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Come si stipula un contratto di usufrutto

15 giugno 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 giugno 2018



Dalla redazione del contratto al modello con facsimile; gli elementi essenziali del contratto e gli obblighi del nudo proprietario e dell’usufruttuario.

Per quanto possa sembrare facile e scontato, non esistono molte guide in internet su come si stipula un contratto di usufrutto. Si tratta, infatti, di una procedura molto semplice la cui conoscenza viene data spesso per scontata. Eppure, anche in questi casi, ci sono degli aspetti legali da non trascurare, il rispetto dei quali è spesso posto come condizione di validità del contratto. Bisogna, quindi, rispettare i limiti e le tempistiche stabilite dalla legge tenendo altresì conto delle implicazioni di carattere civilistico. In questa guida spiegheremo, quindi, come si stipula un contratto di usufrutto: ci rivolgeremo tanto al proprietario quanto all’usufruttuario, visto che le regole da rispettare interessano entrambi nella stessa misura.

Cos’è l’usufrutto?

Si tratta di un diritto reale di godimento di beni altrui con il quale ad un soggetto, detto usufruttuario, viene riconosciuto il diritto di utilizzare il bene di proprietà di altro soggetto e di godere dei benefici che ne derivano.

Chi concede quel bene all’usufruttuario ne diventa nudo proprietario in quanto, per tutta la durata del contratto, avrà solo un diritto giuridicamente formale sulla cosa, non potendo godere delle sue utilità e dei suoi frutti.

Il proprietario può stipulare questo contratto senza ottenere nulla in cambio, per mero spirito di liberalità, o ricevendo una controprestazione, come corrispettivo per quel godimento della cosa.

Usufrutto: come si costituisce?

La costituzione dell’usufrutto può avvenire:

  • per legge: tipico caso è quello dei genitori che hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio, fino alla maggiore età o all’emancipazione [1],
  • per testamento, con l’attribuzione da parte del de cuius dell’usufrutto di un bene o di tutto il patrimonio a favore di un soggetto,
  • per usucapione, nel caso sia intervenuta l’interversione del possesso e, quest’ultimo, si sia perpetrato per il numero di anni richiesto dalla legge, a seconda della natura del bene,
  • per contratto.

Come si stipula un contratto di usufrutto

La prima cosa da tenere in conto è che esso, se riguarda beni immobili, deve essere necessariamente scritto [2]. Se l’accordo dovesse essere verbale sarebbe infatti nullo.

Con riguardo all’usufrutto di beni immobili, esso dovrà essere stipulato per atto pubblico, o scrittura privata autenticata.

Infatti, per i medesimi atti, costitutivi d’usufrutto su beni immobili, occorre osservare l’onere della trascrizione presso i pubblici registri immobiliari, per rendere opponibile il contratto a terzi [3].

E così, mentre per i beni mobili semplici non ci sarebbe alcun problema, poiché esenti da quell’obbligo di pubblicità previsto dalla legge, per gli immobili le cose cambiano poiché la scrittura privata non autenticata avrebbe valore solo tra le parti, non essendo trascrivibile e, quindi, conoscibile a terzi. Ciò comporterebbe che, un domani, se il concedente stipulasse un nuovo contratto, stavolta tramite atto pubblico poi trascritto, con un nuovo usufruttuario, quest’ultimo potrebbe far valere i suoi diritti contro chi, sebbene già immesso nel possesso del bene immobile, non avrebbe rispettato la forma pubblicitaria richiesta dal legislatore.

Vediamo, ora, quali sono gli elementi che, più di ogni altro, devono essere disciplinati nel contratto di usufrutto.

Oggetto dell’usufrutto

Come anticipato, il contratto di usufrutto può avere ad oggetto beni mobili o immobili, ma anche crediti, titoli di credito, aziende, universalità e, persino, beni immateriali.

Elemento imprescindibile è che oggetto dell’usufrutto sia un bene inconsumabile, o infungibile, poiché uno degli obblighi previsti in capo all’usufruttuario al termine del contratto è quello di restituire lo stesso bene ricevuto all’inizio dell’usufrutto.

Il legislatore ha, tuttavia, previsto e disciplinato il cosiddetto quasi-usufrutto, che consiste nella possibilità che l’usufrutto abbia ad oggetto cose consumabili [4]. In questo caso, il quasi-usufruttuario al termine del contratto dovrà pagare al nudo proprietario il valore dei beni consumabili o, in alternativa, dovrà restituire altrettanti beni della stessa specie e quantità di quelli ricevuti.

Durata dell’usufrutto

Il legislatore ha, pure, dovuto disciplinare i limiti di durata del diritto di usufrutto, al fine di tutelare l’ordine pubblico e la libera circolazione dei beni, in questo caso messi in pericolo dall’imposizione di vincoli duraturi o, ancor peggio, senza tempo.

Così, è stato previsto un limite di durata a seconda della natura giuridica dell’usufruttuario [5]:

  • se persona fisica, l’usufrutto non potrà durare oltre la vita dell’usufruttuario;
  • se persona giuridica, l’usufrutto potrà avere una durata massima di trent’anni.

Il principio di temporaneità del diritto di usufrutto, come appena descritto, ha fatto sì, quindi, che venissero bandite quelle disposizioni finalizzate alla perpetuità del diritto, di erede in erede, come l’usufrutto successivo [6].

Tuttavia, in giurisprudenza, si è ammessa la fattispecie dell’usufrutto successivo improprio, che ricorre allorché il costituente trasferisca, per atto diverso dalla donazione, la nuda proprietà di un immobile, riservando a sé e, per il periodo successivo alla propria morte, ad uno o più terzi, l’usufrutto sul bene, così da farne coincidere la durata con la vita del più longevo degli usufruttuari. In questo caso, non ci sarebbe alcuna violazione del principio di temporaneità, poiché il diritto si perfezionerebbe con la conclusione del contratto, rappresentando la premorienza del costituente un fatto puramente accidentale e non causale rispetto alla produzione degli effetti [7].

Usufrutto: diritti e obblighi delle parti

Obblighi e diritti dell’usufruttuario

L’usufruttuario deve:

  • rispettare la destinazione economica della cosa concessa in usufrutto, non potendone mutare gli aspetti in tal senso;
  • usare la diligenza del buon padre di famiglia;
  • restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell’usufrutto, nello stato in cui le ha trovate, salvo il normale deperimento d’uso;
  • fare a sue spese l’inventario dei beni, previo avviso al proprietario;
  • dare idonea garanzia prima di entrare nel possesso dei beni. Da quest’obbligo sono dispensati i genitori che hanno l’usufrutto legale sui beni dei loro figli minori, il venditore e il donante con riserva d’usufrutto;
  • sostenere le spese relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa usufruita, come anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione;
  • pagare le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Tuttavia, per l’anno corrispondente con l’inizio e la fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto;
  • fare denunzia in caso di usurpazione sul fondo; se l’omette, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario.

L’usufruttuario può:

  • fare suoi i frutti naturali e civili;
  • aggiungere beni e costruzioni sul fondo, salvo patto contrario;
  • cedere il proprio diritto per un certo tempo, o per tutta la sua durata a terzi, salvo patto contrario. In questo caso, la cessione dovrà essere notificata al proprietario; finché la notifica non si sarà perfezionata, l’usufruttuario sarà solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario [8].

Diritti e obblighi del nudo proprietario

Il nudo proprietario:

  • è obbligato a sostenere le spese per le riparazioni straordinarie;
  • è obbligato a pagare i carichi impositivi relativi alla proprietà del bene concesso in usufrutto;
  • ha diritto sul tesoro ritrovato nel fondo concesso in usufrutto;
  • può vendere la nuda proprietà.

Le spese delle liti giudiziali e stragiudiziali che riguardano tanto la proprietà quanto l’usufrutto saranno, invece, sopportate dal nudo proprietario e dall’usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse.

Estinzione dell’usufrutto

L’usufrutto (con gli effetti del contratto) si estingue [9]:

  • per conclusione naturale del contratto stipulato,
  • per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni,
  • per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona,
  • per il totale perimento della cosa su cui è costituito,
  • per morte o rinuncia dell’usufruttuario,
  • per abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, come nei casi di alienazione del bene, oppure di suo deterioramento o perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.

Per ognuno di questi casi, avremo la medesima conseguenza: la riunione delle figure di nudo proprietario e usufruttuario nella medesima persona e, quindi, il consolidamento della piena proprietà.

Contratto di usufrutto di bene immobile

L’anno …, il mese di ……, giorno ….., tra:

– Sig. …, nato a …, il … residente in …, via … n. …, Codice Fiscale …, di seguito denominato “Concedente” e

– Sig. …, nato a …, il … residente in …, via … n. …, Codice Fiscale …, di seguito denominato “Usufruttuario”

PREMESSE

– Il Sig. … è proprietario dell’immobile sito al piano … del fabbricato in … via … n. …, di mq …, composto di n. … vani, distinto al Catasto Fabbricati al Foglio …, Particella …, Sub. …, Cat. …;

– Il proprietario intende costituire un diritto di usufrutto sul predetto immobile in favore del Sig. … affinché lo utilizzi per svolgere l’attività di …;

– L’immobile viene riconosciuto dall’Usufruttuario in perfetto stato di conservazione e di manutenzione e adatto all’uso convenuto;

Quanto sopra premesso, che costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto, le parti convengono e stipulano quanto segue

1) il Sig. … concede in usufrutto il predetto immobile di sua proprietà al Sig. …., il quale dichiara di accettare per sé, i suoi eredi, parenti e affini abitualmente conviventi e comunque per i propri aventi causa;

2) L’usufrutto è concesso per la durata di …, a decorrere dalla sottoscrizione del presente contratto, scaduto il quale l’Usufruttuario dovrà riconsegnare l’immobile al Concedente nello stato in cui l’ha trovato, salvo il normale deperimento d’uso;

3) La concessione dell’usufrutto sull’immobile sopra indicato è fatta a titolo oneroso. Il corrispettivo di tale costituzione è stato convenuto in € … (euro …/…), che l’Usufruttuario versa a mezzo di assegno n. …, al Concedente, il quale rilascia ampia quietanza liberatoria;

4) L’immobile in oggetto, limitatamente al diritto di usufrutto, viene trasferito ed accettato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come il Concedente lo possiede ed ha diritto di possederlo, con tutti gli annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, con le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, usi, diritti, azioni e ragioni inerenti, con la proporzionale quota dei locali, spazi, impianti e servizi comuni, con tutti i vantaggi ed oneri come per legge e regolamento di condominio;

5) L’Usufruttuario è dispensato dall’obbligo di fare l’inventario e di prestare garanzia ed è immesso nel possesso e nel godimento dell’immobile;

6) L’Usufruttuario non può cedere il diritto di usufrutto senza il previo consenso scritto del Concedente;

7) Le spese relative alla custodia e alla manutenzione ordinaria dell’immobile, gli oneri per le utenze dei servizi pubblici, le spese per riparazioni straordinarie conseguenti all’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, nonché le imposte e i tributi afferenti il reddito dell’immobile, sono a carico dell’Usufruttuario;

8) L’Usufruttuario è autorizzato ad eseguire addizioni e miglioramenti, nei limiti in cui non alterino la destinazione economica della cosa;

9) Le spese di registrazione del presente contratto sono a carico dell’Usufruttuario che se le assume;

10) Per tutto quanto non espressamente previsto nel presente contratto, si rinvia alle disposizioni del Codice civile e delle altre leggi in vigore.

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo e data

Il Concedente                                       l’Usufruttuario

note

[1] Art.324 cod. civile

[2] Art. 1350, n.2 cod. civile

[3]Art. 2643, n.2 cod. civile

[4] Art.995, cod. civile

[5] Art. 979, cod. Civile

[6] Art. 698, cod. Civile

[7] Cassazione civile, sez. II, 19/04/2016, n. 7710

[8] Art. 980, cod. Civile

[9] Art. 1014, cod. Civile


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