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Quando il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione?

26 maggio 2018


Quando il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 maggio 2018



Ho dato l’incarico della vendita all’agenzia immobiliare nel dicembre 2017, consegnandogli tutta la documentazione. A marzo 2018 ho firmato il  compromesso. Dopo 3 giorni l’agente mi ha detto che la piantina catastale non era in regola e mi ha chiesto 800 euro per risolvere. Dopo miei accertamenti ho però scoperto che la piantina è regolare da circolare Agenzia Territorio del 2010 ma l’agente ha inteso al telefono cessare il mandato insistendo nella non regolarità e richiesta 800 euro su carta ricaricabile anonima. Dopo alcuni giorni, non avendo nessuna notizia, ho inviato raccomandate per avere richiesta scritta della rinuncia e, per evitare altri problemi, comunicazione di revoca per giusta causa, per la vendita bloccata, e per il comportamento non professionale. Spetta provvigione?

Nel caso in cui venga stipulato un contratto di mediazione con un mediatore immobiliare, il diritto alla provvigione, nella misura stabilita nel contratto stesso, sorge a favore del mediatore nel momento in cui l’affare per cui il contratto fu stipulato sia concluso per effetto dell’intervento del mediatore (così stabilisce l’articolo 1754 del codice civile).

Quando si può considerare concluso l’affare e, quindi, quando si può ritenere che sia sorto il diritto del mediatore a percepire la provvigione?

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 24.397 del 30 novembre 2015, ha chiarito che l’affare si può considerare concluso nel momento in cui tra le parti sia sorto un valido vincolo giuridico come accade quando viene stipulato un contratto preliminare.

Ciò vuol dire che nel momento in cui, per effetto dell’attività del mediatore che le ha poste in contatto, le parti abbiano stipulato un contratto preliminare relativo all’immobile per il quale al mediatore era stato conferito incarico ed alle condizioni proposte dal mediatore, ebbene in quel

momento l’affare si può considerare concluso e sorge il diritto del mediatore a percepire la provvigione (è anche necessario, affinché sorga il diritto della provvigione, che il mediatore risulti regolarmente iscritto al Repertorio delle notizie economiche e amministrative della Camera di

Commercio, se esercita come persona fisica, o al registro delle imprese, se l’attività è esercitata in forma di impresa).

Tutto questo vale anche, ovviamente, nel caso specifico.

Tuttavia nella situazione attuale descritta dal lettore, a causa di una segnalazione del mediatore, la stipula del contratto definitivo sembra non più sicura e, comunque, sta tardando.

Questa segnalazione del mediatore, da quello che il lettore ha evidenziato, risulta errata e questo errore gli darebbe diritto a chiedere al mediatore un risarcimento se gli ha causato, o gli causerà, un danno (ad esempio il ritardo nella stipula del contratto che gli provochi un danno economico o, addirittura, il fallimento della vendita della sua proprietà che gli faccia perdere definitivamente l’affare e l’incasso del prezzo o, comunque, tutte le spese e le perdite di tempo  sopportate dal lettore per accertare tutto quello che quella segnalazione del mediatore imponeva di accertare).

Per quello che riguarda la revoca del mandato inviata dal lettore al mediatore:

– è stata sicuramente utile per contestare al mediatore la sua condotta e, in particolare, l’errore in cui sarebbe incorso nel segnalargli erroneamente, secondo quello che il lettore ha accertato, la necessità di procedere ad una rettifica catastale;

– è però inutile per quanto riguarda il rapporto con il mediatore tenendo presente che il rapporto con il mediatore si può considerare, nel caso specifico, già esaurito e concluso quando è stato sottoscritto il preliminare (in quel momento, infatti, si conclude il compito per cui il mediatore viene incaricato).

A questo punto, considerato:

– che il mediatore per iscritto non ha al momento chiesto al lettore di pagargli la provvigione;

– che quest’ultimo ha diritto di chiedere al mediatore il risarcimento di ogni danno che ha già subito o

dovesse subire a causa della sua errata segnalazione di necessità di procedere a rettifica catastale;

– che il rapporto del lettore con il mediatore (a prescindere dalle raccomandate da lui inviate) si è esaurito già al momento della conclusione del contratto preliminare;

– che il lettore ha già contestato al mediatore l’errore da lui commesso con tutte le relative conseguenze;

tutto ciò premesso, il consiglio è:

1) verificare se la vendita dell’immobile per il quale fu stipulato il preliminare si realizzerà;

2) se la vendita dovesse saltare a causa della errata segnalazione che al lettore fece il mediatore, valutare,

con l’assistenza di un legale, di avviare l’iter per contestare al mediatore anche il fallimento della vendita e per chiedergli il risarcimento del danno da lui subìto che fosse diretta conseguenza di quell’errore;

3) se nel frattempo il mediatore, o il legale del mediatore, si dovesse far avanti per iscritto chiedendogli il pagamento della provvigione, il lettore potrà anche in questo caso richiedergli, in risposta, il pagamento dei danni da lui subìti per effetto di quella errata segnalazione;

4) indipendentemente poi dalla valutazione dei danni subìti dal lettore a causa dell’errore del mediatore,

Si rammenta quanto detto in precedenza e cioè che il mediatore ha diritto alla provvigione solo se il mediatore risulti iscritto in Camera di Commercio e solo se l’affare sia stato concluso per effetto del suo intervento, cioè solo se il contratto preliminare sia stato concluso a causa del fatto che il mediatore ha messo in contatto le parti le quali, poi, hanno stipulato il contratto alle medesime condizioni di cui all’incarico dato al mediatore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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