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Lo sai che? Affitto: se l’inquilino vede la casa può sollevare contestazioni?

Lo sai che? Pubblicato il 30 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 30 maggio 2018

Regole da conoscere per evitare inutili cause sull’appartamento dato in locazione a uso abitativo o commerciale: i vizi evidenti al momento della visita dell’immobile non possono essere più contestati.

Hai preso un appartamento in affitto. Prima di firmare il contratto, l’agente immobiliare ti ha fatto vedere i locali in modo piuttosto sbrigativo, inserendoti all’ultimo minuto tra altri due clienti interessati allo stesso immobile. Te ne è subito piaciuta la collocazione vicino al luogo di lavoro, le dimensioni – fatte apposta per te – e soprattutto il prezzo. Così, per non farti sfuggire l’occasione, hai presentato immediatamente un’offerta e il proprietario, a sua volta, l’ha accettata. Nel contratto è scritto che «l’inquilino dichiara di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazioni ed esenti da difetti». In verità le cose sono andate diversamente, visto che l’ispezione dell’appartamento è stata sommaria e rapido. Si ci mette la sfortuna: dopo qualche mese ti accorgi di alcune perdite d’acqua, del fatto che le finestre creano spifferi d’aria, che la lavastoviglie è in realtà rotta da diverso tempo e che c’è stato il crollo di un cartongesso usato come ripostiglio. Chiedi la risoluzione del contratto o una riduzione dell’affitto, ma il padrone di casa è tutt’al più disponibile a fare qualche intervento. A suo dire, quella famosa clausola contrattuale ti ha vincolato e ora non puoi più recriminare se l’immobile non è perfetto. È davvero così? In caso di affitto, se l’inquilino vede la casa può sollevare contestazioni in un momento successivo? La questione è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza e, da ultimo, da una sentenza del tribunale di Aosta [1]. Ecco cosa prevede la legge a riguardo.

La consegna dell’immobile dopo la firma del contratto di affitto

Dopo la firma del contratto di affitto (locazione), sia esso a uso abitativo o commerciale, il padrone di casa è obbligato a consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione ed in grado di servire all’uso concordato tra le parti: ad esempio l’immobile dovrà essere dotato degli impianti necessari (impianto igienico, idrico, di riscaldamento) regolarmente funzionanti. Di solito lo stato dell’immobile ricevuto dal conduttore è generalmente descritto nel contratto e lì si dà atto che l’affittuario ne ha preso consapevole visione e l’ha accettato. In mancanza di indicazione, si presume che il conduttore abbia ricevuto l’appartamento in buono stato di manutenzione. Difatti, proprio per evitare successive contestazioni e far riconoscere al conduttore il buono stato dell’immobile, si inserisce nel contratto una clausola – più o meno generica – in cui il conduttore dichiara di aver preso visione dell’immobile, di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti. Nel caso di locali a uso commerciale la prassi prevede anche la redazione di un verbale di consegna con una analitica descrizione dell’immobile.

La presenza dei vizi dell’immobile

Nonostante la previa verifica dell’appartamento, può succedere che l’affittuario riscontri la presenza di vizi solo in un momento successivo e, a causa di questi, voglia una riduzione del canone di affitto. Può farlo? Secondo la Cassazione [2], tutto dipende dalla natura di tali vizi: se essi erano visibili già all’atto del sopralluogo nella casa – non importa quanto sbrigativo possa essere stato – il rischio ricade sul frettoloso inquilino. Quest’ultimo infatti ha l’obbligo di contestarli subito; se non lo fa dimostra di aver voluto accettare l’immobile per come si trova.

Viceversa, se l’immobile presenta dei problemi “nascosti”, ossia non facilmente riscontrabili a occhio nudo (si pensi a un impianto idrico che presenta delle perdite o a un impianto elettrico non a norma, con il rischio di folgorazione), i vizi possono essere sollevati anche in un successivo momento nonostante l’accettazione – fatta con la firma dello stesso contratto – dell’immobile nello stato di fatto in cui si trova. 

Affitto, il sopralluogo dei locali prima della firma vincola l’inquilino

Le stesse considerazioni vengono fatte dal Tribunale di Aosta secondo il quale, se al momento della firma del contratto di locazione di un immobile, il conduttore esamina i locali e dichiara di trovarli adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazione nonché esenti da difetti, non può in un secondo momento contestare al locatore l’inidoneità dell’immobile, chiedendo la riduzione dell’affitto e il risarcimento del danno. Il caso si riferisce a una locazione a uso commerciale, ma le medesime considerazioni possono essere fatte anche per la locazione a uso abitativo. 

La qualità dei locali in locazione – spiega il giudice – era infatti «…agevolmente constatabile dall’odierne ricorrente allorché ha esaminato i locali trovandoli adatti al proprio uso, ne la generica finalità commerciale indicata nel contratto tra le parti può ritenersi implicare, in carenza di ulteriori e più specifiche indicazioni, un riferimento specifico ad una od altra delle tipologie di esercizio classificate e normate dal Regolamento regionale vigente in materia, tanto più che l’odierna ricorrente risulta cessionaria dell’azienda già gestita nei medesimi locali dalla precedente conduttrice». 

Riduzione dell’affitto per carenze dell’appartamento

Peraltro non per qualsiasi tipo di vizio è possibile chiedere una riduzione del canone di affitto, ma solo per quelli che ne riducono sostanzialmente il godimento. Non può neanche essere l’inquilino a operare questa riduzione ma deve prima rivolgersi al giudice affinché, in contraddittorio con il locatore, verifichi la natura dei vizi e ne quantifichi l’ammontare. 

In tema di locazione a uso commerciale la Cassazione ha di recente avuto modo di chiarire [3] che «solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti».

note

[1] Trib. Aosta, sent. n. 379/18 del 2.02.2018.

[2] Cass. sent. n. 10282/2015.

[3] Cass. sent. n. 13651/2014.


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