Diritto e Fisco | Editoriale

Che fare se il condominio ti impedisce i lavori

31 maggio 2018


Che fare se il condominio ti impedisce i lavori

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 maggio 2018



Se uno dei condomini o l’intera assemblea ti mette gli ostacoli per eseguire delle opere all’interno del tuo appartamento o sulle parti comuni ecco come puoi difenderti.

Hai intenzione di fare dei lavori all’interno del tuo appartamento. Magari vuoi chiudere una parte del balcone con delle lastre di vetro e realizzare un lavatoio o una piccola veranda. Per avere un doppio accesso al tuo appartamento hai deciso di bucare una parete del pianerottolo e metterci una seconda porta di ingresso. Oppure vuoi installare un montapersone che consenta, a tua madre ormai invalida, di salire i cinque gradini che dal portone portano all’ascensore. Hai fatto presente le tue necessità durante l’ultima riunione di condominio ma ci sono alcuni proprietari che si oppongono. Hai anche provato a presentare i progetti in Comune per chiedere l’autorizzazione ma lì ti hanno detto che senza il verbale con il consenso dell’assemblea  non possono darti il nulla osta. Che fare se il condominio ti impedisce i lavori? Se ti senti ormai chiuso in un circolo vizioso e non sai come uscirne, ci sono buone notizie per te: la soluzione è molto più semplice di quello che credi. Se hai la pazienza di leggere le righe che seguono cercheremo di spiegarti come difenderti dal veto dei condomini del tuo palazzo e come procedere ugualmente a eseguire le opere sia all’interno della tua casa, sia sulle parti comuni dell’edificio.

Lavori in casa: regole da rispettare

Iniziamo la nostra indagine partendo dai lavori dentro il proprio appartamento. Di solito, per gran parte di questi, non c’è bisogno di chiedere il permesso di costruire. Quando però si tratta di opere di una certa rilevanza, come ad esempio un soppalco abitabile o una veranda, è necessaria la vecchia licenza edilizia ossia l’ok del Comune. Il proprietario dell’immobile quindi dovrà incaricare un tecnico (ad esempio un architetto o un ingegnere) che, dopo aver redatto i progetti, depositi l’istanza presso il competente ufficio. Tuttavia, non di rado, i Comuni pongono un vero e proprio abuso e, insieme agli allegati richiesti dalla normativa, pretendono anche il nulla osta dell’assemblea di condominio. Ciò si scontra, però, sia con la legge che con quanto più volte chiarito dalla giurisprudenza: l’amministrazione non può subordinare il rilascio del permesso di costruire al consenso del condominio. Una cosa è infatti il rispetto della normativa urbanistica ed edilizia – al cui controllo solo il Comune è preposto – un’altra quella civilistica. Significa che il condominio non può entrare in gioco in questo momento ma solo in un momento successivo ed esclusivamente nell’eventualità in cui l’opera pregiudichi l’estetica dell’edificio o la sua stabilità. In tal caso, l’assemblea potrà dare mandato all’amministratore affinché agisca innanzi al tribunale civile per chiedere la demolizione della nuova costruzione.

In sintesi, le regole per chi vuole fare lavori in casa sono le seguenti:

  • ciascun condomino è libero di avviare lavori senza dover comunicarlo all’amministratore o chiedere il permesso al condominio;
  • il Comune non può subordinare il permesso edilizio all’approvazione dei lavori da parte dell’assemblea condominiale;
  • l’opera priva di permesso di costruire del Comune è abusiva e va demolita. Il giudice o la polizia può intimare tale ordine in qualsiasi momento, senza termini di prescrizione;
  • la segnalazione dell’abuso edilizio può essere avanzata alle autorità da chiunque vi abbia interesse, quindi anche dal condominio o da uno dei vicini di casa (persino con lettera anonima);
  • oltre a dover chiedere il permesso di costruire, il proprietario dell’appartamento deve rispettare la normativa civilistica che gli impone, nell’esecuzione dei lavori all’interno o all’esterno del proprio appartamento di: a) non alterare il decoro architettonico del palazzo, violando le linee originarie dell’edificio per come disegnate dal costruttore; b) non pregiudicare la stabilità dell’edificio. Se queste condizioni vengono violate, il condominio può chiedere la demolizione dell’opera;
  • per evitare il rischio di future contestazioni dei condomini, il proprietario dell’appartamento può decidere di sottoporre i progetti all’assemblea. Fermo restando che l’eventuale diniego di questa non potrà condizionare il rilascio del permesso di costruire del Comune, invece il nulla osta impedisce al condominio medesimo di sollevare future contestazioni.

Lavori in casa: come fare se i condomini si oppongono

Alla luce di quanto abbiamo appena detto si può comprendere con facilità che se i condòmini dovessero opporsi ai lavori in casa, il proprietario potrebbe ugualmente eseguirli e pretendere comunque il rilascio dei permessi amministrativi se l’opera è in regola con la normativa edilizia e urbanistica.

Anzi, lo stesso avvio dei lavori non deve essere comunicato agli altri proprietari che, tutt’al più, potranno solo presentare una richiesta di accesso agli atti al Comune per verificare se sono stati presentati i progetti, se questi sono a norma e se le opere coincidono con quelle autorizzate.

Lavori sulle parti comuni dell’edificio: regole da seguire

Potrebbe succedere invece che il proprietario di un appartamento voglia eseguire delle opere all’interno dell’edificio, non sulle parti di sua proprietà ma su quelle condominiali, appartenenti a tutti (le cosiddette parti comuni del condominio). Lo può ugualmente fare a condizione che:

  • non alteri la funzione di tali parti comuni (la cosiddetta “destinazione d’uso”); non si può, ad esempio, trasformare il terrazzo in una pista da ballo o il pianerottolo in una serra o l’androne in un parcheggio per bici e motorini. È invece possibile appoggiare la canna fumaria al muro comune perimetrale o utilizzare una parte del giardino a piccolo orto;
  • non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto;
  • non violi il decoro architettonico dell’edificio: ad esempio è possibile piazzare sul muro perimetrale un condizionatore d’aria purché non sia voluminoso o comunque non cozzi con i colori della facciata.

Si può, ad esempio, montare un’antenna sul tetto se questa non occupa troppo spazio; si può abbattere una parete condominiale per rendere più facile l’accesso al proprio appartamento; si può far installare un ascensore o un montapersone purché lo spazio riservato alle scale non diventi eccessivamente ristretto; si può creare un piccolo passaggio a “discesa” accanto ai gradini per consentire il transito dei portatori di handicap con una sedia a rotelle; si può creare un doppio accesso al proprio appartamento bucando una parete del pianerottolo; il proprietario dell’ultimo piano può creare un passaggio diretto al lastrico solare dal proprio appartamento, e così via.

La legge consente a ciascun condomino di fare della cosa comune un utilizzo più intenso, a condizione che ciò non determini:

  • delle servitù pregiudizievoli a carico del bene comune (per la quale è necessario il consenso unanime dei condomini);
  • invadenze nell’ambito dei diritti degli altri proprietari.

Per stabilire se il singolo può fare un uso più intenso del bene, occorre verificare se potenzialmente gli altri condomini possano fare altrettanto.

Lavori sulle parti comuni dell’edificio: come fare se i condomini si oppongono

Potrebbe succedere, anche in questo caso, che all’avvio dei lavori sulle parti comuni dell’edificio, gli altri condomini si oppongano. Come fare? Anche in questo caso, l’avvio delle opere non è soggetto al consenso dell’assemblea che, pertanto, non ha neanche il diritto di essere informata. L’informazione andrà comunque data all’amministratore il quale dovrà comunicarlo ai condomini nella successiva riunione utile.

Anche in questo caso, quando le opere richiedono il permesso di costruire, il Comune non ne può subordinare l’emissione alla produzione del verbale positivo dell’assemblea. Come abbiamo detto, infatti, è diritto del singolo condomino apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per il migliore godimento della cosa senza dover chiedere il consenso agli altri condomini. Per modifica s’intende qualsiasi mutamento della cosa comune, diretta a potenziarne o a renderne più comodo il godimento, senza che ne venga alterata la sostanza o la funzione.

Ad esempio è stata ritenuta lecita la realizzazione di abbaini (anche dotati di balconi) aperti dal condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune per dare aria e luce alla sua proprietà, sempre che  le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo. È possibile la realizzazione di una porta nell’androne condominiale per dotare i propri locali privati a piano terra di una ulteriore uscita.

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