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Lo sai che? L’accettazione del canone di locazione è rinuncia allo sfratto

Lo sai che? Pubblicato il 8 giugno 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 giugno 2018

Morosità nell’affitto: il ritardo nel pagamento del canone, se tollerato, impedisce l’operatività della clausola risolutiva espressa.

Hai dato in affitto un tuo magazzino a una società che vi esercita la propria attività commerciale. Nel contratto c’è scritto, in modo chiaro ed esplicito, che il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone comporterà l’automatica risoluzione del contratto e darà diritto al locatore a chiedere lo sfratto. Questa precisazione è stata provvidenziale perché probabilmente è proprio grazie ad essa che l’affittuario è sempre stato puntuale nei pagamenti. Senonché un mese succede ciò che non era mai avvenuto: l’inquilino salta la rata. Così gli mandi una lettera di diffida in cui gli comunichi che il contratto di affitto è automaticamente “sciolto” e che, pertanto, procederai a chiedere al tribunale lo sfratto. Il mese successivo, per evitare questa drammatica conseguenza, il conduttore paga il dovuto. Tu, ovviamente, senza bisogno di farti incoraggiare, incassi subito i soldi, tuttavia vuoi ugualmente procedere in tribunale per mandarlo via. Ma ti chiedi se l’accettazione del canone di locazione è rinuncia allo sfratto: si può cioè considerare una manifestazione di volontà di non avvalersi più di quella famosa clausola che stabiliva l’automatica risoluzione dell’affitto in caso di ritardato pagamento? La questione è stata da sempre decisa dalla giurisprudenza nello stesso modo e, l’altro giorno, la Cassazione ha riaffermato il medesimo principio [1]. Vediamo qual è dunque la regola.

Quando il ritardo nel pagamento dell’affitto dà diritto a chiedere lo sfratto

Nel caso di affitto per uso abitativo, il ritardo consentito è di massimo 20 giorni dalla scadenza del canone. Dopo tale termine il padrone di casa può adire le vie legali e chiedere lo sfratto sempre che, prima dell’udienza o all’udienza stessa, l’inquilino non paghi il dovuto sanando la morosità (in verità questi potrebbe farlo anche entro un termine di 90 giorni chiesti al giudice alla prima udienza; è il cosiddetto termine di grazia).

Nel caso di affitto per uso commerciale, la legge non fissa quale sia il ritardo oltre il quale è possibile chiedere la risoluzione del contratto. Così la giurisprudenza ha ritenuto che questo vada calcolato caso per caso, sulla base dell’inadempimento e del peso della singola mensilità sul rapporto nel suo complesso. Tanto per fare un esempio, in caso di un canone di medio valore, sempre pagato con regolarità nel corso degli anni, un solo ritardo non può fare la differenza; ma se tale importo è pari a diverse migliaia di euro e il contratto non è particolarmente vecchio, il locatore potrebbe agire per chiedere lo sfratto anche già il mese successivo. Proprio per tagliare la testa al toro e togliere ogni incertezza, di solito si inserisce nei contratti di affitto, sia quelli a uso commerciale che abitativo, la cosiddetta clausola risolutiva espressa. Vediamo di cosa si tratta.

Affitto: cos’è la clausola risolutiva espressa?

La clausola risolutiva espressa contiene l’espressa indicazione del ritardo massimo consentito oltre il quale il contratto si considera automaticamente risolto. Non proprio così “automaticamente”: è sempre necessario l’invio di una lettera del padrone di casa con cui, constatato l’avvenuto superamento del termine, manifesta la volontà di avvalersi di tale clausola e quindi comunica all’affittuario che la locazione è ormai sciolta. Questo non toglie che se l’inquilino non se ne va con le buone, il proprietario dovrà pur sempre ricorrere allo sfratto del tribunale. Ma una clausola del genere ha anche il vantaggio che, una volta inviata la suddetta raccomandata, il locatore non è più tenuto a riportare, nella dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non percepiti (come invece sarebbe nella norma tenuto a fare fino al giorno dell’emissione dell’ordinanza di sfratto).

Dunque, volendo sintetizzare il senso e il significato della clausola risolutiva espressa, essa ha la funzione di stabilire fino a dove si può spingere la tolleranza del locatore e quando invece il ritardo deve ritenersi intollerabile. In questo modo si toglie ogni margine di valutazione al giudice.

Che succede se si accetta il canone di affitto pagato in ritardo

Ritorniamo ora all’esempio da cui siamo partiti: il locatore invia la raccomandata all’inquilino moroso in cui gli comunica di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e che pertanto il contratto è ormai risolto. Qualche giorno dopo però accetta il pagamento del canone. Può questi andare ugualmente in tribunale a chiedere lo sfratto? La risposta è no. Secondo infatti la Cassazione, la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito in contratto rende inoperante la clausola risolutiva espressa. Affinché questa possa riprendere efficacia sarà necessario che si ripresenti un nuovo ritardo e che il locatore provveda a inviare una ulteriore comunicazione manifestando la volontà di richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

note

[1] Cass. ord. n. 14508/18 del 6.06.2018.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 17 aprile – 6 giugno 2018, n. 14508

Presidente Amendola – Relatore Cirillo

Fatti di causa

1. M.G. , S. e A.C. intimarono sfratto per morosità alla Società canottieri Trinacria in relazione ad un contratto di locazione di un appezzamento di terreno e la citarono per la convalida ed i conseguenti provvedimenti davanti al Tribunale di Palermo.

Precisarono i ricorrenti che l’art. 8 del contratto prevedeva che il mancato pagamento del canone entro il termine stabilito implicava la risoluzione di diritto del contratto stesso.

Si costituì in giudizio la società convenuta, opponendosi alla convalida e sostenendo che il ritardo nel pagamento era conseguente alla normale prassi di tolleranza da parte del locatore.

Il Tribunale accolse la domanda, dichiarò risolto di diritto il contratto per effetto della clausola risolutiva espressa e condannò la società convenuta al rilascio dell’immobile ed al pagamento dell’indennità di occupazione, con il carico delle spese di lite.

2. La pronuncia è stata impugnata dalla Società canottieri Trinacria e la Corte d’appello di Palermo, con sentenza del 29 dicembre 2016, ha rigettato l’appello ed ha condannato l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.

Ha osservato la Corte territoriale che l’esistenza di una prassi di tolleranza del ritardo nei pagamenti non era stata provata e che la clausola risolutiva espressa imponeva al conduttore l’obbligo di pagamento del canone entro il giorno primo di ogni mese, esonerando il locatore dall’onere di provare la gravità dell’inadempimento. Nella specie, il canone era stato corrisposto in ampio ritardo, giacché quello in scadenza alla data del 1 luglio 2012 era ancora insoluto alla data di notifica dell’intimazione di sfratto (8 agosto 2012).

3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Palermo propone ricorso la Società canottieri Trinacria con atto affidato a due motivi.

Resistono M.G. , S. e A.C. con un unico controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, sussistendo le condizioni di cui agli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., e non sono state depositate memorie.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1456 e 1367 cod. civ., nonché degli artt. 1218, 1256 e 1351 cod. civ., oltre ad omessa o almeno insufficiente motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio.

1.1. Il motivo non è fondato.

La giurisprudenza di questa Corte ha in più occasioni affermato che la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni. Tuttavia, non può essere imposto al locatore, in applicazione del generale principio di buona fede nell’esecuzione del contratto e del divieto dell’abuso del processo, di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza (sentenza 14 febbraio 2012, n. 2111, confermata dalle sentenze 31 ottobre 2013, n. 24564, e 27 settembre 2016, n. 18991).

Nella specie la Corte d’appello ha fatto buon governo di tali principi. Essa ha accertato che i locatori avevano intimato alla società conduttrice, già con lettera raccomandata del 23 novembre 2010, di adempiere tempestivamente all’obbligo di pagamento del canone, con l’avvertimento che, in difetto di tale adempimento, il contratto si sarebbe risolto di diritto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ., come previsto dall’art. 8 dell’accordo. Tale circostanza è addotta dalla parte ricorrente ad ulteriore conferma della tolleranza nel ritardo, sul rilievo che, nonostante tale sollecito, i locatori fino al 2012 avevano sempre accettato pagamenti in ritardo.

Deve però essere osservato che – a prescindere da alcune considerazioni di fatto sulle abitudini di pagamento che non possono più essere accertate in questa sede – la Corte di merito ha giustamente osservato che quella lettera raccomandata non poteva essere considerata come indice di rinuncia ad avvalersi della clausola risolutiva espressa, e che l’esistenza di tale clausola era motivo che esonerava il locatore dall’obbligo di dimostrare la gravità dell’inadempimento. D’altra parte, la valutazione sull’esistenza o meno di una prassi di tolleranza del ritardo costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità.

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 420 e 426 cod. proc. civ., oltre ad omessa o almeno insufficiente motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio.

Si osserva che i locatori avevano introdotto, con memoria integrativa successiva all’ordinanza di mutamento del rito, ulteriori domande, volte ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento e l’intimazione della licenza per finita locazione. Su tali domande, peraltro ritenute nuove, la Corte d’appello, respinto il gravame, avrebbe dovuto pronunciarsi, riconoscendo che esse erano inammissibili.

2.1. Il motivo è inammissibile, per evidente difetto di interesse.

Una volta affermata l’infondatezza del primo motivo, nessun interesse poteva avere la società ricorrente allo scrutinio delle ulteriori ragioni per le quali, in via di ipotesi, i locatori avevano invocato l’esistenza di altri elementi idonei alla declaratoria di risoluzione o di cessazione del contratto.

3. Il ricorso, pertanto, è rigettato.

A tale esito segue la condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.

Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 3.200, di cui Euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.


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