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Lavori urgenti in condominio: cosa fare?

1 giugno 2018


Lavori urgenti in condominio: cosa fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 giugno 2018



Se delle parti del palazzo necessitassero di lavori urgenti e l’assemblea non si mette d’accordo, cosa si può fare? 

Nel caso in cui i beni di proprietà condominiale necessitino di opere urgenti, nel senso di opere necessarie per evitare che il bene subisca pregiudizi alla sua integrità o che possa, nel suo disgregarsi, arrecare danni ad altre cose comuni e/o di proprietà di terzi e/o a persone e che debbano essere eseguite senza ritardo e senza nemmeno il tempo di poter avvisare l’assemblea o l’amministratore, esse possono:

– essere eseguite anche dal singolo condomino che, poi, ha diritto a chiedere agli altri condomini il rimborso pro quota della spesa sopportata (così stabilisce l’articolo 1134 del codice civile);

– essere ordinate anche dall’amministratore che, poi, deve riferirne nella prima assemblea (così stabilisce l’articolo 1135, 2° comma, del codice civile).

Ovviamente se l’amministratore, in caso di lavori urgenti, (cioè di lavori assolutamente non rinviabili) non dovesse o volesse intervenire direttamente, ne risponderà anche personalmente per gli eventuali danni che fossero addebitabili al suo mancato intervento (lo stesso dicasi per la responsabilità dei singoli condomini nel caso in cui anche l’assemblea non abbia voluto intervenire in caso di opere effettivamente urgenti).

Se, invece, i lavori sulle parti comuni non fossero urgenti (nel senso indicato sopra di opere indifferibili e non rinviabili), ma fossero comunque classificabili come opere di manutenzione straordinaria, il potere di decidere in merito spetta solo e soltanto all’assemblea condominiale.

E se l’assemblea, opportunamente convocata per deliberare in merito, non dovesse assumere alcuna iniziativa e non si dovesse formare alcuna maggioranza utile per potere validamente decidere di eseguire i lavori portati all’ordine del giorno, resterebbe al condomino (anche al singolo condomino) la facoltà, prevista dall’articolo 1105, 4° comma, del codice civile, di ricorrere al giudice che provvederà in merito anche, se necessario, nominando un amministratore ai fini dell’esecuzione dei lavori necessari.

Per quanto riguarda l’intervento di Asl o di altre autorità (ad esempio Vigili del Fuoco o Polizia locale), il singolo condomino può sicuramente chiederne l’intervento se ritiene che lo stato dei beni di proprietà condominiale sia tale da arrecare concreto e attuale pregiudizio alla salute pubblica ovvero alla incolumità fisica delle persone.

Chiaramente è opportuno, prima di richiedere l’intervento delle autorità, di recarsi presso di esse esponendo il caso e descrivendo lo stato dei luoghi per comprendere se ed in che misura l’intervento sia necessario o meno.

Se poi l’intervento delle pubbliche autorità dovesse esserci ed avere come effetto quello di evidenziare la necessità impellente di eseguire delle opere (indicate nei verbali di sopralluogo redatti della pubblica autorità) è chiaro che, da quel momento in poi, le opere necessarie a porre rimedio allo stato di fatto evidenziato dall’autorità intervenuta non potranno che essere considerate urgenti con tutte le conseguenze (civili, penali e sanzionatorie) per la eventuale mancata o ritardata loro esecuzione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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