Diritto e Fisco | Editoriale

Come si contano i voti in assemblea di condominio

1 giugno 2018


Come si contano i voti in assemblea di condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 giugno 2018



Riunione di condominio: quali sono le maggioranze e quali sono i quorum costitutivi e deliberativi in prima e seconda convocazione. 

Quante volte ti sei trovato in una riunione di condominio alle prese con una decisione particolarmente delicata il cui esito è stato deciso da una manciata di voti. Sicuramente, quando non c’è una maggioranza schiacciante, si fanno più verifiche sulle preferenze espresse dai condomini al fine di non sbagliare coi numeri: votanti e millesimi devono essere calcolati con precisione al fine di non sbagliare. È bene dunque conoscere come si contano i voti in assemblea di condominio. Un errore di calcolo, infatti, potrebbe far ritenere accolta una decisione quando invece non lo è; con la conseguenza che la delibera è annullabile e il condominio può essere trascinato in una lunga e noiosa causa. 

In questo articolo cercheremo di spiegare quindi come si calcolano i voti in assemblea di condominio e quali sono le regole imposte dalla legge.

Quando si deve riunire l’assemblea?

La legge non dice quante volte e in quali giorni si deve svolgere la riunione di condominio. Tuttavia c’è un limite minimo: almeno una volta all’anno è necessario che sia indetta l’assemblea ordinaria. È obbligo dell’amministratore convocarla al fine di far approvare il bilancio consuntivo, quello preventivo e le spese effettuate. Senza di essa, del resto, egli non potrebbe procedere alla riscossione delle quote straordinarie. È il codice civile [1] a imporre l’obbligo della convocazione annuale. In particolare, l’assemblea che approva il rendiconto deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno gestorio.  Oltre all’assemblea annuale ordinaria, in caso di necessità improvvisa ed imprevista può essere convocata l’assemblea straordinaria, in qualsiasi momento dell’anno.

Chi deve partecipare all’assemblea di condominio?

L’assemblea è composta da tutti i partecipanti al condominio, quindi dal proprietario dell’immobile in condominio, dal locatario o conduttore, dall’usufruttuario e da chi ha diritto d’uso e abitazione. Il codice infatti parla genericamente di “aventi diritto” e non di condomini, proprio in considerazione del fatto che i partecipanti al condominio non si identificano esclusivamente nei proprietari dell’unità immobiliare, ma anche nei soggetti sopra indicati. In particolare l’inquilino ha diritto a partecipare alle riunioni concernenti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Chi non può partecipare personalmente all’assemblea può incaricare un terzo con apposita delega. 

Se l’appartamento è in comunione tra più soggetti, e quindi in presenza di comproprietari, il diritto di voto spetta ad uno solo di essi, il rappresentante, scelto dagli altri di comune accordo.

Allo stesso modo, l’erede di un condomino deceduto ed il nuovo acquirente, subentrati in un’unità immobiliare facente parte del condominio hanno diritto di votare salvo che non abbiano provveduto a comunicare all’amministratore l’avvenuto cambio di proprietà.

All’usufruttuario spetta, invece, un diritto di voto limitato solo a determinate delibere, aventi ad oggetto, di norma, spese di ordinaria amministrazione o gestione dei servizi di riscaldamento o condizionamento d’aria.

Quorum costitutivi e deliberativi

Esistono due quorum richiesti dalla legge per considerare valide le votazioni in assemblea:

  • quorum costitutivo: è quello necessario per considerare validamente costituita la riunione e poter iniziare con le discussioni e le votazioni. Viene verificato una sola volta, prima dell’avvio dei lavori e poi non c’è più bisogno di ricalcolarlo per ogni singola votazione, salvo che qualche condomino se ne vada via;
  • quorum deliberativo: è quello necessario per considerare accolta una questione messa ai voti. Ovviamente va verificato per ogni singola votazione. Non è detto che, se l’assemblea ha raggiunto il quorum costitutivo, raggiunga anche il quorum deliberativo.

Quorum costitutivo in prima e seconda convocazione

In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. 

Proprio perché è più difficile raggiungere tale maggioranza, il codice prevede che, in seconda convocazione, per il quorum costitutivo basta solo l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.

Quorum deliberativo in prima e seconda convocazione 

Anche i quorum deliberativi variano a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. In particolare: 

  • in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
  • in seconda convocazione, sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Come si calcano i quorum?

Per la regolare costituzione dell’assemblea, ma anche per la validità delle deliberazioni, sono previsti due tipi di quorum, uno che attiene ai millesimi, l’altro ai partecipanti al condominio.

Sostanzialmente, occorre la presenza contemporanea sia del numero dei condomini che quella relativa al valore dell’edificio.

Dal quorum delle deliberazioni deve essere escluso il voto del condomino che versi in ipotesi di conflitto di interessi. Si ha conflitto di interessi quando un singolo condomino ha un interesse proprio in conflitto, reale o potenziale, con quelli del condominio (sussistono cioè due interessi antagonisti), potendo pertanto esprimere un voto in contrasto con l’interesse condominiale a puro vantaggio personale.  

Se il condomino in conflitto ha votato è necessario effettuare questo calcolo: dal computo totale dei voti occorre espungere quello del condomino che avrebbe dovuto astenersi e verificare, all’esito, se comunque la deliberazione assunta abbia raggiunto la maggioranza dei voti richiesti dalla legge. In caso di esito negativo la deliberazione sarà impugnabile al giudice.

Nel calcolo delle maggioranze costitutiva e deliberativa, non può tenersi conto del condomino che si è allontanato dalla riunione dopo essere inizialmente intervenuto e non ha partecipato alla votazione. Questo vale anche nel caso in cui abbia dichiarato di accettare le decisioni della maggioranza, dato che la delibera è una sintesi delle volontà dei singoli condomini, non semplicemente una somma algebrica. 

Quali sono le maggioranze in assemblea?

Quella espressa è la regola generale. Tuttavia, in relazione ad alcuni argomenti posti all’ordine del giorno, sono previste maggioranze più elevate di quella ordinaria. Si tratta, ad esempio, dell’approvazione dei lavori di ristrutturazione o della modifica delle destinazioni d’uso dei beni comuni (si pensi alla trasformazione di un giardino in un parcheggio).  

La legge a seconda dei casi richiede una maggioranza per valore di:

  • “almeno la metà” del valore: ossia almeno 500/1000;
  • “almeno 1/3” e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (che per praticità indicheremo con 334/1000);
  • “almeno 2/3” e cioè almeno 666,66666/1000 (che per praticità indicheremo con 667/1000);
  • unanimità: ossia 1000/1000.

A riguardo puoi consultare la tabella qui sotto oppure leggere l’approfondimento Assemblea di condominio: quali maggioranze?

Quorum deliberativi e quorum costitutivi (Art. 1136 c.c.)
Disciplina originaria
Prima deliberazione Seconda deliberazione
Quorum costitutivi tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio tanti condomini che rappresentino 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio (giurisprudenza)
Quorum deliberativi maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio
Disciplina post-riforma
Prima deliberazione Seconda deliberazione
Quorum costitutivi tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio
Quorum deliberativi maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio

Maggioranze richieste per l’approvazione delle delibere assembleari

Oggetto
Gestione ordinaria maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio (in seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio)
Nomina e revoca dell’amministratore (salvo, per la revoca, diversa indicazione del regolamento) maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Ricostruzione dell’ediftcio o riparazioni straordinarie di notevole entità maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Innovazioni aventi ad oggetto: il miglioramento della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Divisione delle parti comuni unanimità dei condomini
Installazione sulle parti comuni di impianti di videosorveglianza maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Modifiche delle destinazioni d’uso numero di voti che rappresenti i 4/5 degli intervenuti ed almeno 4/5 del valore dell’edificio
Innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio
Modalità alternative di esecuzione o imposizione di cautele in materia di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio
Regolamento condominiale maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Modifica e rettifica delle tabelle millesimali unanimità dei condomini, salvo maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio nelle ipotesi tassativamente previste dall’articolo 69 disp. att. c.c.

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