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Asta: possibile il possesso anticipato prima del decreto di trasferimento?

16 giugno 2018


Asta: possibile il possesso anticipato prima del decreto di trasferimento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 giugno 2018



Intendiamo acquistare un immobile all’asta e, dal momento che nella nostra città i tempi di emanazione dei decreti di trasferimento superano i 6 mesi, vorremmo stipulare un accordo con l’esecutato per il rilascio anticipato dell’immobile contro il pagamento di un prezzo. Se questi dovesse rifiutarsi, dopo avere incassato il pagamento da parte nostra, di rilasciare l’immobile, esisterebbe un modo per ottenere il possesso dello stesso prima dell’emissione del decreto di trasferimento?

Il possesso dell’immobile pignorato si può acquisire soltanto con il decreto di trasferimento siglato dal giudice; prima del decreto in questione non è possibile entrare nel possesso dell’immobile, neppure qualora questo sia già stato liberato. La motivazione è molto semplice: l’occupazione dell’immobile prima dell’atto traslativo della proprietà sarebbe “sine titulo”; non ci sarebbe, in altri termini, un titolo idoneo a giustificare l’ingresso di un soggetto diverso da colui che risulti allo stato il proprietario o altro avente diritto (per esempio in virtù di un contratto di locazione). Inoltre, fino a quando l’immobile non viene trasferito, per effetto dell’acquisto da parte di terzi, la custodia del bene è spesso in capo ad un professionista nominato dal giudice (appunto il “custode”) il quale sarà responsabile della conservazione del bene e dovrà render conto al giudice dello stato dell’immobile e delle persone che eventualmente lo occupino.

Il giudice può comunque ordinare la liberazione dell’immobile prima del decreto di trasferimento, non affinché ne entri in possesso il futuro acquirente, bensì solo perché l’occupazione è illegittima o lede comunque le ragioni dei creditori o di terzi.

Ai sensi dell’art. 560 c.p.c., “il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile”.

A parere di chi scrive, l’accordo citato dai lettori da stipulare con l’esecutato è assolutamente sconsigliabile, per le seguenti ragioni:

a) la loro società, fino al decreto di trasferimento (successivo al pagamento del prezzo d’asta), non ha alcun titolo o diritto sull’immobile e non è quindi nella condizione di stipulare un accordo in cui obbliga l’esecutato a liberare il bene, dietro versamento di un prezzo. Si tratterebbe di un accordo nullo, per illeceità della causa;

b) quand’anche l’accordo venisse stipulato, la società dei lettori non potrebbe entrare nel possesso dell’immobile proprio perché priva di titolo per farlo. Non esiste una norma che autorizzi il possesso anticipato rispetto al pagamento del prezzo, né il giudice potrebbe assumere un simile provvedimento;

c) solo una volta trasferito il bene, l’esecutato avrà l’obbligo, per legge, di liberare l’immobile (a meno che non vi sia prima un ordine di liberazione dell’immobile ai sensi dell’articolo citato) e, se non lo farà, non ci sarà neppure bisogno di una procedura esecutiva di rilascio. Per l’attuazione dell’ordine di liberazione, il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari; ne deriva che l’acquirente non potrà mai “farsi giustizia da sé” né dopo il decreto di trasferimento, né a maggior ragione prima (quando non avrebbe alcun titolo per farlo). La legge predispone regole ben precise che devono essere seguite da tutte le parti della vendita forzata; esistono, inoltre, ruoli appositamente individuati nelle figure del giudice, del custode e del delegato alla vendita, per garantire la fruttuosità della procedura esecutiva e la tutela delle ragioni creditorie, debitorie e di terzi interessati. Non sono quindi possibili accordi “interni” per accelerare il trasferimento della proprietà del bene o del suo possesso.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Maria Monteleone

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