Diritto e Fisco | Editoriale

La disdetta del contratto di locazione

9 Giugno 2018 | Autore:
La disdetta del contratto di locazione

Oltre all’ipotesi di morosità dell’inquilino, l’affitto può essere risolto consensualmente o perché disdetto dalle parti. Caratteristiche del diritto di recesso del locatore e del conduttore. I motivi del recesso vanno comunicati e specificati.

Avete affittato un appartamento, ma per sopravvenute circostanze, avete necessità di andare a vivere altrove: potete fare la disdetta del contratto di locazione? Oppure, siete proprietari di un immobile che utilizzate come piccola rendita per le vostre esigenze, ma non vi trovate bene con gli inquilini: pagano sempre in ritardo e vi hanno fatto litigare con il condominio. Per liberarvene, potete fare la disdetta del contratto di locazione? Se la risposta alle domande appena poste è positiva, entro che termini e con quali modalità è possibile fare la disdetta del contratto di locazione?

La risoluzione consensuale del contratto di locazione

Quando abbiamo a che fare con una locazione, volgarmente definita affitto, dobbiamo sempre ricordarci che si tratta di un contratto: un patto scritto, cioè, tra due parti (proprietario ed inquilino) in cui si stabiliscono alcune condizioni (il godimento esclusivo della casa, il pagamento del canone di affitto, ecc). Ebbene, come tutti i contratti, il modo più semplice per risolvere una locazione e la risoluzione consensuale del contratto. In questo caso, infatti, le parti decidono in pieno accordo di interrompere l’affitto e ciò, indipendentemente da qualsivoglia termine o motivazione che possa in qualche modo giustificare la scelta o possa imporre la risoluzione alla controparte. Pertanto, se avete esigenza di liberare l’immobile (perché serve al figlio del proprietario o perché l’inquilino vuole avvicinarsi al proprio luogo di lavoro), la prima cosa da fare e tentare la risoluzione consensuale del contratto di locazione. Contattate, pertanto, la vostra controparte, esprimetegli le vostre necessità e proponetegli lo scioglimento del contratto di comune accordo: quella appena descritta, il più delle volte. si rivela come la soluzione più semplice.

Disdetta locazione del proprietario

Come è normale che possa avvenire, il proprietario potrebbe avere bisogno di riacquistare la disponibilità dell’immobile nel frattempo affittato. Ebbene, per quanto possa essere meritevole di accoglimento, questa richiesta, essa non può trovare soddisfacimento sempre e comunque. Incominciamo col dire, che non esiste un diritto di recesso incondizionato ed esercitabile in qualsiasi momento a favore del proprietario: se anche fosse previsto nel contratto di locazione, sarebbe nullo. Pertanto, rispetto alla durata del contratto già pattuita, il locatore può riottenere anticipatamente l’appartamento affittato soltanto:

  • nel caso di morosità dell’inquilino. A questo proposito, rimandiamo alla lettura dell’articolo sfratto: il rilascio dell’immobile, la cui lettura è essenziale per approfondire questa ipotesi;
  • nel caso di mancato rinnovo del contratto di locazione, comunicata dal proprietario all’inquilino.

Disdetta locazione del proprietario: i motivi

Il proprietario, alla prima scadenza, può impedire che il contratto di locazione si rinnovi per l’ulteriore periodo previsto dalla legge. Per farlo, però, deve dare un debito preavviso all’inquilino (sei mesi) e deve giustificare questo mancato rinnovo con dei motivi, ben individuati dalla legge. In questa sede è inutile elencarli tutti, poiché sarebbe un’inutile ripetizione (basta leggere l’articolo il diritto disdetta del locatore/proprietario per conoscerli integralmente), ma quello che è importante sapere è che non possono essere comunicati genericamente. In altri termini, il proprietario non può limitarsi a mandare una raccomandata a.r. all’inquilino, sei mesi prima dell’eventuale rinnovo, comunicandogli la disdetta e rinviando genericamente ai motivi di legge: ha invece l’obbligo di specificare questi motivi. Ad esempio, una delle situazioni più frequenti che giustificano il mancato rinnovo è la necessità di utilizzare l’immobile per le esigenze di un proprio familiare: ebbene questa circostanza è prevista dalla legge [1] e deve essere adeguatamente specificata. Pertanto quando inviate la disdetta, precisate che l’immobile dovrà essere destinato all’uso personale di vostro figlio o, ad esempio, a quello professionale di vostra moglie: in questo modo nulla vi potrà essere eccepito e non correrete il rischio di dover risarcire l’inquilino, indebitamente privato del contratto rinnovato [2]. Si tratta di una conclusione sancita anche dalla Cassazione [3].

Disdetta locazione dell’inquilino

L’inquilino, a differenza del proprietario, può recedere anticipatamente dal contratto di affitto/locazione, senza dover, quindi, attendere la prima scadenza contrattuale: è la legge [4] a riconoscergli questo diritto. Ebbene, anche in questa ipotesi, è necessario rispettare un preavviso di almeno sei mesi, ma soprattutto è fondamentale giustificare il recesso anticipato con dei gravi motivi. Anche in questo caso, la Cassazione [5] è intervenuta a precisare che l’inquilino, per poter validamente e legittimamente ottenere la risoluzione anticipata del contratto di locazione, non può limitarsi a comunicare il recesso, invocando dei generici gravi motivi, ma deve specificarli: essi debbono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma, e non possono basarsi sulla semplice opportunità di non continuare la locazione.


note

[1] Art. 3, co. 3 Legge 431/1998.

[2] Art. 3 Legge 431/1998.

[3] Cass. civ. sent. n. 936/2013.

[4] Art. 27 ult. co. l. n. 392/1978.

[5] Cass. civ. sent. n. 2868/2015.


6 Commenti

  1. in fase di sfratto notificato il conduttore comunica disdetta per gravi motivi .
    domanda lo sfratto per morosità può essere proseguito?

    1. Gentile lettrice, non credo ci sia alcuna incompatibilità tra le due situazioni.
      Lo sfratto presuppone un inadempimento del conduttore, in presenza del quale il locatore può ottenere la risoluzione anticipata del contratto, nonostante lo stesso non sia ancora scaduto e sempreché l’inquilino non saldi il dovuto, entro il termine stabilito dal giudice (e la disdetta non sana certo l’inadempimento in atto).
      La detta risoluzione quindi potrebbe avvenire ancor prima che la disdetta comunicata dal conduttore possa operare ed il locatore potrebbe comunque aver interesse ad ottenere un titolo per poter liberare l’immobile, qualora, nonostante la dichiarata disdetta, l’inquilino non voglia liberarlo.
      C’è anche la questione delle spese legali: se c’è stato l’inadempimento del conduttore, tale da giustificare lo sfratto, questi non potrà certo sottrarsi alle proprie responsabilità comunicando una disdetta contrattuale nelle more del procedimento anzidetto.

      1. ergo il recesso ricevuto per gravi motive (porzione di giardino franata) puo’ essere contestata e intimate il pagamento dei canonise e attende l’udienza per la eventuali convalida.
        gusto?
        grazie e buon pomeriggio.

        1. Beh, credo proprio di si.
          Se non sana la mora, lo sfratto sarà convalidato a prescindere da altre questioni di merito che saranno discusse in separato giudizio.

  2. Buongiorno, ho affittato con regolare contratto una stanza della mia casa di proprietà, nella quale vivo, e le parti comuni, a una persona, con contratto di un anno. Ora questa persona ha deciso di cambiare casa. Il contratto iniziale era di 12 mesi. Quanto preavviso è previsto per legge? E nel caso non rispettasse il preavviso, quali conseguenze ci sono?
    Grazie mille

    1. La facoltà di consentire all’inquilino un recesso anticipato dall’affitto può essere già prevista nel contratto, con una clausola che specifichi chiaramente le ragioni e le condizioni a cui è subordinato l’esercizio di tale diritto. Se tale clausola non è stata inserita, si può sempre raggiungere un accordo in un momento successivo. L’inquilino cioè, dopo aver rappresentato al locatore le proprie esigenze, potrebbe chiedere a questi il consenso a sciogliere subito il contratto; se il padrone di casa è d’accordo, il conduttore può abbandonare l’appartamento riconsegnando le chiavi, senza nulla dovere per i mesi successivi. Sarà bene che l’accordo di risoluzione anticipata venga formalizzato per iscritto in modo da non avere brutte sorprese in futuro, nel caso in cui il padrone di casa si rimangi la parola data e poi pretenda i danni. Secondo la Cassazione è nullo il patto di risoluzione anticipata se non redatto per iscritto. Attenzione: qualora un contratto di locazione si risolva anticipatamente, occorre che venga tempestivamente data comunicazione all’Agenzia delle Entrate, in quanto l’imposta di registro in misura fissa viene scontata. In caso contrario, l’imposta continua a essere dovuta fino al termine della locazione, non essendo sufficiente ai fini probatori la sola comunicazione di recesso firmata dal locatario, né il verbale di riconsegna dell’immobile firmato dalle parti. L’inquilino può disdire in anticipo l’affitto anche se sussiste una giusta causa. Ricorrendo una valida motivazione, il recesso anticipato è ammesso dalla legge, anche se il contratto non lo dice espressamente. Per ulteriori informazioni, leggi il nostro articolo Si può disdire un contratto di affitto prima della scadenza? https://www.laleggepertutti.it/277330_si-puo-disdire-un-contratto-di-affitto-prima-della-scadenza

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