Agevolazioni prima casa se dopo il compromesso si riceve un’eredità

A marzo 2018 io e mio marito abbiamo firmato il compromesso per l’acquisto prima casa di un immobile con l’intenzione di dividere la proprietà al 50% tra me e lui (siamo sposati in separazione dei beni). Nel frattempo mia suocera è deceduta. Mio marito, come unico erede, ha ricevuto in eredità l’appartamento della madre, da lei  acquistato a febbraio 2018 utilizzando le agevolazioni prima casa. Mio marito può procedere all’acquisto dell’immobile per cui ha firmato il compromesso utilizzando le agevolazioni prima casa (impegnandosi a vendere l’appartamento ereditato entro un anno) oppure non può più usufruire della agevolazioni prima casa in quanto ha ereditato questo appartamento?

La risposta alla domanda presuppone la conoscenza di un dato fondamentale, vale a dire l’ubicazione dell’immobile. Occorre, infatti, distinguere due ipotesi: a) l’appartamento ereditato dal marito della lettrice si trova in un Comune diverso da quello cui è ubicato l’immobile che i due coniugi intendono acquistare con le agevolazioni prima casa; b) i due immobili si trovano nello stesso Comune.

La legge prevede, infatti, tra le altre condizioni per beneficiare delle agevolazioni prima casa, che l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto:

– di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui é situato l’immobile da acquistare;

– di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Come si può notare, a precludere l’acquisto agevolato di un immobile, è il possesso di un immobile qualsiasi (purché abitativo) nello stesso Comune, oppure il possesso di un immobile in tutto il territorio nazionale ma solo se questo era già stato acquistato con il bonus prima casa.

Venendo al caso di specie:

a) se l’immobile ereditato si trova in un Comune diverso: il marito della lettrice può sicuramente procedere all’acquisto con le agevolazioni prima casa dell’immobile di cui al compromesso, poiché quello ereditato non è stato già acquistato con le agevolazioni. Non rileva che la madre avesse acquistato con le agevolazioni, in quanto la legge richiede, ai fini dell’esclusione del beneficio, che questo sia stato già fruito “dallo stesso soggetto”. In altri termini, se il marito, in sede di trasferimento mortis causa dell’immobile non ha beneficiato delle agevolazioni prima casa e l’immobile ereditato si trova in altro Comune, quest’ultimo potrà senz’altro essere acquistato con i bonus prima casa, senza dover vendere l’immobile ereditato;

b) se, invece, l’immobile ereditato si trova nello stesso Comune: per poter procedere all’acquisto agevolato, è necessario, prima vendere l’immobile ereditato e, poi, acquistare la prima casa. La regola che prevede la possibilità di beneficiare dell’agevolazione prima casa se si vende l’immobile entro un anno, si applica, infatti, solo nell’ipotesi in cui l’immobile già posseduto sia stato acquistato con agevolazioni prima casa (non dal precedente proprietario ma da quello che risulta essere tale al momento della stipula dell’atto di acquisto della seconda casa). Nel caso di specie, ad effettuare l’acquisto agevolato era stata la madre del marito della lettrice e non lui personalmente, per cui non si può operare un mantenimento del beneficio con la vendita entro un anno. Occorre necessariamente vendere prima l’immobile ereditato e poi acquistare il nuovo con le agevolazioni prima casa.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone