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Lo sai che? Leasing immobiliare

Lo sai che? Pubblicato il 3 giugno 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 giugno 2018

Il leasing immobiliare consente a persone e imprese di utilizzare un appartamento o un edificio pagando il canone di locazione e alla fine del periodo si decide se riscattarlo. Ecco tutte le informazioni sul suo funzionamento per approfittare di questa opportunità.

La casa costituisce un sogno per moltissime persone, molte delle quali sono giovani coppie. Indipendentemente dall’andamento del mercato immobiliare l’acquisto dell’abitazione rappresenta una spesa ingente e spesso è difficile poterla affrontare con il solo impiego di fondi propri. Prima l’unica soluzione era quella di chiedere un mutuo per effettuare l’acquisto dell’immobile oppure per costruire la propria casa, si riceveva la somma corrispondente a un’elevata percentuale della cifra necessaria per completare la transazione e si restituiva a rate negli anni. Si trattava di un aiuto, ma anche di un impegno pluriennale a cui far fronte attraverso il proprio salario. Oggi viene messa a disposizione delle persone una nuova formula: il leasing immobiliare. Chi desidera acquisire la prima abitazione e usufruire di detrazioni fiscali maggiormente convenienti rispetto al mutuo, ma anche di un acconto ridotto e di un’imposta di registro di appena l’1,5% del valore può sottoscrivere un contratto di locazione finanziaria immobiliare. In questo modo si obbliga la società di leasing a effettuare l’acquisto della casa oppure a farla costruire seguendo le indicazioni del cliente e quindi di mettere a disposizione del committente l’edificio. Quest’ultimo dovrà corrispondere un canone periodico su base mensile, trimestrale o semestrale, a seconda dell’accordo per un periodo prestabilito, al termine del quale il cliente può decidere se versare l’ammontare pattuito per il riscatto oppure lasciare l’immobile. Le disposizioni normative consentono di beneficiare della sospensione fino a dodici mesi per il pagamento del canone di locazione nel caso si perda la propria occupazione e di avere la restituzione del ricavato se il contratto dovesse essere rescisso anzitempo oppure se dovesse essere messo in vendita l’immobile, naturalmente con la detrazione dei canoni dovuti e del capitale residuo. Ci sono ulteriori vantaggi se il sottoscrittore del contratto ha un’età inferiore a 35 anni. Questa soluzione è applicabile ai privati, alle aziende e perfino alla Pubblica Amministrazione, ma in questo caso si seguono regole differenti.

Cos’è il leasing immobiliare?

La locazione finanziaria immobiliare è un contratto tra due parti: una società di leasing e l’utilizzatore di una casa. Chi usa l’edificio è il cliente dell’impresa che chiede di acquisire un locale oppure di farlo costruire impegnandosi a pagare un canone per la locazione. L’immobile può essere adibito ad abitazione, attività commerciale o industriale. In base al valore del locale vengono stabiliti l’importo delle rate e la durata contrattuale. Inoltre all’interno del documento viene specificata, come previsto dalle normative, la condizione per l’acquisto dell’immobile da parte dell’utilizzatore che può avvenire alla scadenza del contratto oppure prima. Si stabilisce quindi la cifra necessaria per la vendita totale e parziale dell’edificio. Il leasing immobiliare rappresenta una buona soluzione per chi non ha i fondi necessari per comprare una casa o un locale per lo svolgimento del proprio lavoro e vuole risparmiare. Infatti il costo della locazione è più vantaggioso rispetto a quello di un tradizionale mutuo bancario per l’acquisto dell’immobile.

Quali sono le caratteristiche contrattuali?

Generalmente il leasing immobiliare si contraddistingue per una durata particolarmente lunga e anche da un prezzo piuttosto alto dell’opzione di acquisto. Ciò è dovuto all’opportunità di avere una costruzione che aumenta di valore nel tempo e quindi deve prendere in considerazione i prezzi di mercato in vigore alla scadenza contrattuale. Possono essere scelte società finanziarie italiane o estere, ma in questo secondo caso si devono seguire le regole contenute nella convenzione internazionale di Ottawa. La formula della locazione prevede alcune situazioni particolare come quella definita lease back. Il proprietario di un immobile lo vende alla società di leasing e quindi lo prende in affitto diventando un utilizzatore. Il leasing abitativo invece implica la destinazione del locale come abitazione e quindi sono esclusi da tali contratti capannoni e negozi.

Quali sono le tipologie di leasing immobiliare?

Al fine di andare incontro alle diverse esigenze di persone e imprese sono state concepite diverse formule contrattuali. Il leasing abitativo può essere usato dai privati oppure dalle imprese interessate a comprare o far costruire locali da destinare ad abitazioni concesse ai propri dipendenti oppure da far diventare foresterie per le più diverse esigenze aziendali. Le persone possono sottoscrivere questo tipo di contratto scegliendolo come alternativa al mutuo per esclusivo uso residenziale. L’abitazione principale viene presa in locazione grazie al leasing immobiliare[1]. Il committente può optare per l’acquisto di una struttura esistente oppure per la costruzione di una casa. La società di leasing provvede e quindi affitta al cliente l’edificio. Si stabiliscono, come già accennato, la durata contrattuale e l’importo delle rate. Non ci sono ipoteche perché si lascia la proprietà all’istituto di credito che si occupa di sostenere direttamente l’intera spesa necessaria per l’acquisto o la costruzione. Non c’è quindi un’ipoteca che grava sulla casa, ma nell’accordo viene stabilito un prezzo da pagare alla scadenza del contratto qualora l’utilizzatore desideri diventare proprietario. Va sottolineato che per poter approfittare di questa forma di locazione si deve essere in presenza di un fabbricato a uso abitativo pronto all’uso o comunque agibile o in alternativa in costruzione o da ristrutturare. Nel caso si chieda di creare una casa è necessario individuare un terreno edificabile su cui realizzare l’edificio che sarà oggetto del leasing. Nel contratto va specificato l’uso abitativo e l’immobile deve necessariamente costituire la dimora stabile dell’utilizzatore ed eventualmente dei suoi familiari. Le altre tipologie contrattuali riguardano la locazione internazionale che riguarda esclusivamente le società con sede fuori dai confini nazionali e il lease back che, come già accennato, vede il proprietario vendere l’immobile per diventarne utilizzatore. Va tenuto presente che il leasing immobiliare è regolato dalla legge in linea generale, ma a costituire i contenuti sono gli accordi presi tra le parti perché la normativa concerne solamente le disposizioni fiscali, mentre la giurisprudenza non prevede regole specifiche.

Quali sono le differenze con gli altri contratti?

Normalmente le procedure per i mutui prevedono la verifica degli incartamenti descrittivi dell’immobile da acquistare, in particolare in relazione al valore. Il denaro viene affidato al richiedente e non ammonta in nessun caso al totale della cifra da spendere. Il leasing immobiliare non assegna i soldi al committente, ma gestisce direttamente le operazioni di acquisto e costruzioni. Non c’è l’ipoteca perché il proprietario dell’edificio è la società di leasing. L’utilizzatore riceve l’immediata disponibilità della casa. Come accade per un prestito, sebbene sia meno oneroso, è previsto un rimborso rateale in cui sono inclusi interessi e remunerazione del capitale, in riferimento ai rischi della acquisto ai fini locativi[2]. Questa nuova forma di leasing presenta peculiarità comuni ai normali contratti di locazione, compresa la prelazione sulla vendita dell’immobile da parte dell’utilizzatore.

Il leasing immobiliare è come il contratto di locazione?

Ci sono molte similitudini tra le due forme contrattuali, tuttavia non si può dire che siano la stessa cosa. Il canone e una tempistica predeterminata sono le caratteristiche comuni, ma il rapporto tra locatore e conduttore sono differenti. In questo caso chi concede l’immobile in leasing figura come un intermediario perché non ha interesse sull’edificio, che è stato individuato e selezionato da chi ne usufruisce in risposta a esigenze personali. Inoltre chi prende in locazione la casa è interessato a goderne anche in futuro, sfruttando eventualmente l’opzione di acquisto. Nonostante il proprietario sia diverso da chi usa l’immobile è proprio quest’ultimo che si assume i rischi in relazione alla consegna e al deterioramento della costruzione. Non va neppure dimenticato che un’altra differenza tra la locazione tradizionale e il leasing immobiliare riguarda la composizione della rata. Oltre alla quota relativa al godimento del bene c’è una parte del prezzo di acquisto, un’aggiunta rispetto al solo affitto. Questo avviene perché non è possibile adottare lo stesso regolamento riferito alla locazione[3]. Infine l’acquisto della casa in affitto avviene con il pagamento della somma insieme all’ultima rata, mentre il leasing prevede che il conduttore eserciti il suo diritto sull’opzione per comprare l’immobile.

Chi si occupa della costruzione o di cedere l’immobile alla società di leasing?

Il contratto stipulato coinvolge in effetti tre soggetti, perché oltre all’impresa che concede l’immobile e a chi ne usufruisce c’è il fornitore. Questo terzo soggetto corrisponde a chi realizza oppure cede la sua proprietà. Viene scelto dal committente e riceve incarico e denaro dalla società finanziaria o dalla banca coinvolta.

Richiesta leasing immobiliare: come si procede?

L’utilizzatore trova la soluzione più adatta alle sue esigenze, il terreno su cui costruire oppure l’edificio esistente da acquistare. A quel punto presenta la domanda con la documentazione inerente la struttura e il proprio reddito, a prova della capacità di sostenere il pagamento delle rate. Solitamente la richiesta del leasing immobiliare va effettuata compilando appositi moduli messi a disposizione dalla banca o dalla società finanziaria sui propri siti internet. Se viene approvata la concessione, a quel punto l’istituto di credito provvede a stipulare un contratto di acquisto dell’immobile. Nel caso si vada a costruire la casa, la banca o la finanziaria provvede a comprare il terreno e quindi a incaricare l’impresa edile per la realizzazione della struttura. Al contempo sigla l’accordo con il committente per disciplinare l’importo della rata, la durata contrattuale e l’impegno delle parti, includendo l’opzione di acquisto finale.

Ci sono agevolazioni su leasing immobiliare?

Chi utilizza questa formula beneficia di vantaggi economici rispetto al tradizionale mutuo, ma ci sono anche agevolazioni fiscali di cui si può usufruire, come ad esempio l’imposta di registrazione fissata nell’1,5% del valore. Sono inoltre previste detrazioni dei canoni: chi ha meno di 35 anni può detrarre il 19% dei canoni fino a 8 mila euro all’anno, per chi ha più di 35 anni vale la stessa regola ma la somma massima è di 4 mila euro annui.

note

[1] Legge di Stabilità 2016 (Legge numero 208 del 2015), articolo numero 1 commi 76-84
[2] Sentenze numero 8766 del 26 novembre 1987 e numero 6390 del 28 ottobre 1983 della Corte di Cassazione; sentenza numero 1351 del 17 maggio 2011 del Tribunale di Bologna
[3] Legge numero 392 del 1978


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