Diritto e Fisco | Editoriale

Soppalco: altezza minima e autorizzazioni

30 maggio 2018


Soppalco: altezza minima e autorizzazioni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 maggio 2018



A quale distanza dal soffitto va costruito un soppalco a uso deposito o abitativo? È necessario il permesso di costruire del Comune?

Hai poco spazio in casa; così, allo scopo di ricavare nuovi piani di appoggio e superficie utile per conservare meglio valigie e altri oggetti di uso non quotidiano, hai deciso di realizzare un soppalco in cartongesso. Hai chiamato un muratore per fare l’intervento che ti costerà poco rispetto all’utilità che promette di fornirti. In più potrai avere la casa finalmente libera da cianfrusaglie. Ora però viene l’aspetto burocratico di cui il muratore è poco informato e per il quale ti suggerisce di confrontarti con un legale o un tecnico specializzato (un architetto, un ingegnere, …): le pratiche da presentare in Comune e il rispetto del regolamento edilizio urbano. A tal proposito ti chiedi quindi qual è, per un soppalco, l’altezza minima e le autorizzazioni da rispettare. La soluzione è piuttosto semplice e può essere sintetizzata in queste brevi righe. A ricordarla è stata una recente sentenza del Tar Napoli [1] che ha deciso sul ricorso del proprietario di un appartamento che aveva realizzato un soppalco per creare nuovi ambienti abitativi.

Soppalco: ci vuole il permesso?

Il primo e più delicato aspetto da affrontare è quello relativo alle autorizzazioni comunali eventualmente da richiedere per realizzare un soppalco. Stiamo parlando, più esattamente, del cosiddetto permesso di costruire, un tempo noto come «licenza edilizia». La regola vuole che, tutte le volte in cui il soppalco è di piccole dimensioni ed è destinato a un uso di deposito e ripostiglio (si pensi alla piccola superficie sufficiente a conservare valigie, scope, libri, vecchi elettrodomestici, ecc.), non è subordinato ad alcun titolo edilizio. Il che significa che può essere realizzato senza bisogno di chiedere il permesso al Comune. In questo caso la realizzazione del soppalco è assimilabile a un intervento di restauro o risanamento conservativo.

Diverso è il caso se il soppalco, per dimensioni e struttura, è tale da creare un ambiente abitativo (ad esempio per collocarvi di sopra un letto, una poltrona con la televisione, per creare un piccolo angolo lettura, ecc.). In tali ipotesi invece la giurisprudenza ritiene [2] che debba essere richiesta l’autorizzazione comunale. In assenza della quale si incorre nel reato di abuso edilizio: con la conseguenza che l’opera andrà demolita. È quindi del tutto indifferente il fatto che il soppalco non comporti un aumento di cubatura ma, semplicemente, di superficie utile. 

 

Soppalco: altezza minima dal soffitto

Vediamo ora a quale altezza deve essere collocato il soppalco. Anche in questo caso la soluzione cambia in relazione all’utilizzo del soppalco stesso: se cioè a uso abitativo o deposito.

La prima cosa da fare è verificare il regolamento edilizio comunale per verificare se vi sono regole particolari. In esso, di solito, viene anche stabilita l’altezza minima del soppalco dal soffitto. Se il regolamento nulla dice, si applica la legge [3]. Questa stabilisce che l’altezza netta degli ambienti abitativi non può essere inferiore a 2,70 metri; invece l’altezza dei vani accessori delle abitazioni non abitabili (come bagni, corridoi o ripostigli) non può essere inferiore a 2,40 metri. 

Tali regole valgono solo per i soppalchi abitabili, quelli cioè che realizzano ambienti in cui vivere. Pertanto che il soppalco può essere ricavato solo in spazi compresi (tra pavimento e soffitto) entro questo range di altezza. Di conseguenza, esso deve essere considerato abusivo – e l’immobile privo di agibilità – se non rispetta le altezze minime previste dalle norme nazionali nonché dal Regolamento edilizio. Il TAR sottolinea, al riguardo, che «non è consentita l’edificazione di manufatti che violino strutturalmente la normativa edilizia, specialmente se trattasi di regole relative all’abitabilità degli ambienti».

Viceversa, per i soppalchi a uso deposito bisogna confrontarsi con i regolamenti comunali. In generale questi prevedono altezze minime inferiori. Nel caso di Napoli, ad esempio, è prevista una altezza di 1,80 metri e a condizione che l’altezza utile dei locali sottostanti non sia inferiore a 2,70 metri. 

Resta sempre la possibilità di creare piccole mensole di pochi centimetri anche a distanza ravvicinata al soffitto che, in realtà, non rientrano neanche nella definizione di soppalchi.

note

[1] Tar Napoli sent. n. 3448 del 25.05.2018.

[2] Consiglio di Stato, sent. 2 marzo 2017, n. 985; TAR Lazio, Roma, Sezione I quater, sent. 24 marzo 2015, n. 4495; TAR Campania, Napoli, Sezione IV, sent. 23 gennaio 2013, n. 413 e Sezione VII, sent. 14 gennaio 2011, n. 168. TAR Sardegna, Cagliari, Sezione II, sent. 23 settembre 2011, n. 952; TAR Lombardia, Milano, Sezione II, sent. 11 luglio 2011, n. 1863; TAR Campania, Napoli, Sezione II, sent. 21 marzo 2011, n. 1586.

[3] Dm 5 luglio 1975, modificato dal Dm 9 giugno 1999, nonché dell’art. 43, comma 2, lett. 13) della legge 457/1978.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

1 Commento

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI