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Agevolazioni prima casa: quando arriva l’accertamento?

25 maggio 2018 | Autore:


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Decadenza agevolazioni prima casa per mancato trasferimento residenza o vendita del bene prima dei cinque anni: entro quanto tempo il Fisco può chiedere indietro le maggiori imposte e le sanzioni?

Hai acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa ma non hai trasferito la residenza nei 18 mesi dall’acquisto o hai beneficiato delle imposte agevolate nonostante avessi già una casa nello stesso Comune. Cosa rischi? Il Fisco può fare dei controlli? E se sì entro quanto tempo può arrivare un accertamento fiscale con le sanzioni da pagare? Vediamo quando si decade dalle agevolazioni prima casa e quando arriva l’accertamento. L’Agenzia delle Entrate può infatti revocare le agevolazioni e pretendere le maggiori imposte entro termini bene precisi.

Agevolazioni prima casa: come averle

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa (imposta di registro, ipotecaria e catastale, e Iva ridotte) l’acquirente deve rendere, al momento della stipula dell’atto di compravendita, un’apposita dichiarazione sostitutiva di certificazione in cui dichiara:

a) che l’immobile è ubicato nel territorio del comune:

  • dove ha la residenza;
  • oppure dove si impegna a stabilire entro 18 mesi, dalla data di apertura della successione, la propria residenza;
  • oppure dove svolge la propria attività;

b) di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile agevolato.

c) di non essere titolare, neppure per quote (anche in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali “prima casa”.

d) che i locali trasferiti sono destinati ad abitazione non di lusso [1].

e) di essere a conoscenza che in caso di rivendita nel quinquennio successivo alla data di acquisizione, decadrà dalle concesse agevolazioni, a meno che entro un anno dall’alienazione non proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Agevolazioni prima casa: quando si perdono

A seguito della dichiarazione, con i dati sopra indicati, il contribuente beneficia immediatamente delle agevolazioni fiscali prima casa, versando le imposte dovute per l’acquisto in misura ridotta.

Tuttavia, il contribuente decade dalle agevolazioni fiscali nei seguenti casi:

  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto: per esempio il contribuente dichiara falsamente di non avere altri immobili nello stesso Comune oppure che l’abitazione non è di lusso;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto: tale causa di decadenza non si applica al personale Forze armate e delle Forze di polizia in quanto per tali soggetti, in virtù dei periodici cambiamenti della sede di lavoro, non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove sorge l’unità abitativa.
  • se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale.

Decadenza agevolazioni prima casa: cosa succede

In caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa, il Fisco notifica al contribuente un avviso di liquidazione in cui comunica il venire meno del beneficio, dandone espressa motivazione (a pena di nullità) e liquida le maggiori imposte dovute oltre alle sanzioni.

In particolare al contribuente viene chiesto di pagare, entro 60 giorni:

  • la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, e una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
  • se la cessione è soggetta a IVA, la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata) e una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Decadenza agevolazioni prima casa: termini accertamento “allungati”

La richiesta delle maggiori imposte e delle sanzioni da parte del Fisco non può tuttavia arrivare in qualsiasi momento senza limiti di tempo.

La legge [2] prevede un termine di tre anni entro il quale l’Agenzia delle Entrate deve notificare l’avviso di liquidazione. Occorre comprendere da quando decorre tale termine; la risposta varia a seconda della causa della decadenza dalle agevolazioni prima casa:

  • nel caso di vendita dell’immobile prima dei 5 anni, il termine complessivo di decadenza per la richiesta delle maggiori imposte da parte del Fisco è di 3 anni decorrenti dalla vendita dell’immobile. Tuttavia, dal momento che il contribuente può “salvare” le agevolazioni acquistando entro 1 anno un nuovo immobile, l’Agenzia deve necessariamente far decorrere tale periodo prima di poter procedere con l’accertamento e la liquidazione delle maggiori imposte. Di conseguenza, il termine complessivo di decadenza per la richiesta delle maggiori imposte da parte del Fisco è di fatto di 3 anni + 1 dalla vendita dell’immobile.
  • nel caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, i tre anni decorrono dalla data del rogito ma dalla scadenza del diciottesimo mese successivo al rogito d’acquisto. In questo caso, dunque, 3 anni + 18 mesi.

Decadenza agevolazioni prima casa: accertamento Iva

Una recente sentenza della Cassazione [3] ha tuttavia chiarito che il termine di tre anni per l’accertamento del Fisco sulle agevolazioni fiscali prima casa è “allungato” soltanto con riferimento alla liquidazione della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale e non anche per la maggiore Iva.

Già le Sezioni Unite della Cassazione [4] avevano avuto occasione di precisare che in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, il termine triennale per la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta non può essere prorogato, per le violazioni concernenti la fruizione dell’IVA agevolata al 4%, in quanto la citata proroga fa espresso riferimento solo all’imposta di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, nonché sull’incremento di valore degli immobili.

Trattandosi di disposizione derogatoria di termini di decadenza, e, dunque, di stretta interpretazione, non è ammissibile, neppure attraverso una interpretazione logico-sistematica, un’operazione ermeneutica intesa ad assegnare all’Amministrazione finanziaria un più ampio termine per l’accertamento di un tributo (Iva) per il quale esso non è espressamente previsto.

Decadenza agevolazioni prima casa: entro quanto può arrivare la sanzione?

Dunque, riepilogando, al contribuente che non abbia rispettato le condizioni per beneficiare delle agevolazioni prima casa potrebbe arrivare un avviso di liquidazione:

della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale:

a) nel caso di vendita infra quinquennale: entro 3 anni + 1 dalla vendita;

b) nel caso di mancato trasferimento della residenza: entro 3 anni + 18 mesi dall’acquisto;

dell’Iva: sempre e comunque entro tre anni dall’acquisto.

L’avviso di liquidazione notificato oltre i termini sopra riportati è illegittimo e va annullato per violazione del termine di decadenza prescritto dalla legge.

Decadenza agevolazioni prima casa: come impugnare l’avviso

L’avviso di liquidazione delle maggiori imposte e sanzioni per decadenza dalle agevolazioni prima casa, se illegittimo, può essere impugnato dinanzi alla Commissione Tributaria competente, entro 60 giorni dalla notifica.

I vizi impugnabili possono consistere, oltre che nella violazione dei termini di decadenza sopra descritti, in un accertamento errato del Fisco (perché, per esempio, la residenza non è stata trasferita ma il contribuente svolge in quel Comune la propri attività lavorativa e, quindi, non decade dall’agevolazione).

Inoltre è possibile che l’atto fiscale in sè sia viziato perché privo di alcuni elementi essenziali: per esempio, contiene una motivazione troppo sintetica o è addirittura privo di motivazione; non è firmato o è firmato da persona priva dei poteri di accertamento ecc.

Agevolazioni prima casa: come evitare di essere sanzionati

Quando non vengono rispettati i requisiti per mantenere le agevolazioni prima casa, è possibile evitare le sanzioni, o almeno ridurle, prima che arrivi l’avviso di liquidazione. Le maggiori imposte devono comunque essere pagate.

Sanzioni annullate o ridotte in caso di mancato trasferimento della residenza

Nel caso in cui il contribuente si renda conto che non può rispettare l’impegno di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, può:

  • se i 18 mesi non sono ancora scaduti, revocare la dichiarazione resa nell’atto di acquisto dell’immobile e
    chiedere la riliquidazione dell’imposta. Occorre quindi presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato;
  • se i 18 mesi sono già caduti, ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso: prima che arrivi l’avviso di liquidazione, occorre presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

Sanzioni annullate o ridotte in caso di vendita infra quinquennale

Nel caso in cui il contribuente venda la casa prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto agevolato, è possibile evitare le sanzioni:

  • se il contribuente acquista entro un anno un nuovo immobile destinato ad abitazione principale: in questo caso si ha diritto al mantenimento delle agevolazioni prima casa e non occorre pagare né le sanzioni né le maggiori imposte.
  • se il contribuente non vuole o non può comprare un nuovo immobile entro un anno e l’anno non è ancora trascorso, egli può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta, senza alcuna sanzione.
  • se è già trascorso un anno dalla vendita, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso: prima che arrivi l’avviso di liquidazione, occorre presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

note

[1] Secondo i criteri di cui al D.M. 2/8/69, pubblicato sulla G.U. n. 218 del 27/8/1969.

[2] Art. 76 DPR. 131/1986.

[3] Cass. sent. n. 10214/2018.

[4] Cass. Sez. Unite n. 18574/2016.

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