| Editoriale

Condominio di due persone: quale maggioranza?

29 Mag 2018


Condominio di due persone: quale maggioranza?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Mag 2018



Condominio minimo: in caso di villetta o un palazzo con due soli proprietari, per i lavori è necessaria l’unanimità.

Sei proprietario di una villetta bifamiliare: l’immobile è diviso in due perfette unità, l’una a sinistra e l’altra a destra, ciascuna delle quali con un proprio giardino. Tu e il tuo vicino di casa costituite un condominio, o meglio un condominio minimo. Sicché per tutte le spese relative al tetto, alle fondamenta, ai muri in comune, agli impianti idrici fate a metà visto che siete proprietari degli stessi millesimi: 500 a testa. Ora però bisogna fare dei lavori di importo consistente e il consenso che avete sempre raggiunto su tutte le opere è venuto meno. Tu vorresti procedere ma l’altro proprietario si oppone. Come uscire dallo stallo? In caso di condominio di due persone quale maggioranza si deve applicare? La questione è stata spiegata dalla Cassazione con una ordinanza di qualche giorno fa [1].

Condominio minimo: cos’è?

Si parla di condominio minimo quando ci sono solo due proprietari. L’esempio della villetta bifamiliare è calzante. La divisione dell’immobile non deve essere necessariamente in senso verticale ma può essere anche orizzontale (un condomino vive al piano superiore e l’altro al piano terra). Di solito però le norme sul condominio minimo vengono applicate anche ai condomini fino a 8 condomini, limite oltre il quale scatta l’obbligo di avere un amministratore.

Nel condominio minimo non c’è obbligo di nominare un amministratore, ma questo non toglie che si debbano applicare le norme tipiche del condominio previste dal codice civile, ivi comprese quelle sulle maggioranze.

Anche due villette a schiera, che condividono il muro di tramezzo costituito da un unico manufatto, il cui scopo è quello di separare le due unità immobiliari, site in un unico corpo di fabbrica, sono considerabili un condominio.

Condominio minimo: quali maggioranze?

Nel caso di condominio minimo con due soli proprietari, è facile che si creino stalli decisionali. Tutte le volte infatti in cui il codice civile impone, per una determinata delibera, il consenso della maggioranza, nell’ambito di un condominio con due soli proprietari è necessaria l’unanimità. Difatti, in tali ipotesi la maggioranza è logicamente impossibile.

Che succede allora se i due proprietari non trovano un accordo? L’unica soluzione – ha chiarito la Cassazione [2] – è rivolgersi al giudice. Ecco cosa hanno detto in merito i giudici supremi: nel condominio minimo (formato da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole del codice sul funzionamento dell’assemblea si applicano se quest’ultima si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente con decisione all’unanimità (tale dovendosi intendere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari). Se non si raggiunge l’unanimità – o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché alla riunione si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente – è necessario adire l’autorità giudiziaria.

Lavori in condominio con due proprietari: quale maggioranza?

Più di recente la Cassazione ha ribadito [1] che, in caso di condominio con due soli proprietari, la mancanza dell’unanimità per definire la ripartizione delle spese relative a lavori sulle parti comuni, rende necessario il ricorso al tribunale.

Chi anticipa i costi e poi pretende il rimborso della metà dei soldi deve confrontarsi con la regola valida non solo per il condomino classico, ma anche per quello minimo: la spesa autonomamente sostenuta da uno dei proprietari è rimborsabile dall’altro solo se dettata da urgenza. Si considera “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente.

Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

note

[1] Cass. ord. n. 13293/2018. 

[2] Cass. sent. n. 5329/2017.


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