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Affitto: come funziona

5 giugno 2018


Affitto: come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 giugno 2018



Regole sul contratto di locazione: gli obblighi a carico del proprietario di casa e dell’affittuario. Dalla registrazione del contratto al pagamento del canone mensile.

Anche se si tratta di uno dei contratti più usati, chi è alle prese con il suo primo contratto di affitto potrebbe non sapere come funziona, quali sono i passaggi da seguire, le regole da rispettare, i propri diritti e doveri. Non ti devi allarmare: le norme che regolano il cosiddetto contratto di locazione (perché questo è il termine corretto, sia che si tratti di uso abitativo che commerciale), per quanto possano essere numerose, sono semplici da comprendere e facili da ricordare a memoria. In questo articolo cercheremo di aiutarti a capire come funziona l’affitto in modo che tu possa avere una valida guida per iniziare a muovere i tuoi primi passi in questo mondo del mercato immobiliare.

Quale affitto scegliere?

La prima cosa che devi sapere è che non esiste un unico contratto di affitto ma tanti a seconda delle esigenze delle parti. 

Per comprendere la ragione di ciò è necessaria una breve premessa. Se la regola generale del nostro ordinamento vuole le parti libere di determinare il contenuto e le clausole di ogni contratto, ciò non vale però nel campo delle locazioni ove, per tutelare la parte più debole (l’inquilino), la legge ha voluto stabilire alcuni limiti al potere di autodeterminazione dei contraenti. Il limite principale attiene alla durata dell’affitto. Ed è proprio sulla base di questa che si distinguono i vari tipi di contratti. Abbiamo così:

  • affitto a canone libero: la durata è di 4 anni; alla scadenza si rinnova in automatico per altri 4 anni, e così ad ogni successiva scadenza, salvo venga inviata la lettera di disdetta almeno 6 mesi prima. Alla prima scadenza però (ossia dopo 4 anni dalla firma del contratto), il rinnovo – sempre di 4 anni – è obbligatorio per il locatore (il conduttore è invece libero di recedere). Ecco perché questo contratto viene chiamato anche “4+4”. Il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico solo per specifiche e valide ragioni (elencate qui Disdetta della locazione e recesso dal contratto di affitto) quali: a) destinazione dell’immobile ad uso proprio; b) se il conduttore dispone di altro immobile; c) mancato utilizzo dell’immobile; d) ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio; e) vendita a terzi dell’immobile locato. La seconda caratteristica del contratto di locazione a canone libero è nello stesso nome: il canone di affitto può essere determinato dalle parti senza alcun vincolo;
  • affitto a canone concordato: la durata qui è di 3 anni e, anche qui, alla scadenza si rinnova in automatico per altri 3 anni, e così ad ogni successiva scadenza, salvo venga inviata la lettera di disdetta almeno 6 mesi prima. Alla prima scadenza però (ossia dopo 3 anni dalla firma del contratto), è obbligatorio per il locatore il rinnovo per altri 2 anni. Ecco perché questo contratto viene chiamato “3+2”. Anche in tale ipotesi il locatore può rifiutare il rinnovo automatico solo per le cause che abbiamo sopra elencato;
  • affitto a uso transitorio: ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili; il canone è libero; può essere stipulata solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa che vanno indicate nel contratto;
  • affitto per studenti universitari: ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi; può essere rinnovato; il canone è prefissato da accordi sindacali;
  • affitto per finalità turistiche: la durata del contratto è libera. In genere tale tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Per maggiori dettagli leggi: Quale affitto conviene?

È molto importante che tu scelga attentamente quale contratto di affitto fa al caso tuo visto che sia l’affittuario che il padrone di casa non possono recedere dal contratto prima della scadenza. Solo l’inquilino potrebbe farlo ma dovrà dimostrare una giusta causa. La giusta causa ricorre quando si tratta di:

  • fatti sopravvenuti e non conosciuti o conoscibili al momento della conclusione del contratto: ad esempio un trasferimento lavorativo non richiesto;
  • il fatto non deve dipendere dalla volontà dell’affittuario: ad esempio la decisione di cambiare lavoro e andare a vivere altrove;
  • il fatto deve comportare un’oggettiva impossibilità a permanere nell’immobile: ad esempio l’estrema lontananza della nuova sede lavorativa (diverse centinaia di chilometri). Si pensi anche al caso di chi ha un vicino rumoroso e non riesce più a vivere oppure di chi vive in un immobile senza ascensore e viene colpito da una invalidità che non gli consente di fare più le scale a piedi.

Leggi Come si stipula un contratto di affitto?

La registrazione dell’affitto

Dopo aver scelto quale tipo di contratto fa per te devi registrarlo. Devi cioè avviare una procedura telematica per il pagamento dell’imposta di registro. L’adempimento ricade, entro 30 giorni dalla firma del contratto, sul padrone di casa il quale può – indicandolo nel contratto – addossare non oltre il 50% della spesa fiscale sull’inquilino. Se il locatore non provvede alla registrazione, l’Agenzia delle Entrate può però inviare l’accertamento anche all’inquilino. Si ha infatti una responsabilità solidale. Sicché anche quest’ultimo, volendo, può registrare il contratto nel caso in cui non vi provveda il proprietario. 

La registrazione dell’affitto, una volta eseguita, deve essere comunicata entro 60 giorni – con copia dei documenti giustificativi – sia all’affittuario che all’amministratore di condominio.

La mancata registrazione dell’affitto rende nullo il contratto. Da un punto di vista fiscale scattano le sanzioni per l’evasione fiscale. Da un punto di vista civilistico, il contratto non produce effetti, con la conseguenza che:

  • l’inquilino non deve rispettare il termine di durata del contratto e può andar via in qualsiasi momento;
  • l’inquilino non è tenuto a pagare i canoni di affitto per come concordati in contratto;
  • l’inquilino non può essere sfrattato con la procedura più veloce (cosiddetta intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione).

Secondo la Cassazione, la registrazione dell’affitto può avvenire anche in ritardo. In tal caso, da un punto di vista civilistico si sana ogni nullità mentre da un punto di vista fiscale si pagano sanzioni ridotte. Leggi Affitto: che rischio se registro il contratto in ritardo?

Agibilità e Ape

Per fornire al conduttore la prova dell’idoneità dell’immobile all’uso convenuto, il locatore deve fornirgli il certificato di agibilità (detto in passato “di abitabilità”) oppure la copia di avvenuto deposito della segnalazione certificata di agibilità.

Salvo che l’immobile ne sia già dotato, chi decide di darlo in locazione deve far predisporre l’APE al conduttore se intende:

  • fare un annuncio commerciale di locazione: tale annuncio, infatti, deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’APE; fanno eccezione gli annunci di locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di 4 mesi all’anno per i quali dal 22 febbraio 2014 tale obbligo non sussiste;
  • concludere un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione.

L’obbligo pertanto non sussiste in caso di:

  • contratti di locazione non soggetti a registrazione: in pratica si tratta dei contratti di locazione di natura transitoria a condizione che non superino i 30 giorni complessivi nell’anno;
  • contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come ad esempio proroghe, cessioni di contratto, subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda.

Obblighi delle parti

Il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buon stato, di modo da garantire al conduttore l’utilizzo secondo le finalità convenute. Quest’ultimo però non può sollevare, in un successivo momento, tutte le contestazioni per vizi di cui poteva accorgersi con un po’ di attenzione al momento in cui ha visionato l’immobile (ad esempio finestre con spifferi, porta difettosa, ecc.). Per tutti gli altri vizi (ad esempio: impianto non a norma) egli deve sollevare una contestazione chiedendo l’intervento o, se del caso, la riduzione del canone di locazione. L’inquilino non può però sospendere il pagamento del canone o auto ridurlo se rileva dei vizi che non sono essenziali e che consentono comunque l’utilizzo dell’immobile. Solo quando la casa non è più abitabile perché i difetti ne precludono l’uso (ad esempio impianto elettrico a rischio di fulminazione) è possibile andare via e sospendere il pagamento. 

Secondo quanto più volte detto dalla giurisprudenza, nel caso di vizi dell’immobile non individuati al momento della consegna dell’immobile successiva alla stipula del contratto, il conduttore avrà il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del corrispettivo, fermo restando che tali vizi devo risultare tali da diminuire in modo apprezzabile l’idoneità dei locali in relazione all’uso pattuito per gli stessi. 

Dall’altro lato il padrone di casa deve pagare le spese di manutenzione straordinaria e quelle dovute al normale uso che hanno portato all’usura degli oggetti (si pensi alle corde delle persiane). La manutenzione ordinaria spetta invece all’affittuario.

L’inquilino deve pagare puntualmente il canone di affitto e le spese di condominio su di lui gravanti. Il ritardo massimo consentito è di 20 giorni oltre il quale scatta lo sfratto. Leggi Che succede a chi paga l’affitto in ritardo?

Per evitare lo sfratto, l’inquilino ha la possibilità di pagare fino al giorno dell’utenza o anche all’udienza stessa insieme alle spese sostenute dal locatore. Può anche chiedere un termine di 90 giorni (cosiddetto termine di grazia) per poter riparare alla morosità.

Il locatore deve inoltre:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (ossia deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione e, nel caso di cose mobili, di quelle di conservazione e di ordinaria manutenzione, che sono a carico del conduttore. Inoltre, in caso di vizi, anche sopravvenuti, che diminuiscono in modo apprezzabili l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo);
  • garantire il pacifico godimento durante la locazione (la garanzia fa riferimento alle eventuali pretese di terzi che vantano diritti sulla cosa);
  • registrare il contratto di locazione concluso con il conduttore.

Il conduttore deve a sua volta:

  • servirsi della cosa secondo l’uso pattuito (o desunto dalle circostanze) e con la diligenza dell’uomo medio;
  • pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
  • effettuare le riparazioni che la legge prevede a suo carico;
  • restituire la cosa al locatore, a fine locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta (salvo il possibile deterioramento risultante dall’uso della cosa dedotta in contratto).

In caso di alienazione del bene locato, il contratto può essere opposto al terzo acquirente se ha data certa anteriore al trasferimento.

Spese di condominio

Le spese di condominio non gravano tutte sull’inquilino. Per legge infatti le spese dovute dall’affittuario sono solo le seguenti:

«Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta».

Leggi Affitto: rapporti tra inquilino e proprietario di casa

Cauzione

A garanzia dell’adempimento degli obblighi che il conduttore assume con la stipula del contratto di locazione (in particolare di quelli più onerosi come, ad esempio, il regolare pagamento del canone, la restituzione dell’immobile locato alla scadenza, il ripristino dei danni eventualmente arrecati, ecc.), è solitamente inserita una clausola che obbliga il conduttore a versare al locatore un deposito cauzionale. Il locatore inoltre può chiedere al conduttore di prestare una garanzia reale o personale, propria o di terzi oppure il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone.

In mancanza di espressa previsione di un importo a titolo di cauzione, deve ritenersi che le parti abbiano rinunciato alla costituzione della garanzia preventiva.

L’oggetto del deposito cauzionale consiste generalmente in una somma di denaro che diventa di proprietà del locatore.

La cauzione produce automaticamente interessi a favore dell’inquilino che vanno a lui versati anche se non li richiede espressamente. Il pagamento può essere fatto annualmente o alla fine della locazione. 

L’ammontare della somma da depositare non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.

Alla fine della locazione, il padrone di casa può trattenere la cauzione solo se non ha ricevuto il pagamento di canoni di affitto. Invece, non può farlo per compensare i danni prodotti all’appartamento. In quest’ultimo caso, infatti, se vuol trattenere la cauzione deve contestualmente citare l’inquilino davanti al giudice affinché sia questi a determinare l’esatto ammontare delle spese da sostenere. Non può infatti essere il padrone di causa ad autoliquidarsele, altrimenti si avrebbe un’ingiusta sperequazione. 

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