Diritto e Fisco | Editoriale

Doppio ingresso in casa: posso bucare una parete del pianerottolo?

3 giugno 2018


Doppio ingresso in casa: posso bucare una parete del pianerottolo?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 giugno 2018



Per poter usufruire meglio del proprio appartamento è possibile modificare le parti comuni dell’edificio a condizione di non pregiudicarne la stabilità, la destinazione d’uso e l’aspetto estetico.

Hai deciso di dividere in due diverse sezioni il tuo appartamento dotandolo di un secondo ingresso. Per fare questo dovrai abbattere una parete del pianerottolo in modo da poter ricavare lo spazio per una porta blindata. Hai fatto presente la tua esigenza in assemblea, ma qualche condomino si è opposto. Al di là delle scuse formali da questi sollevate (hanno lamentato il timore che da ciò possa derivare un pericolo di crollo delle altre pareti), ci sono delle rivalità ormai storiche tra di voi e qualsiasi richiesta tu faccia in assemblea viene da loro puntualmente bocciata. Ti tengono in scacco oppure hai diritto a procedere lo stesso, nonostante la mancata formazione di una maggioranza? Per realizzare un doppio ingresso in casa si può bucare una parete del pianerottolo? La risposta è contenuta nelle norme del codice civile. Vediamo cosa dice la legge a riguardo.

Il pianerottolo e le relative pareti rientrano nelle cosiddette “parti comuni dell’edificio”: significa che appartengono a tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. Così il titolare di un appartamento posto al primo piano è proprietario pro quota del pianerottolo del quinto piano; allo stesso modo quello del quinto può rivendicare la sua quota millesimale sul pianerottolo del primo, del secondo, del terzo piano e così via. Insomma, la proprietà comune non può essere rivendicata solo sul proprio pianerottolo ma anche sugli altri. Questa precisazione, che potrebbe apparire scontata, è invece significativa e spiega perché il condomino di un piano può utilizzare o esprimere il proprio voto in relazione alle questioni attinenti alle parti comuni di un altro piano.

Detto ciò, vediamo se il singolo condomino può intervenire sulle parti comuni dell’edificio anche con l’opposizione dell’assemblea.

La regola generale in materia di condominio degli edifici vuole che ciascun condomino sia libero di utilizzare o apporre modifiche alle parti comuni, senza dover prima ottenere il permesso degli altri, a condizione che:

  • non ne muti la destinazione (ossia la funzione naturale);
  • non pregiudichi la stabilità dell’edificio e il suo decoro architettonico;
  • non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto. Ciò non significa che il pari uso deve avvenire sulla stessa parte comune (diversamente nessuno potrebbe utilizzare nulla visto che l’uso dell’uno è incompatibile con quello contestuale degli altri); vuol dire invece non impegnare tanto spazio da escludere il diritto degli altri di compiere lo stesso comportamento o realizzare la medesima opera. Ad esempio, la possibilità di installare un impianto fotovoltaico sulla terrazza incontra il limite di non occupare troppo il lastrico solare da impedire agli altri condomini di fare altrettanto.

Bisogna a questo punto verificare se abbattere una parete del pianerottolo per fare un doppio ingresso in casa rispetta i tre predetti requisiti.

Ebbene, il pianerottolo nasce proprio per ospitare l’ingresso nei singoli appartamenti: quindi l’apertura di una nuova porta non ne muta la destinazione d’uso. Inoltre, ciò non esclude che anche gli altri condomini possano fare lo stesso in corrispondenza dei propri appartamenti (nessuno infatti potrebbe aprire una propria porta sul soggiorno altrui).

Per evitare contestazioni è opportuno – ma non necessario – munirsi di un elaborato tecnico che possa confortare sulla bontà dei lavori e sull’assenza di rischi per il fabbricato.

Sarà infine consigliabile, qualora l’immobile sia caratterizzato da un’estetica unitaria delle porte blindate, rispettare questa linea e non optare quindi per colori o forme differenti da quelle degli altri proprietari.

A queste condizioni è possibile abbattere una parete del pianerottolo per aprire una seconda porta dell’appartamento.

L’inizio dei lavori non è subordinato all’autorizzazione dell’assemblea, né il Comune può condizionare il rilascio di permessi al nulla osta degli altri condomini (proprio perché non richiesto e non vincolante).

L’unico obbligo per il proprietario dell’appartamento è quello di inviare una comunicazione all’amministratore di condominio prima di intraprendere le attività di sbancamento e abbattimento del muro; a sua volta l’amministratore dovrà darne notizia all’assemblea nella prima udienza utile.

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