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Ristrutturazione e ampliamento edificio: è possibile la detrazione al 50%?

9 giugno 2018


Ristrutturazione e ampliamento edificio: è possibile la detrazione al 50%?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 giugno 2018



Abbiamo acquistato un fabbricato con una società con statuto di impresa edile (costruzioni ristrutturazioni compravendite ecc…) con il permesso di costruire, per demolizione, ricostruzione con ampliamento per un totale di n. 6 alloggi. È possibile usufruire della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni? Se si, in che percentuale? Si può in caso cedere il credito d’imposta ai futuri proprietari? La detrazione del 50% sull’iva (visto che verranno classificati in classe A) è cumulabile con il credito d’imposta delle ristrutturazioni? L’inizio dei lavori è previsto tra 10 giorni e la fine dei lavori entro l’anno corrente.

Il bonus ristrutturazioni non è a parere dello scrivente applicabile in quanto, come risulta dal permesso di costruire, prodotto in allegato dal lettore, trattasi di intervento di “Demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento di un edificio residenziale”; ebbene, a rendere inapplicabile l’agevolazione fiscale è proprio l’ampliamento dell’edificio, in quanto l’aumento della metratura e la differente consistenza dell’immobile da ricostruire, non rende più possibile parlare di ristrutturazione, bensì di “nuova costruzione”.

Il concetto di ristrutturazione edilizia è definito dall’art. 3 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) il quale ricomprende “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Con riguardo alle agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate si è più volte espressa nel senso di escludere anche il sisma bonus in ipotesi ampliamento dell’edificio preesistente: “Con riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio delle detrazioni fiscali del 36 e 55 per cento, ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione” (Circolare n. 36/E 2007 e n. 4/E 2011).

Sempre l’Agenzia delle Entrate, nella Guida alle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazioni del 2017, ha specificato che “Per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione; se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione. Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011)”.

L’Agenzia fa dunque esplicito riferimento anche gli interventi di ristrutturazione nell’ambito del Piano Casa, come quello in questione (come si evince dal permesso di ostruire allegato).

Stante quanto precede, salvo eventuali nuovi orientamenti futuri dell’Agenzia delle Entrate, ad oggi l’ampliamento dell’edificio preesistente preclude l’accesso alle agevolazioni, facendo ricondurre l’intervento a “nuova costruzione” e non a “ristrutturazione”.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone

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