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Affitto a studenti universitari: consigli su come fare il contratto


Affitto a studenti universitari: consigli su come fare il contratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 giugno 2018



Il modello col facsimile del contratto per studenti universitari: gli adempimenti, la registrazione e le clausole; lo sfratto e l’affitto delle singole stanze a più studenti.

Luglio e agosto sono i mesi in cui si mobilita maggiormente la domanda di affitto da parte degli studenti universitari. Chi ha destinato una seconda casa a uso investimento e intende sfruttarla per locazioni di questo tipo, farà bene a non farsi cogliere impreparato. Ecco allora qualche suggerimento per evitare passi falsi e i consigli su come dare in affitto a studenti universitari.

Locazione a studenti universitari: cos’è

Il contratto di locazione a studenti universitari è una particolare tipologia di affitto che si caratterizza per la funzione e la durata, diversa dai normali contratti a canone libero (di durata 4+4 anni) e a canone concordato (di durata 3+2 anni).

Si tratta di un caso particolare di locazione transitoria rispetto alla quale ha aspetti comuni, ma anche molteplici aspetti specifici. È il contratto destinato agli studenti universitari o studenti che comunque seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario.

Il canone è libero: significa che può essere liberamente concordato dalle parti purché non superi un limite prestabilito da appositi accordi territoriali per i quali sarà bene informarsi presso le competenti Camere di Commercio. 

Il canone concordato rappresenta ormai la soluzione più gettonata nel caso degli affitti a studenti fuori sede: questo agevola sia il proprietario, grazie a una pressione fiscale ridotta, sia gli studenti, garantendo loro una cifra equa e predefinita per legge. Dopo aver scelto il primo inquilino, in caso di immobili con più di un posto letto, sarebbe opportuno coinvolgere anche lui nella selezione delle altre persone con cui dovrà condividere l’appartamento. Questo potrebbe garantire una convivenza meno problematica e un grado di soddisfazione maggiore nei propri affittuari che, probabilmente, rimarranno più a lungo in casa evitando turnover troppo elevati.

Contratto a studenti universitari: condizioni

È necessario innanzitutto che l’appartamento si trovi in un Comune che sia sede di università o di corsi universitari distaccati o di specializzazione o di istituti di istruzione superiore nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali. Tale circostanza deve essere specificata nel contratto.

L’affittuario deve essere iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti – in un Comune diverso da quello di residenza. Restano esclusi gli studenti di Erasmus.

Affitto a studenti universitari: quale modello di contratto usare?

Le parti non possono stilare da sé il contratto; al contrario per la scrittura deve essere necessariamente utilizzato l’apposito modello ministeriale predefinito (Allegato E – DM Infrastrutture e Trasporti 30 dicembre 2002 oppure Allegato C – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017) unico per tutto il territorio nazionale. Le parti devono attenersi alle condizioni essenziali predisposte dalla legge (art. 3 DM Infrastrutture e Trasporti 30 dicembre 2002 oppure art. 3 DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017) e dagli accordi territoriali conclusi da organizzazioni di categoria locali. In caso contrario, le previsioni contrastanti vengono sostituite di diritto con quelle di legge e con quelle contenute negli accordi. Per scaricare i modelli col facsimile guarda in basso all’articolo.

Il conduttore non può sublocare l’immobile: in caso di momentanea assenza da casa e desiderio di non lasciare la stanza inutilizzata, è tuttavia possibile presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale.

Affitto a studenti universitari: quanto dura il contratto

La durata minima dell’affitto a studenti è di 6 mesi e quella massima è di 3 anni. Decorso tale termine il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta dell’affittuario. La comunicazione di disdetta va inviata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

L’annuncio affittasi

Il cartello “Affittasi” non paga imposta di bollo se affisso al portone dello stabile o nelle strette vicinanze (ad esempio sul cancello o sulle vetrine adiacenti). Diversamente bisogna pagare. È il caso del cartello Affittasi di misure superiori ai 25 cmq (quindi più grande di un foglio A4) o collocato in un luogo diverso dalla proprietà o del negozio (ad esempio in un qualsiasi altro punto della città). Occorrerà, a questo punto, chiedere l’autorizzazione al Comune pagando:

  • 16 euro di marca da bollo per la richiesta;
  • altra marca da bollo da 16 euro per l’attivazione e l’autorizzazione all’esposizione del cartello.

Chi deve firmare il contratto se vengono affittate le singole stanze?

Qualora l’appartamento sia con più stanze e destinato ad ospitare più di uno studente, il proprietario di casa può scegliere se firmare il contratto con una sola persona, abilitandola a dare in subaffitto le singole stanze, oppure se firmare tanti contratti di affitto per quanti sono gli studenti che dovranno andare a vivere nell’appartamento. Nel primo caso il proprietario ha diritto ad essere informato dei nominativi degli inquilini che abiteranno l’immobile, ma non può opporsi a tali scelte; in più, in caso di morosità, egli ha azione solo nei confronti del firmatario del contratto e non degli altri inquilini. Con la conseguenza che se uno di questi non paga il canone, il locatore può comunque pretendere la somma intera dal firmatario del contratto il quale poi dovrà rivalersi nei confronti dei subconduttori. Questa scelta è preferibile se chi stipula la locazione è una persona solvibile o comunque proveniente da famiglia benestante; in più evita al locatore di rivolgersi a più persone e avere svariati interlocutori. Tuttavia, se il sublocatore dovesse non pagare la mensilità, il locatore perderebbe l’intero importo.

Registrazione del contratto a studenti universitari

Il contratto di locazione a studenti universitari deve essere registrato. Se non lo fosse, sarebbe un grosso problema per il padrone di casa che, in ipotesi di morosità, non potrebbe ricorrere alla procedura di sfratto. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma del contratto e nei 60 giorni successivi va data comunicazione all’inquilino. 

Il locatore può usufruire della cedolare secca al posto della normale tassazione ad Irpef dei canoni di locazione, anche per i contratti stipulati con studenti universitari. In questo caso, non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro sia in sede di registrazione che dei rinnovi annuali del contratto. La cedolare secca dovrà essere calcolata in dichiarazione dei redditi e versata alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi: 16 giugno (ovvero 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%) e 30 novembre.

Si può recedere dal contratto?

Il padrone di casa non può recedere dal contratto prima dei termini fissati nel contratto stesso (che, come abbiamo detto, non possono essere inferiori a 6 mesi e superiori a 3 anni con rinnovo di altri 2 anni). Al contrario lo può fare l’inquilino ma solo per gravi motivi. A tal fine deve inviare una raccomandata di preavviso almeno 3 mesi prima della scadenza. 

Che succede se va via uno solo degli inquilini?

Se il contratto è stato firmato con più persone, il singolo inquilino può recedere dal contratto di affitto (cosiddetto recesso parziale). Il contratto di affitto prosegue con gli altri, ma l’importo complessivo del canone di locazione resta lo stesso; per cui i restanti inquilini dovranno sobbarcarsi, proporzionalmente, un aumento di quota per spalmare su di loro quella venuta meno a seguito del recesso del coinquilino. 

Se vi è il consenso da parte del locatore, i conduttori rimasti possono sostituire il conduttore receduto con altro conduttore.

Che succede durante il periodo estivo?

Durante il periodo estivo, se l’appartamento è stato affittato per più di un anno, il contratto prosegue e l’inquilino (o gli inquilini) sono tenuti a pagare i canoni anche se non usufruiscono dell’immobile. Questi non possono subaffittare l’appartamento o la stanza, ma possono farlo solo per il periodo di momentanea assenza presentando al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale.

L’inventario degli arredi ed elettrodomestici

Se la casa è ammobiliata sarà bene che il proprietario di casa, al momento della stipula del contratto di affitto, rediga un inventario in cui elenca tutti i beni mobili e gli arredi presenti nell’appartamento, eventualmente fotografandoli, per attestarne le buone condizioni. In questo modo, per tutti i danni per un uso non conforme, saranno responsabili gli inquilini. Al termine della locazione andrà fatto un sopralluogo per verificare che tutto sia restituito in condizioni ottimali. 

La televisione e il canone Rai

La presenza di una televisione all’interno dell’immobile obbliga gli inquilini a pagare il canone Rai con l’apposito bollettino e l’F24. Non dovrà essere il proprietario di casa a farlo, il quale già dovrebbe subire l’addebito sulla bolletta elettrica della sola abitazione principale.

Le spese condominiali

A carico degli inquilini sono anche le seguenti spese condominiali:

  • le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • le spese relative alla fornitura dell’acqua;
  • le spese dell’energia elettrica;
  • le spese del riscaldamento e del condizionamento d’aria;
  • le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • le spese per la fornitura degli altri servizi comuni.

Se il mancato pagamento delle spese condominiali supera due mensilità di canone è possibile lo sfratto.

Ritardo nel pagamento dell’affitto

Il ritardo massimo consentito nel pagamento dell’affitto è di 20 giorni dalla scadenza del canone. Dopo tale termine il padrone di casa può procedere allo sfratto, ma l’inquilino può interrompere la procedura pagando finanche all’udienza davanti al giudice o, in quella sede, chiedendo un termine di 90 giorni per sanare la morosità (con le spese di procedura e gli interessi che nel frattempo sono maturati).

Cedolare secca

La legge dispone che, a decorrere dall’1.6.2017, possano applicarsi le norme sulla cedolare secca ai:

  • redditi derivanti da contratti di contratti di locazione breve stipulati a partire dall’1.6.2017;
  • corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione stipulati, dall’1.6.2017, alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”;
  • corrispettivi lordi derivanti dai contratti conclusi, dall’1.6.2017, dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.

La prima parte della norma non ha carattere innovativo. Infatti la “cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”, e quindi, per i contratti aventi durata inferiore a 30 giorni nell’anno.

Invece, configura una novità l’applicabilità della cedolare secca ai redditi derivanti dal contratto di sublocazione o alle locazioni stipulate dal comodatario. 

Il contratto di sublocazione genera, infatti, redditi diversi, esclusi, in linea di principio, dalla cedolare secca, atteso che essa trova applicazione solo ai redditi fondiari. 

Inoltre, possono accedere alla cedolare secca, dall’1.6.2017, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati dal comodatario: in tal caso, in deroga a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nelle ris. 381/2008 e 394/2008, i redditi derivanti dal contratto di concessione in godimento vanno imputati al comodatario e qualificati come redditi diversi, in quanto assimilabili ai redditi derivanti dalla sublocazione.

In relazione ai contratti di locazione breve (e assimilati), la cedolare secca trova applicazione, in presenza di opzione (da esprimere in dichiarazione dei redditi, trattandosi di contratti non soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso o mediante RLI, in caso di registrazione), con l’aliquota del 21%.

(Modello conforme all’Allegato E – DM Infrastrutture e Trasporti 30 dicembre 2002)

LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI

(Art. 5 c. 2 L. 431/98)

Il/La sig./soc. 1……………… di seguito denominato/a locatore (assistito/a da 2……………… in persona di………………) concede in locazione al/alla/ai sig./sig.ri 3………………

di seguito denominato/a/i conduttore/i, identificato/a/i mediante 4 ……………… (assistito/a/i 5 da ……………… in persona di………………), che accetta/no, per sé e aventi causa, l’unità immobiliare posta in……………… via…………….. n……………… piano…………….. scala……………… int………………. composta di n……………… vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.)……………… non ammobiliata/ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

TABELLE MILLESIMALI:

proprietà………………

riscaldamento………………

acqua………………

altre………………

COMUNICAZIONE ex art. 8 c. 3 DL 333/92 convertito con L. 359/92:

a) estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare………………

b) codice fiscale del locatore………………

DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI: :………………

CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA:………………

La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.

Art. 1 – Durata

Il contratto è stipulato per la durata di……………… mesi 6, dal………………… al………………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Art. 2 – Natura transitoria

Secondo quanto previsto dall’Accordo territoriale stipulato ai sensi dell’art. 5 c. 3 L. 431/98, tra………………… depositato il………………… presso il Comune di………………… le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i………………… frequentando il corso di studi di………………… presso l’Università di…………………

Art. 3 – Canone

Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo di cui all’art. 2 è convenuto in euro…………………, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore (ovvero: a mezzo di bonifico bancario; ovvero:………………… in n…………………. rate eguali anticipate di euro………………… ciascuna, alle seguenti date…………………).

Art. 4 – Deposito cauzionale

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro………………… pari a………………… mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Altre forme di garanzia:……………

Art. 5 – Oneri accessori

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al DM Infrastrutture e Trasporti emanato in attuazione di quanto previsto all’art. 4 c. 2 L. 431/98 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato E.

Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro 60 giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

Art. 6 – Spese di bollo e registrazione

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.

Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

Art. 7 – Pagamento, risoluzione e prelazione

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’art. 55 L. 392/78.

La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione alla quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Art. 8 – Uso

L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.

Art. 9 – Recesso del conduttore

Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.

Art. 10 – Consegna

Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 c.c. di quanto segue:…………… (ovvero: di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna).

Art. 11 – Modifiche e danni

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Art. 12 – Assemblee

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

Art. 13 – Impianti

Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale quanto disposto dal DPR 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’art. 11 c. 2 dello stesso.

Art. 14 – Accessi

Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalità:………

Art. 15 – Commissione di conciliazione

La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’art. 4 c. 2 L. 431/98, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo – che svolge funzioni di presidente – sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

Art. 16 – Varie

A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalla L. 392/78 e dalla L. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della L. 431/98 ed all’Accordo territoriale.

 

Letto, approvato e sottoscritto

…………………………….., li…………………

Il locatore………………………………………..

Il conduttore……………………………………..

 

A mente dell’art. 1342 c. 2 c.c. le parti specificamente approvano i patti di cui agli artt. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 del presente contratto.

Il locatore………………………………….

Il conduttore……………………………….



(Modello conforme all’Allegato C – DM Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017)

LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI

(Art. 5 c. 3 L. 431/98)

Il/La ………………   7 di seguito denominato/a locatore (assistito/a da 8 ……………… in persona di………………) concede in locazione a 9 ……………… di seguito denominato/a conduttore, identificato/a mediante 10……………… (assistito/a da 11…………… in persona di………………), che accetta, per sé e suoi aventi causa,

A) l’unità immobiliare posta in……………… via……………… n………………. piano……………… scala……………… int………………. composta di n………………. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.)……………… non ammobiliata/ammobiliata 12 come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

Ovvero

B) una porzione dell’unità immobiliare posta in……………… via……………… n………………. piano……………… scala……………… int………………. composta di n………………. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) il cui utilizzo è regolato nel seguente

modo13: ……………………………………………………………………………………..

non ammobiliata/ammobiliata 14 come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

a) estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare : ……………………….………………….…

b) prestazione energetica:……………………………………………………………………….…….

c) sicurezza impianti …………………………………………………………………………………..

d) tabelle millesimali: proprietà ……… riscaldamento …….… acqua …… altre …………………

La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.

Art. 1 – Durata

Il contratto è stipulato per la durata di……………… mesi/giorni 15, dal……………… al……………… . Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Art. 2 – Natura transitoria

Secondo quanto previsto dall’Accordo territoriale stipulato ai sensi dell’art. 5 c. 3 L. 431/98, tra ……………… depositato il ……………… presso il Comune di ……………… , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile frequentando il corso di studi di ……………… presso ……………… 16

Art. 3 – Canone

A. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale definito tra ……………… e depositato il ………………presso il Comune di ……………… , ovvero dell’accordo integrativo sottoscritto tra ……………… 17 in data ……., è convenuto in euro ………………….., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero………………………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ……………… ciascuna, alle seguenti date: ………………………………………………… 18.

Ovvero

B.  Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 4, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro ………………………., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero…………………………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ……………………ciascuna, alle seguenti date ………………………………..…. 19.

Art. 4 – Deposito cauzionale e altre forme di garanzia

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa 20 al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro……………… pari a n………………. mensilità del canone21 non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine della locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Altre forme di garanzia: ……………….22

Art. 5 – Oneri accessori

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze emanato ai sensi dell’art. 4 c. 2 L. 431/98 e di cui il presente contratto costituisce l’Allegato C.

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell’anno precedente.

Sono interamente a carico del conduttore le spese relative ad ogni utenza (energia elettrica, acqua, gas, telefono e altro ……..).

Per le spese di cui al presente articolo, il conduttore versa una quota di euro………..23 , salvo conguaglio.

Ovvero

Per le proprietà di cui all’art. 1 c. 5 e 6 DM Infrastrutture Trasporti ex art. 4 c. 2 L. 431/98, e comunque per gli immobili posti in edifici non condominiali:

Art. 5 – Oneri accessori

Sono a carico del conduttore, per le quote di competenza esposte all’articolo 4, le spese che in base alla Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4 c. 2 della L. 431/98 – e di cui il presente contratto costituisce l’allegato C – risultano a carico dello stesso. Di tale Tabella la locatrice e il conduttore dichiarano di aver avuto piena conoscenza.

In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

La locatrice dichiara che la quota di partecipazione dell’unità immobiliare locata e delle relative pertinenze al godimento delle parti e dei servizi comuni è determinata nelle misure di seguito riportate, che il conduttore approva ed espressamente accetta, in particolare per quanto concerne il riparto delle relative spese:

a) spese generali …………………………….

b) spese ascensore ………………………….

c) spese riscaldamento ………………………

d) spese condizionamento ………………….

e) …………………………………………

f) ………………………………………….…

g) ……………………………………………

La locatrice, esclusivamente in caso di interventi edilizi autorizzati o di variazioni catastali o di mutamento nel regime di utilizzazione delle unità immobiliari o di interventi comportanti modifiche agli impianti, si riserva il diritto di adeguare le quote di ripartizione delle spese predette, dandone comunicazione tempestiva e motivata al conduttore. Le nuove quote, così determinate, vengono applicate a decorrere dall’esercizio successivo a quello della variazione intervenuta. In caso di disaccordo con quanto stabilito dalla locatrice, il conduttore può adire la Commissione di negoziazione paritetica di cui all’articolo 6 del decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’art. 4 c. 2 L. 431/98, e costituita con le modalità indicate all’articolo 14 del presente contratto.

Sono interamente a carico del conduttore i costi sostenuti dalla locatrice per la fornitura dei servizi di riscaldamento/raffrescamento/condizionamento dei quali l’immobile risulti dotato, secondo quanto previsto dalla Tabella di cui al presente articolo. Il conduttore è tenuto al rimborso di tali costi, per la quota di sua competenza.

Il conduttore è tenuto a corrispondere, a titolo di acconto, alla locatrice, per le spese che quest’ultima sosterrà per tali servizi, una somma minima pari a quella risultante dal consuntivo precedente. E’ in facoltà della locatrice richiedere, a titolo di acconto, un maggior importo in funzione di documentate variazioni intervenute nel costo dei servizi, salvo conguaglio, che deve essere versato entro sessanta giorni dalla richiesta della locatrice, fermo quanto previsto al riguardo dall’art. 9 L. 392/78. Resta altresì salvo quanto previsto dall’articolo 10 di detta legge.

Per la prima annualità, a titolo di acconto, tale somma da versare è di euro ………….. , da corrispondere in ………….rate alle seguenti scadenze:

al ………………….euro ………………………

al ………………….euro ………………………

al ………………….euro ………………………

al ………………… euro ………………………

salvo conguaglio.

Art. 6 – Spese di bollo e registrazione

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, ove dovuta, dandone comunicazione al conduttore – che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà – e all’Amministratore del Condominio ai sensi dell’art. 13 della legge 431/98.

Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. 24

Art. 7 – Pagamento

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’art. 55 L. 392/78.

Art. 8 – Uso

L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.

Art. 9 – Recesso del conduttore

Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.

Le modalità di subentro sono così concordate tra le parti: ………….

Art. 10 – Consegna

Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 c.c., di quanto segue……………… ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna 25.

Art. 11 – Modifiche e danni

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Art. 12 – Assemblee

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

Art. 13 – Impianti

Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del D.Lgs. 192/2005, con particolare riferimento all’art. 7 c. 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione.

Art. 14 – Accessi

Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere o locare l’unità immobiliare, in caso di recesso anticipato del conduttore, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: ………………… 26

Art. 15 – Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale

La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’art. 4 c. 2 L. 431/98, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore.

L’operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione” Allegato E, al citato decreto.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.

Art. 16 – Varie

A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.Lgs. 196/2003).

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalla L. 392/78 e dalla L. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della L. 431/98 ed all’Accordo territoriale.

Altre clausole

…………………………

 

Letto, approvato e sottoscritto

…………………………….., li…………………

Il locatore………………………………………..

Il conduttore……………………………………..

 

A mente degli articoli 1341 e 1342, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 2 (Natura transitoria), 4 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 5 (Oneri accessori), 7 (Pagamento, risoluzione), 9 (Recesso del conduttore), 10 (Consegna), 11 (Modifiche e danni), 13 (Impianti), 14 (Accessi), 15 (Commissione di negoziazione paritetica), 16 (Varie) del presente contratto.

Il locatore…………………………………………

Il conduttore………………………………………

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