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Lo sai che? Terreno agricolo: può essere usato per camping e bed and breakfast?

Lo sai che? Pubblicato il 2 giugno 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 giugno 2018

È possibile che un terreno agricolo (non edificabile) si possa utilizzare come camping o come bed and breakfast o affitta camere (ad esempio utilizzando delle casette con ruote)? 

Per poter posizionare su un terreno non edificabile delle casette con ruote, o delle roulottes, destinate a un’attività ricettiva, è necessario che il terreno sia, innanzitutto, a destinazione turistica. 

Se le casette risultano fissate al suolo, però, l’ancoraggio non può risultare definitivo, né stagionale, ma soltanto temporaneo: la normativa (Art.41, Co.4, DL. 47/2014, che integra il Testo Unico Edilizia, L.380/2001) prescrive infatti che l’installazione debba essere occasionale, pertanto con un ancoraggio stagionale, quindi ciclico, verrebbe meno il requisito dell’occasionalità. È possibile anche l’allaccio alle reti (idrica, elettrica, etc.), se non effettuato in modo permanente. 

È inoltre fondamentale il requisito della destinazione turistica del terreno o della struttura entro cui è effettuata l’installazione: se dovesse venir meno tale requisito, il proprietario è obbligato alla rimozione immediata della casa mobile, del camper o della roulotte eventualmente ancorati al suolo. 

In pratica, il permesso di costruire, relativamente a case mobili, camper e roulotte, non occorre soltanto se si verificano le seguenti condizioni: 

– il manufatto prefabbricato, o la roulotte, deve essere collocato su ruote ed essere omologato al trasporto su strada, non essendo sufficiente la mera collocazione su un supporto mobile che non permetta il trasporto; 

– il manufatto deve soddisfare necessità puramente transitorie; 

– il manufatto può essere immediatamente rimosso e trasferito altrove (non deve dunque risultare ancorato). 

Queste condizioni sono soddisfatte, ad esempio, nell’ipotesi della casa mobile sistemata su telaio poggiante su ruote gommate, bilanciate da supporti di ferro (dunque deve trattarsi di un manufatto realmente trasportabile su strada), non allacciata alle reti della distribuzione della corrente elettrica e dell’acqua potabile. 

Per quanto riguarda l’ancoraggio al suolo, questo, in assenza di permesso di costruire, è consentito, ma soltanto in via transitoria, per le installazioni posizionate all’interno di strutture ricettive, all’aperto, utilizzate per la sosta e il soggiorno di turisti. La collocazione delle installazioni (casette, roulotte, bungalow…) deve essere effettuata in conformità alle leggi regionali. 

La legge nulla specifica sul requisito dell’occasionalità dell’installazione: la sentenza 57/2016 del Tar del Veneto, una delle pochissime che si pronuncia sull’argomento, stabilisce che il requisito della temporaneità dell’installazione viene meno se sono superati i 90 giorni. 

Nulla è precisato, inoltre, sulla distanza prescritta per lo spostamento del manufatto mobile. 

Veniamo ora alle autorizzazioni necessarie per aprire una struttura ricettiva all’aperto, in pratica un campeggio. 

Le aperture dei campeggi sono disciplinate da norme regionali emanate in conformità alla Legge quadro sul turismo n. 135/2001. 

In particolare, per quanto concerne: 

– le autorizzazioni comunali: bisogna ottenere dal Comune l’autorizzazione per la conversione del terreno in piazzola per campeggiatori, quindi per l’apertura di un complesso turistico all’aperto (se e dove consentito dal piano regolatore); la domanda deve essere corredata da una serie di documenti elencati dalla legge regionale di Disciplina dei complessi ricettivi all’aperto; in questo caso vige la regola del silenzio-assenso: se entro 60 giorni non si ha riscontro, la domanda e il relativo progetto si intendono approvati; se sono previste nuove costruzioni, tra le quali, come si è visto, rientrano anche le installazioni mobili con allacci non occasionali, serve la concessione edilizia comunale; dopo che il Sindaco si è pronunciato sulla domanda di concessione per l’allestimento deve essere presentata sempre al Comune una domanda di autorizzazione per l’esercizio corredata anch’essa da alcuni documenti previsti dalla specifica legge regionale. 

– le autorizzazioni sanitarie e regionali (Asl e Regione): bisogna poi rivolgersi all’Asl per l’agibilità sanitaria su servizi igienici, ristorazione e spazi comuni, e alla Regione per la valutazione di impatto ambientale; 

– il registro delle imprese: è obbligatorio iscriversi al registro delle imprese, nella sezione speciale per le imprese turistiche, e fare l’assicurazione per responsabilità civile e furto; 

– antincendio e sicurezza: nei campeggi più grandi, servono apposite autorizzazioni e collaudo dei Vigili del fuoco; inoltre, se si hanno dipendenti, è anche necessario il documento di valutazione dei rischi e lo svolgimento dei corsi di formazione per i lavoratori; 

– altri adempimenti necessari: come per tutte le attività, inoltre, sono necessarie partita Iva, iscrizione in Camera di Commercio, Inps, Inail, denuncia per la tassa sui rifiuti… Una volta avviata l’attività, il titolare (o un rappresentante) della struttura dovrà assicurare una custodia continua del campeggio e quindi essere presente e vigilare sulla struttura turistico ricettiva, senza mai lasciare gli ospiti da soli. 

Il titolare ha inoltre l’obbligo di comunicare le tariffe entro il 1° ottobre di ogni anno all’Agenzia Turistica Locale ed entro il 1° gennaio di ogni anno, anche al Comune. Entro il primo marzo di ogni anno è possibile effettuare delle modifiche ai prezzi che saranno applicate nel secondo semestre fino al 31 dicembre. Il titolare ha l’obbligo di esporre le tariffe vigenti su cartelli (per esempio dietro la porta della reception, dietro la porta dei bungalow o degli chalet….). 

Per chi possiede un’azienda agricola, la maggior parte delle leggi regionali consente di ospitare nello spazio circostante l’azienda agricola un minimo di 3 tende o caravan. 

Il Comune in relazione alle esigenze locali e in alternativa ai posti letto può consentire l’elevazione del numero di tende o caravan fino a un massimo di 10 per non più di 30 persone, previa verifica che l’azienda agricola abbia un’estensione territoriale e caratteristiche adeguate per ospitarle. Devono ovviamente essere garantiti ai turisti servizi igienico-sanitari e la fornitura d’acqua mediante le strutture ordinarie dell’azienda agricola. 

Per gli insediamenti superiori a 3 tende o caravan deve essere garantito mediante strutture apposite il rispetto dei parametri minimi dei requisiti igienico-sanitari previsti per i campeggi dalla legge regionale applicabile. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dalla dott.ssa Noemi Secci


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