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Sanatoria: ci vuole il consenso del condominio?

27 maggio 2018


Sanatoria: ci vuole il consenso del condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 maggio 2018



Abuso edilizio: per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria il Comune non può subordinare la licenza edilizia al consenso dell’assemblea condominiale alle nuove opere. 

Hai effettuato dei lavori sul vano ingresso del tuo appartamento e altri sul balcone per ricavarne una veranda. Alcuni di questi interventi edilizi però sono risultati difformi rispetto ai progetti iniziali e all’autorizzazione che ti aveva rilasciato il Comune. Ora l’ingegnere che sta seguendo le opere ti ha suggerito di presentare una richiesta di permesso di costruire in sanatoria, la quale ti eviterà di fare i conti con il reato di abuso edilizio. Del resto non hai scelta: a minacciare l’intervento della Procura della Repubblica sono già stati alcuni condomini che non hanno gradito gli interventi da te eseguiti. Quando però sei andato al Comune per presentare l’istanza, l’ufficio tecnico ti ha detto che, tra i vari documenti, è necessario depositare anche il verbale dell’assemblea di condominio che ti autorizza ai lavori. Una cosa impossibile, gli rispondi, visto che alcuni dei vicini di casa si opporranno sempre. «Allora devi demolire le opere se non vuoi problemi con la giustizia» ha replicato il dipendente pubblico. È davvero così? Per ottenere la sanatoria ci vuole il consenso del condominio? La risposta è stata data più volte dalla giurisprudenza e ci meraviglia che ci siano ancora pubbliche amministrazioni che ragionino alla “vecchia maniera”. Eppure è proprio così e il recente caso affrontato dal Tar Campania ne è una chiara dimostrazione [1]. Vediamo cosa è stato detto in questa occasione dai giudici amministrativi.

Quando si chiede il permesso di costruire o il permesso in sanatoria, il proprietario dell’immobile deve rispettare la normativa urbanistica e il piano regolatore approvato dal Comune. Si tratta di una disciplina di tipo amministrativo, completamente diversa rispetto a quella che riguarda i rapporti di condominio rientrante invece nell’ambito del diritto civile. Una cosa sono i rapporti tra privati, un’altra quelli tra privati e pubblica amministrazione. Le due materie viaggiano su binari che, per quanto vicini, sono paralleli e non si incontrano mai.

Risultato: la licenzia edilizia non può essere subordinata al consenso dell’assemblea di condominio e, quindi, al deposito del relativo verbale di approvazione dei lavori. Le autorizzazioni comunali vanno concesse anche se non vi è traccia di ciò.

Se il progetto ha le carte in regola dal punto di vista edilizio e urbanistico, l’ente locale non può porre, di propria iniziativa, ulteriori condizioni. Volendo essere ancora più espliciti e detto senza peli sulla lingua: per ottenere la sanatoria non ci vuole il consenso del condominio. O meglio: questo non è necessario. Difatti resta fermo il diritto dei vicini di casa di contestare i lavori in caso di violazione di norme completamente diverse da quelle urbanistiche: quelle del codice civile. Codice che impone, a chi fa lavori sulla sua proprietà, di rispettare solo questi due vincoli:

  • non creare rischi alla stabilità dell’immobile;
  • non arrecare danni al decoro architettonico del palazzo, ossia all’estetica della sua facciata.

Ciascuno inoltre può fare lavori sulle parti comuni per ottenere un migliore e più intenso utilizzo del proprio immobile (si pensi all’abbattimento di barriere architettoniche) a condizione di:

  • non precludere un pari utilizzo per gli altri;
  • non alterarne la destinazione d’uso della parte oggetto di lavori.

In violazione di una di queste condizioni il condominio può imporre la demolizione delle nuove opere o, in caso contrario, rivolgersi al giudice per ottenere un ordine di esecuzione dei lavori. Ma la valutazione potrà essere fatta solo a completamento delle opere stesse. Per evitare un simile rischio, il proprietario può sottoporre il progetto all’assemblea e farselo approvare in anticipo (per quanto, come detto, detta autorizzazione non sia comunque necessaria). Se ciò dovesse avvenire, l’assemblea non potrebbe successivamente contestare la costruzione conforme al progetto medesimo.

Peraltro il nuovo «glossario dell’edilizia libera» ha indicato, a titolo esemplificativo, una serie di opere che possono essere realizzate dai proprietari di immobili senza bisogno di autorizzazioni, così riducendo il raggio di discrezionalità dei Comuni ed evitando diversità di discipline tra le varie parti d’Italia (leggi Lavori in casa senza bisogno di permesso di costruire).

Con la sentenza in commento, il Tar Campania ha appena confermato quanto abbiamo appena detto. Non ha dunque senso lo stop ai lavori deciso dal Comune perché il singolo proprietario esclusivo può fare i lavori all’interno del suo appartamento o nelle parti comuni senza dover prima chiedere autorizzazioni agli altri condomini.

note

[1] Tar Campania, sent. n. 1590/2018.

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