento del debitore, il terzo datore di ipoteca può scegliere tra:

  1. pagare il creditore ipotecario per non perdere la casa: in tale ipotesi troverà un accordo con la banca affinché questa, dietro pagamento, non gli pignori l’immobile ipotecato;
  2. oppure farsi espropriare il bene concesso in garanzia nei limiti della somma per la quale è stata iscritta ipoteca e, in ogni caso, nei limiti del valore del bene ipotecato. In questa ipotesi, al terzo datore di ipoteca che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l’espropriazione è concesso il cosiddetto diritto di regresso nei confronti del debitore garantito. Può cioè agire contro quest’ultimo per ottenere, in denaro, il valore della casa espropriata. 

Diritti del terzo datore di ipoteca?

Abbiamo detto che il terzo datore ha il diritto di rivalersi nei confronti del debitore qualora subisca il pignoramento. Tuttavia, ha anche dei diritti nei confronti del creditore: egli deve ricevere infatti la notifica del titolo esecutivo (la sentenza, il decreto ingiuntivo) e dell’atto di precetto. Tali atti preparatori all’esecuzione gli devono essere portati necessariamente a conoscenza e non bastano le notifiche fatte al debitore. 

Se il terzo datore non ha preso parte al giudizio di condanna del debitore e la trascrizione del suo titolo di acquisto è anteriore alla proposizione della domanda del creditore, può opporre a quest’ultimo tutte le eccezioni non opposte dal debitore e quelle che spetterebbero a questo dopo la condanna.

Il terzo datore di ipoteca può anche agire in via di regresso contro eventuali fideiussori dello stesso debito.

Quando cessa l’ipoteca del terzo datore?

Il terzo datore ha diritto a veder liberato il proprio immobile dall’ipoteca solo se il debitore paga integralmente il proprio debito. Non può quindi, una volta concessa l’ipoteca, negarla in un successivo momento e chiedere alla banca di cancellare il vincolo. 

L’ipoteca costituita dal terzo si estingue inoltre in automatico dopo 20 anni se la banca non la rinnova.


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