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Registrazione risoluzione contratto di affitto

28 maggio 2018


Registrazione risoluzione contratto di affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 maggio 2018



La disdetta del contratto di locazione e il pagamento dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate: come si fa, quanto si paga. Niente imposta per chi ha aderito alla cedolare secca.

Così come, per dar inizio a un contratto di affitto devi necessariamente registrarlo all’Agenzia delle Entrate, anche per interromperlo devi fare lo stesso procedimento. Difatti, per legge, il contratto di locazione a uso abitativo inizia e cessa proprio dal momento in cui esso viene “comunicato” all’amministrazione finanziaria. Ciò, almeno, da un punto di vista fiscale. Da un punto di vista civilistico, invece, la registrazione è essenziale solo all’inizio (in caso contrario, il contratto si considera nullo); al contrario, la risoluzione può avvenire anche solo con la raccomandata a.r. o con il provvedimento di sfratto del giudice. In questo articolo ci occuperemo proprio della registrazione della risoluzione del contratto di affitto: come avviene e, soprattutto, quali sono le conseguenze in caso di omissione. 

Cos’è la risoluzione

Il contratto di locazione si scioglie perché una delle parti ha comunicato all’altra la propria intenzione di non volerlo più rinnovare. Gli affitti a canone libero (4+4) o concordato (3+2) hanno infatti una durata “a tempo indeterminato”: si rinnovano cioè in automatico e si sciolgono solo a seguito della manifestazione della volontà di risoluzione data dal padrone di casa o dall’inquilino. 

Come noto, la comunicazione di recesso deve essere data entro 6 prima dalla scadenza del contratto. Se arriva anche un solo giorno dopo essa ha comunque effetto, ma vale per la successiva scadenza e non per quella imminente (sicché non ci sarà bisogno di inviare una seconda comunicazione).

La risoluzione può intervenire anche per provvedimento del giudice a seguito di un procedimento di sfratto. Lo sfratto può essere richiesto sia quando, terminato il contratto, l’affittuario non libera l’immobile (citazione per finita locazione) oppure per ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione (citazione per morosità).

Da un punto di vista civilistico, il contratto non produce più effetti dalla risoluzione, sebbene l’inquilino che non lascia l’appartamento alla scadenza è costretto a pagare tutti i canoni che, nel frattempo, maturano oltre al risarcimento del danno.

Da un punto di vista fiscale, la disdetta non basta per interrompere gli obblighi con l’Agenzia delle Entrate, ma va data la comunicazione di risoluzione pagando l’imposta di registro.

Risoluzione consensuale 

Lo scioglimento del contratto di locazione può avere luogo anche:

per mutuo dissenso di entrambe le parti, ossia attraverso un accordo dei contraenti volto a liberare entrambi dalle obbligazioni reciprocamente assunte;

  • per recesso unilaterale ossia esercitato da una sola parte perché concessogli dal contratto (ad esempio a seguito di trasferimento lavorativo dell’inquilino). Per quanto concerne quest’ultima circostanza, la legge attribuisce alle parti contraenti la possibilità di pattuire, al momento della conclusione dell’accordo, a favore di uno di essi o di entrambi, la facoltà di recedere dal contratto, indicandone le modalità e i termini di preavviso.

La legge infine concede all’affittuario di recedere dal rapporto di locazione di recedere dal contratto di locazione in presenza di gravi motivi (anche se non indicati nel contratto), dando comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi.

Come avviene la registrazione della risoluzione dell’affitto?

In caso di risoluzione anticipata del contratto la registrazione è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

  • presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto stesso;
  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

L’imposta di registro non è dovuta da chi ha aderito alla cedolare secca, fermo restando comunque l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni, la risoluzione del contratto.

Quando scatta la risoluzione del contratto e la registrazione all’Agenzia delle Entrate?

La legge [1] distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi. La risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro se:

  • dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
  • è stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

L’imposta fissa di 67,00 euro si applica anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%, come illustrate nel precedente paragrafo).

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto).

In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di 67,00.

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Ad esempio, tornando all’ipotesi sopra proposta, nel caso in cui il contratto di locazione, risolto dopo il secondo anno di locazione decorresse dall’1.1.2014 e venisse risolto il 5.4.2016, ove l’imposta di registro fosse stata integralmente corrisposta alla registrazione, vi sarebbe il diritto al rimborso dell’imposta di registro relativa alla sola annualità 1.1.2017 – 31.12.2017.

Se la risoluzione dell’affitto avviene a seguito di un ricorso al giudice e quindi di ordinanza di rilascio da parte del tribunale, si applica l’imposta di registro fissa nella misura fissa di 200,00 euro; infatti, in tali casi si configura in ogni caso un’ipotesi di registrazione di atto giudiziale (e non quella relativa alla registrazione di un accordo scaturente dal contratto di locazione).

Risoluzione del contratto assoggettato a cedolare secca

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione. In tal caso nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione.

Che succede in caso di mancata registrazione della risoluzione dell’affitto?

La mancata o la tardiva registrazione della risoluzione del contratto di affitto viene sanzionato a livello fiscale [2] e il contribuente deve pagare l’imposta di registro anche per gli anni o le mensilità passate in cui l’immobile è stato già riconsegnato. 

In particolare il contribuente è soggetto a una sanzione amministrativa pari al 30% di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. 

Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni, la sanzione di cui al primo periodo è ridotta alla metà e quindi è pari al 15%. Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al secondo periodo è ulteriormente ridotta ed è pari all’1% per ciascun giorno di ritardo.

Neanche una lettera può valere ai fini fiscali per mettere al riparo il proprietario dalle sanzioni fiscali: a detta della Ctp di Milano [3], infatti, solo la registrazione della volontà di risoluzione, con il relativo versamento del tributo, fa venir meno l’efficacia del contratto. Quindi il rilascio spontaneo dell’appartamento da parte dell’inquilino non comporta effetti fiscali. 

 

note

[1] Art. 28 del DPR 131/86.

[2] Art. 13 del DLgs. 18.12.97 n. 471.

[3] Ctp Milano, sent. n. 1467/3/2018

Art. 13 D.lgs. n. 471/1997

1. Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti periodici, il versamento di conguaglio o a saldo dell’imposta risultante dalla dichiarazione, detratto in questi casi l’ammontare dei versamenti periodici e in acconto, ancorche’ non effettuati, e’ soggetto a sanzione amministrativa pari al trenta per cento di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. Per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a novanta giorni, la sanzione di cui al primo periodo e’ ridotta alla meta’. Salva l’applicazione dell’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, per i versamenti effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al secondo periodo e’ ulteriormente ridotta a un importo pari a un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo.

2. La sanzione di cui al comma 1 si applica nei casi di liquidazione della maggior imposta ai sensi degli articoli 36-bis e 36-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e ai sensi dell’articolo 54-bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

3. Fuori dei casi di tributi iscritti a ruolo, la sanzione prevista al comma 1 si applica altresi’ in ogni ipotesi di mancato pagamento di un tributo o di una sua frazione nel termine previsto.

4. Nel caso di utilizzo di un’eccedenza o di un credito d’imposta esistenti in misura superiore a quella spettante o in violazione delle modalita’ di utilizzo previste dalle leggi vigenti si applica, salva l’applicazione di disposizioni speciali, la sanzione pari al trenta per cento del credito utilizzato.

5. Nel caso di utilizzo in compensazione di crediti inesistenti per il pagamento delle somme dovute e’ applicata la sanzione dal cento al duecento per cento della misura dei crediti stessi. Per le sanzioni previste nel presente comma, in nessun caso si applica la definizione agevolata prevista dagli articoli 16, comma 3, e 17, comma 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472. Si intende inesistente il credito in relazione al quale manca, in tutto o in parte, il presupposto costitutivo e la cui inesistenza non sia riscontrabile mediante controlli di cui agli articoli 36-bis e 36-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e all’articolo 54-bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

6. Fuori dall’ipotesi di cui all’articolo 11, comma 7-bis, sull’ammontare delle eccedenze di credito risultanti dalla dichiarazione annuale dell’ente o societa’ controllante ovvero delle societa’ controllate, compensate in tutto o in parte con somme che avrebbero dovuto essere versate dalle altre societa’ controllate o dall’ente o societa’ controllante, di cui all’articolo 73, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, si applica la sanzione di cui al comma 1 quando la garanzia di cui all’articolo 38-bis del medesimo decreto e’ presentata oltre il termine di novanta giorni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione annuale.

7. Le sanzioni previste nel presente articolo non si applicano quando i versamenti sono stati tempestivamente eseguiti ad ufficio o concessionario diverso da quello competente.

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1 Commento

  1. buonasera. Allo stato non gliene frega niente se sono disoccupato e non posso permettermi di pagare 67 euro per la registrazione della risoluzione del contratto? in questo caso riceverò una cartella esattoriale? Come si può dimostrare di essere in condizioni disagiate per non pagare il tributo? grazie

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