Diritto e Fisco | Editoriale

Acquisto casa all’asta: chi paga i debiti condominiali?

13 Luglio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Luglio 2018



I criteri per stabilire a chi spetti pagare i debiti nei confronti del condominio nel caso di acquisto di un immobile all’asta giudiziaria

Gli acquisti di appartamenti durante le aste giudiziarie possono essere occasioni per fare dei veri e grandi affari. Le aste giudiziarie infatti, che si svolgono sotto la direzione di un giudice hanno lo scopo di vendere gli immobili di chi non è riuscito a far fronte ai propri debiti. Molto spesso i prezzi di questi immobili sono inferiori a quelli di mercato e questo permette a chi sia interessato di acquistare a condizioni allettanti. Tuttavia occorre fare anche molta attenzione alle condizioni della vendita che sono indicate nel cosiddetto bando d’asta (consultabile presso l’ufficio di cancelleria situato nel tribunale). Un aspetto, tra i tanti, da non trascurare è quello dei debiti condominiali dell’appartamento che venga posto in vendita in un’asta giudiziaria. Se ci si chiede, infatti, chi paghi i debiti condominiali in caso di acquisto di casa all’asta la risposta è che chi acquista anche all’asta giudiziaria la proprietà di un immobile da un condomino è obbligato in solido con lui, cioè per l’intero debito, al pagamento dei debiti condominiali relativi all’anno in corso al momento dell’acquisto e a quello precedente.

Occorre, perciò, verificare attentamente se nel bando dell’asta sia indicata l’esistenza dei debiti condominiali o il riferimento ad essi, tenendo conto che, in ogni caso, se l’immobile acquistato all’asta è situato in un condominio, chi l’acquista all’asta sarà tenuto (insieme al debitore che subisce la vendita del proprio appartamento) a pagare per intero tutto il debito condominiale relativo all’anno in corso al momento dell’acquisto e all’anno precedente.

Chi deve pagare i debiti condominiali in caso di acquisto all’asta?

Per comprendere chi paga i debiti condominiali in caso di acquisto di casa all’asta occorre innanzitutto dire che la legge [1] stabilisce, in tutti i casi di acquisto di un appartamento ubicato in condominio, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso al momento dell’acquisto e a quello precedente.

Questa norma, quindi, prevede che chi acquista (anche all’asta) la proprietà di un immobile situato in condominio è obbligato in solido insieme al venditore ed anche, quindi, al debitore che ha subito la vendita all’asta del proprio appartamento, al pagamento dei contributi dovuti al condominio relativi all’anno in cui si è verificato il trasferimento di proprietà e a quello precedente.

Si può quindi affermare che chi acquista una casa alle aste giudiziarie è tenuto a pagare al condominio per intero, insieme al debitore che ha subito l’asta, i contributi relativi all’anno in cui è stato emesso il decreto di trasferimento e all’anno precedente.

Difatti, nelle vendite alle aste giudiziarie, il momento in cui chi si è aggiudicato l’asta diventa proprietario dell’appartamento è quello in cui il giudice che dirige l’esecuzione sottoscrive il decreto di trasferimento.

Chi acquista una casa all’asta è obbligato al pagamento dei debiti condominiali relativi all’anno di acquisto e al precedente

Qual è il momento in cui nasce l’obbligo di pagare al condominio?

Si è detto che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente (cioè per l’intero) con il vecchio proprietario al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso al momento dell’acquisto e all’anno precedente.

Ma come si stabilisce il momento in cui nasce l’obbligo di pagare al condominio una spesa ordinaria in modo, poi, da capire se un debito condominiale è relativo all’anno in corso al momento dell’acquisto e a quello precedente?

Ebbene, per rispondere a questo interrogativo occorre precisare che per tutti i contributi dovuti al condominio che siano relativi alle spese necessarie per i servizi comuni, l’obbligo di effettuare il pagamento del relativo contributo al condominio nasce nel momento stesso in cui l’amministratore ha compiuto l’attività necessaria a sostenere la spesa (cioè, ad esempio, nel momento stesso in cui si è dato incarico per la pulizia dei giardini, delle scale, per fornire di gas l’impianto condominiale eccetera) [2].

Questo vuol dire che chi ha acquistato anche all’asta un appartamento in condominio è tenuto per legge al pagamento delle spese per i servizi comuni effettivamente sostenute nel corso dell’anno in cui è stato emesso il decreto di trasferimento e dell’anno precedente.

Esiste però su questo punto, e deve essere evidenziato, un contrasto di orientamenti tra diverse sentenze.

Infatti da un lato la Corte di Appello di Genova [3] stabilì che nel momento in cui l’amministratore riporta, anno dopo anno, nei rendiconti sottoposti all’approvazione dell’assemblea i debiti relativi ad anni anche lontani, questi stessi debiti di anni lontani è come se si “rinnovassero” anno per anno in modo da diventare debiti attuali.

In base a questo ragionamento della Corte di Appello di Genova, l’amministratore, facendo ad esempio approvare nel corso del 2017 il rendiconto contenente un debito relativo al 2014, può rendere attuale, cioè del 2017, quel debito relativo al 2014: in questo modo sarebbe poi possibile per l’amministratore chiedere anche all’acquirente che è subentrato nella proprietà di un appartamento nel corso del 2018 il pagamento di questo debito (proprio perché, con l’approvazione del rendiconto nel 2017, quel debito del 2014 diventa un debito del 2017, cioè dell’anno precedente a quello nel quale l’acquirente di un appartamento è diventato tale).

Esiste, però, un orientamento diverso.

La Cassazione, infatti, [4] ha escluso che le delibere dell’assemblea che, anno dopo anno, approvano i rendiconti costituiscano un nuovo fatto costitutivo del credito verso i singoli condomini, cioè non trasformano un debito nato cinque o dieci anni fa, in un debito attuale.

Riassumendo: chi acquista all’asta un appartamento situato in condominio è obbligato, in solido con il precedente proprietario, al pagamento nei confronti del condominio dei soli contributi relativi all’anno in corso al momento dell’emissione del decreto di trasferimento e all’anno precedente.

Permane, in ogni caso, il contrasto di orientamenti nella giurisprudenza sulla possibilità per l’amministratore di rendere attuale un debito relativo ad anni lontani in tal modo obbligando al pagamento di questo debito l’acquirente di un immobile (in solido con il vecchio proprietario).

Chi acquista all’asta diventa proprietario quando il giudice sottoscrive il decreto di trasferimento


note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. civ., sent. n. 24654 del 2010.

[3] Corte di Appello di Genova, sent. n. 513 del 2009.

[4] Cass. civ., sent. n. 4489 del 2014.


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