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Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento

29 maggio 2018


Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 maggio 2018



Spese di rifacimento e manutenzione: la divisione dei costi del balcone e del sottobalcone tra proprietario del piano di sopra, quello del piano di sotto e il condominio.

Quando si tratta di rifare i balconi del palazzo è spesso guerra tra i condomini. Questo perché la legge non è chiara su chi deve decidere se e quando intervenire e, di conseguenza, chi è tenuto a pagare le spese (il condominio o i singoli proprietari?). A fronte di questa lacuna normativa, però, la giurisprudenza è sempre stata molto chiara nell’affermare una regola generale che tiene conto del tipo di balcone (aggettante o incassato). Il problema si pone soprattutto per quelle parti del balcone soggette spesso a usura e deperimento per via degli agenti atmosferici (infiltrazioni di acqua piovana su tutti) come i frontalini e i sottobalconi. Di tanto parleremo in questo articolo tenendo conto di quanto è stato detto, di recente, dal tribunale di Catania in una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo a chi spetta il rifacimento dei sottobalconi.

Balconi aggettanti e incassati

La differenza che normalmente si opera, quando si parla di spese di rifacimento dei balconi, è quella tra balconi aggettanti e incassati. Si tratta di due strutture diverse:

  1. balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla linea della facciata e, quindi, finiscono anche per essere un prolungamento dell’immobile e, al contempo, una copertura per chi vive di sotto. Essi appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento [2];
  2. balconi incassati sono invece quelli che restano all’interno della facciata dell’edificio, non sporgono al di fuori della linea perimetrale. La soletta dei balconi incassati costituisce un prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolge le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

Quando si parla di sottobalconi ci si riferisce infine a quella parte del balcone che funge da copertura per il balcone inferiore. Il sottobalcone quindi si ha solo per i balconi aggettanti e non per quelli incassati.

Spese balconi: cosa dice la legge?

L’unica norma del codice civile [3] che regola la distribuzione delle spese del balcone stabilisce che: «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Nell’espressione «volte, solai e soffitti» è compreso tutto quello che serve stabilmente a dividere orizzontalmente le due proprietà.

In buona sostanza, quando si tratta di sostenere la spesa di rifacimento del balcone aggettante, i costi vengono così distribuiti:

  • la copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore; 
  • le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) sono invece a carico del proprietario del piano inferiore. 

Quindi, quando si tratta di tali spese, il condominio non entra in alcun modo e non può imporre al proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; allo stesso modo, però, il costo non sarà spalmato sull’intero stabile ma viene diviso tra il condomino del piano superiore (proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (cui il sottobalcone fa da copertura).  

Balconi: quali spese sono a carico del condominio?

Diverso è il discorso per le parti del balcone che svolgono una funzione estetica e servono per abbellire la facciata dell’edificio. In questi casi, infatti, la Cassazione ha detto che [4]: parapetti, cornicione o marcapiano, frontalini e tutti gli altri elementi di decoro architettonico si inseriscono nel prospetto dell’edificio e hanno la finalità di abbellirlo. Pertanto le spese relative a tali parti gravano sul condominio intero, ripartite per millesimi; è quindi l’assemblea a decidere se e quando effettuare tali interventi.

Si tratta di oneri necessari a rendere gradevole l’edificio e di cui, pertanto, si devono fare carico tutti i proprietari per le rispettive quote. 

Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono. 

Sottobalcone: a chi spettano le spese?

Se dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del piano di sotto che da tale copertura riceve l’ombra. L’assemblea dei condomini così come non può decidere sul rifacimento dei balconi, non può farlo neanche sulla manutenzione dei sottobalconi.

Balconi e sottobalconi: di chi è la proprietà e chi paga le spese di manutenzione?

Da quanto abbiamo appena detto, si può dire che, in linea generale, tutti i balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’appartamento di cui essi sono un prolungamento. Le spese di manutenzione sono a suo carico e il condominio non ha a riguardo voce in capitolo. Solo le spese per la manutenzione del sottobalcone incassato sono a carico del proprietario del piano inferiore. Mentre quelle del sottobalcone aggettante sono a carico del proprietario del piano superiore.

Invece soggetti a un regime diverso sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni. Salvo «prova contraria».

Cos’è la «prova contraria»? Secondo il tribunale di Catania deve trattarsi necessariamente del regolamento di condominio (approvato all’unanimità) o degli atti di acquisto dell’appartamento. Secondo il tribunale di Palermo invece [5], a contare non sono solo le carte ma anche i comportamenti e la prassi interna al condominio, ossia quelle condotte tacite dalle quali è possibile desumere l’accettazione di una determinata situazione di fatto che riverbera i propri effetti anche sul piano giuridico. 

note

[1] Trib. Catania, sent. del 22.02.2018.

[2] Cass. sent. n. 13509/2012.

[3] Art. 1125 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 6624/2012 e n. 10209/2015.

[5] Trib. Palermo sent. del 17.04.2018.

Trib. Catania, sent. del 22.02.2018.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simona Lo Iacono

 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12504/2012 promossa da:

(…), cf: (…), (…) CF: (…) e (…) cf: (…) rappresentati e difesi dall’avv. El.Be.

ricorrenti

contro

Condominio di via (…), cf: (…) in persona dell’amministratore p.t., rappr. e difeso dall’Avv. An.Su.

resistente

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso del 10/12/2012 (…), (…) e (…) convenivano al giudizio del Tribunale

 il Condominio di via (…) impugnando la delibera assembleare assunta dal Condominio resistente in data 13/11/2012 e chiedendone la declaratoria di nullità e/o annullamento.

Rilevavano infatti il vizio della delibera a cagione della loro assenza, “in rappresentanza dell’intera proprietà”, alla seduta assembleare del 13/11/2012, ed il mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo (quanto al punto 3 dell’ordine del giorno) dell’assemblea relativo alla conferma della nomina dell’amministratore.

 Rilevavano infatti che all’assemblea non erano presenti né (…), né tantomeno (…).

In ordine poi al punto 4 dell’ordine del giorno, discusso nella assemblea del 13/11/2012, rilevavano la nullità della delibera impugnata sul presupposto che con essa si erano stabiliti dei lavori su parti dell’edificio (frontalini e sottoballatoi dei balconi) di esclusiva pertinenza privata.

Si costituiva il condominio convenuto che rilevava come i germani (…) erano

 comproprietari pro indiviso dell’immobile ubicato nello stabile condominiale e tutti e tre ivi residenti.

Rappresentava che per costante indirizzo giurisprudenziale quando i comproprietari di un immobile in condominio erano conviventi tra loro la convocazione alla seduta dell’assemblea inviata a uno di loro si presumeva portata a conoscenza di tutti.

Rilevava inoltre che l’art. 67 disp. Att. c.c. disponeva che nel caso di comproprietà di più persone di una porzione di piano di un edificio, queste avevano diritto a un solo rappresentante, di talché – non prevedendo detto articolo alcuna formalità al riguardo – il singolo comproprietario era abilitato a intervenire e decidere per l’intero.

In ogni caso anche non dovendosi considerare la partecipazione di (…) alla formazione della volontà comune, nessuna violazione del quorum vi era stata, dato che in merito alla conferma dell’amministratore non era applicabile

l’art. 1136 comma 4 c.c. ma, trattandosi appunto di conferma dell’incarico e non

  di nomina, la maggioranza ordinaria prevista dal comma 3 dell’art. 1136 c.c.

Lo stesso valeva per i lavori straordinari atteso che in base al disposto

dell’art. 1136 comma 4 c.c.dovevano essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dello stesso articolo (metà del valore dell’edificio) non tutte le opere di straordinaria manutenzione ma solo quelle di notevole entità, circostanza non ricorrente nella specie dato che le opere in questione non erano di notevole entità in quanto non alteravano la destinazione originaria della cosa comune.

  

 In merito poi ai frontalini dei balconi che l’attrice definiva parti private, deduceva che l'(…) aveva manifestato voto favorevole e che inoltre i lavori erano stati deliberati in ottemperanza all’ordinanza emanata dal Sindaco del Comune di Catania.

Esauritasi la trattazione e sospesa la delibera impugnata, la causa sulle conclusioni precisate in data 14.11.18 veniva posta in decisione con termini di legge.

 Ciò posto in linea di fatto, bisogna innanzi tutto dire che dal verbale di assemblea prodotto in atti è dato evincere la presenza in seno all’ assemblea del 13.11.12 sia di (…) che di (…) per delega.

Ora, per costante insegnamento della Corte di Cassazione, “il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973)” (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).

Tuttavia, nonostante la veridicità del verbale possa essere messa in discussione con ogni mezzo di prova, la parte attrice non ha dimostrato, come era suo onere fare, che (…) non fosse munito di delega della sorella (…).

Ne consegue che il verbale autorizza certamente a ritenere che (…) fosse presente

 e munito di delega, in quanto non vinto da prova contraria.

Ne consegue che né lui né la sorella (…) possono contestare il procedimento di convocazione ex art. 1137 c. 2 atteso inoltre che in seno al verbale nulla hanno dedotto né contestato in riferimento alle modalità di convocazione dell’assemblea.

Ad essi è quindi precluso sollevare qualsivoglia profilo di annullabilità della delibera, non essendo dissenzienti, potendo invece impugnarla solo sotto il profilo della nullità.

 In relazione ad (…), invece, vero è che non vi è prova della sua regolare convocazione.

Ma vero è anche che, sebbene l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile non autorizzi a ritenere sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari, tuttavia (in considerazione del fatto che, ai sensi dell’articolo 1136, 6 comma, pre riforma, l’invito a partecipare all’assemblea non richiede un atto scritto ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a

   portarlo a conoscenza del destinatario), la prova della valida convocazione di uno dei proprietari “pro indiviso” si può ricavare anche dall’avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che quest’ultimo abbia informato l’altro (o gli altri) della convocazione stessa, come, appunto, nel caso – che qui incontestatamente ricorre – di comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro.

E ciò a maggior ragione, come si è detto, in periodo antecedente la riforma del 2012 in cui, a differenza del regime introdotto con la L. n. 220 del 2012 (dell’11 dicembre 2012 e quindi successiva di un mese alla delibera impugnata), la convocazione non doveva essere fatta necessariamente a mezzo posta raccomandata.

Ne deriva che la prova della convocazione di (…) si può dire raggiunta così come quella della sua tempestività, atteso che entrambi i fratelli conviventi erano presenti, personalmente o per delega, alla assemblea e che dalla loro regolare convocazione ben può presumersi la convocazione regolare e tempestiva della

   sorella.

Non si può quindi dubitare che l’assemblea fosse regolarmente costituita, di talchè sussistevano le maggioranze richieste per l’approvazione del punto 3 dell’ordine del giorno.

Ciò che invece costituisce motivo di nullità, è certamente il fatto di avere deliberato in relazione a parti dell’immobile non comuni.

In tema va invero ricordato l’insegnamento della giurisprudenza (cfr Cass. 1439/14) a tenore della quale sono nulle le delibere – tra l’altro – con oggetto impossibile.

 E’ il caso che ricorre.

Nella specie invero sono stati autorizzati lavori e spese relative ai sotto ballatoi e ai frontalini.

Ora come è noto (Cass. civ. Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637 in Mass. Giur. It., 2000 ed in Giust. Civ., 2000, I nonché in Riv. Giur. E., 2000, I ed in Arch. Locazioni, 2003, 238) “i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. non essendo necessari per l’esistenza del

  fabbricato né essendo destinati all’uso e al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo elementi decorativi e ornamentali per la facciata”.

Tuttavia nella specie nessuna prova vi è in atti di una tale vocazione decorativa dei sottoballatoi e dei frontalini, di talchè non può dubitarsi che essi afferiscano a parti private e non possano essere oggetto di deliberazione condominiale.

Se ne deve necessariamente concludere che l’assemblea ha deliberato in relazione a parti dell’edificio non comuni ma private, di talché va annullato il punto 4 dell’ordine del giorno.

Atteso il tenore generale della decisione, e rilevato che gli attori sono soccombenti in relazione all’impugnazione del punto 3 dell’ordine del giorno, le spese di lite vanno interamente compensate.

 P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

in parziale accoglimento delle spese di lite, annulla la delibera impugnata in relazione al punto 4 dell’ordine del giorno.

Compensa le spese di lite.

Così deciso in Catania il 20 febbraio 2018. Depositata in Cancelleria il 22 febbraio 2018.


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3 Commenti

  1. E’ il sotto balcone del primo piano a chi spetta le spese della manutenzione: 100% al proprietario del primo piano o al locale, negozio, box o altro che trovasi al piano terra? Nel mio caso sotto il mio balcone c’è il portone del fabbricato!

  2. Sono spiacente,ma non concordo con la tesi sostenuta secondo la quale la manutenzione del sottobalcone spetta al proprietario dell’appartamento sottostante. E’ il proprietario del balcone che se ne deve fare carico di tutto.

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