Diritto e Fisco | Editoriale

Danni al condominio: chi paga?

7 giugno 2018


Danni al condominio: chi paga?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 giugno 2018



Chi danneggia una delle parti comuni dell’edificio può opporsi alla delibera che accolla su di lui le spese e non le ripartisce per millesimi; ma se una sentenza accerta la sua responsabilità, il risarcimento del danno ricade tutto su di lui.

Chi rompe paga: una massima di esperienza che vale anche per il diritto. Una norma cardine del codice civile [1] stabilisce infatti che ogni qual volta una persona provoca un danno deve risarcire la vittima, sia che abbia agito in malafede (dolo) o per semplice distrazione e imprudenza (colpa). Questa regola invade tutti i settori della vita quotidiana, anche il condominio. Ma, proprio qui, è necessario coordinarla con un altro principio fondamentale: quello secondo cui le spese per le riparazioni vanno ripartite tra i condomini secondo millesimi. Una recente sentenza della Cassazione [2] fa il punto della situazione e spiega, in caso di danni al condominio, chi paga.

La Corte si è trovata ad analizzare la vicenda di un condomino che, a causa di un guasto alla propria stufa, aveva bruciato parte del tetto di una villetta bifamiliare (cosiddetto condominio minimo) e, dopo aver riparato i danni prodotti (per evitare conseguenze più gravi), aveva chiesto il rimborso del 50% della spesa sostenuta all’altro proprietario. Questi però si è rifiutato. A prima vista, può sembrare legittimo il diniego opposto dal soggetto non responsabile del danno, e del resto così ha deciso la Cassazione negando il rimborso delle somme. Ma la regola che se ne trae è ben più ampia e non sempre coincide con quanto ci si aspetterebbe. Infatti, in caso di danni al condominio, chi paga è sempre colui che li ha prodotti, ma ad una sola condizione: che tale responsabilità sia certa. E la certezza può scattare solo se c’è stata un’ammissione di colpa da parte del responsabile oppure se è intervenuta una sentenza del giudice ad accertarlo. Se manca uno di questi presupposti, l’assemblea non può decidere di ripartire i costi delle riparazioni solo ad un condomino, ma deve dividerli secondo millesimi.

Tutto quello che abbiamo sinora detto può sembrare astratto e generico. Per cui, al fine di comprenderlo meglio, cerchiamo di fare un esempio.

Danno al condominio: l’assemblea può addebitare i costi al responsabile?

Un condomino, nel fare marcia indietro con l’auto nel cortile del condominio, non si avvede della sbarra del cancello elettrico e, urtandola, la rompe.

Alla prima riunione, si discute dell’episodio e i condomini decidono di addossare tutte le spese necessarie alla riparazione sul responsabile. Quest’ultimo però si oppone. Sostiene innanzitutto che il cancello era già in parte danneggiato per via di alcuni episodi precedenti; in secondo luogo aggiunge che i costi preventivati dalla ditta siano eccessivi e che ben potrebbe far aggiustare l’ingranaggio a un tecnico di propria fiducia che certamente gli chiederebbe di meno. Ciò nonostante gli altri condomini fanno obiezione e la decisione dell’assemblea viene approvata lo stesso. Così l’amministratore passa a riscuotere l’importo dal condomino colpevole della rottura del cancello. Questi però, nei 30 giorni successivi alla delibera, impugna la decisione davanti giudice sostenendo che l’assemblea, in assenza di un accertamento della effettiva responsabilità, non poteva addossargli tutte le colpe. Ha ragione? La risposta è affermativa.

La Cassazione [3] ha stabilito a riguardo che il condomino risponde del danno prodotto al condominio e deve pertanto farsi carico delle relative conseguenze economiche, soltanto qualora abbia riconosciuto la propria responsabilità o questa sia stata accertata dal giudice; in mancanza di uno di questi presupposti, quindi, la spesa dev’essere suddivisa provvisoriamente fra tutti i condomini, sulla base degli ordinari criteri di ripartizione calcolati secondo millesimi.

Se però dovesse intervenire la sentenza ad accertare la responsabilità esclusiva, allora sia il condominio che i singoli condomini potranno agire nei confronti del colpevole per chiedere il rimborso di quanto hanno anticipato [4].

Lo stesso discorso può valere se, ad esempio, le tubature di un appartamento perdono e finiscono per rovinare le pareti delle scale o del pianerottolo. Anche in questo caso, in attesa che vengano accertate le responsabilità l’assemblea non può far altro che ripartire la spesa occorrente alla riparazione in base ai millesimi di proprietà, salvo il diritto, in capo al condominio e ai singoli condomini, di agire nei confronti di chi risulterà responsabile.

Questo perché, una volta accertate le cause del danno, ciascun condomino risponde in prima persona del danno provocato a un altro partecipante alla comunione, a terzi (per es. gli inquilini) o alle parti comuni dell’edificio: tipico esempio l’allagamento dell’appartamento sottostante causato dalla rottura di un tubo.

La responsabilità dei bambini ricade sui genitori

La responsabilità del condomino si estende anche ai comportamenti tenuti dai figli minori, dai domestici e dagli animali di cui si abbia la custodia. Per cui, ad esempio, se il danno alle parti comuni (come ad esempio quello alle aiuole) viene prodotto dal cane di uno dei proprietari o dai bambini che, giocando a palla nel cortile, danneggiano le pareti del palazzo, il genitore proprietario dell’immobile (che riveste quindi la qualifica di condomino) è tenuto a risarcire i danni al condominio.

Se il responsabile anticipa la spesa

Se il condomino responsabile del danno anticipa la spesa necessaria alla riparazione di quanto da lui rotto ha diritto a chiedere il rimborso delle rispettive quote agli altri condomini? La regola stabilita dal codice civile [5] vuole che chi ripara dei beni comuni senza essere stato prima autorizzato dall’amministratore o dall’assemblea può esigere il rimborso solo se si è trattato di spese urgenti. In questo caso, però, vige una regola diversa: la riparazione autonoma costituisce anche un’ammissione di responsabilità, con la conseguenza che chi vi ha provveduto non può dopo chiedere agli altri le rispettive quote. Laddove l’esigenza di manutenzione e riparazione dell’edificio condominiale derivi infatti da una specifica condotta illecita attribuibile allo stesso condomino che ha sostenuto l’intera spesa per tali interventi, questi non ha diritto al rimborso da parte degli altri condomini; le opere da lui eseguite infatti non sono che una modalità di risarcimento del danno che comunque gli compete.

Danno subìto dal condomino

In capo al condomino che abbia ricevuto un danno da una parte comune dell’edificio si radicano due posizioni diverse e separate: da un lato quella di danneggiato, che pertanto ha diritto in quanto tale al risarcimento, e dall’altra quella di danneggiante, in quanto facente parte del condominio. Con la conseguenza che il risarcimento va diminuito dell’importo da lui dovuto a titolo di millesimi per partecipare alla spesa condominiale.

note

[1] Art. 2043 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 13293/2018.

[3] Cass. sent. n. 7890 del 22.07.1999.

[4] Cass. sent. n. 3176/1978.

[5] Art. 1334 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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