Diritto e Fisco | Articoli

Servitù di parcheggio: come e quando matura

29 giugno 2018


Servitù di parcheggio: come e quando matura

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 giugno 2018



Sono il proprietario di una strada che conduce ad un piazzale sul retro di un condominio, proprietario del piazzale. La strada fu da me sistemata e sminata. Tra me e il proprietario del terreno su cui è stato costruito il condominio dal 1970 c’era un contratto che stabiliva che costruttore e successivi proprietari di appartamento avrebbero dovuto pagare un onere per i lavori eseguiti sulla strada. Ma mai fu pagato né richiesto. Ci si conosceva tutti e i condomini mi facevano parcheggiare sul loro sito senza storie. Ora però si mi minacciano che se parcheggio ancora li chiameranno il carro attrezzi. Ho maturato dei diritti pur non essendo proprietario? Posso chiedere il rimborso delle spese rivalutate?Posso mettere una sbarra sulla strada che faccia passare solo pedoni e non auto?

Il caso prospettato dal lettore è più ricorrente di quanto si creda in quanto accade spesso che un soggetto, per anni, sia “tacitamente” autorizzato a parcheggiare su un’area non di sua proprietà. I vari casi concreti hanno portato la giurisprudenza ad interrogarsi più volte sulla possibilità di riconoscere o meno un “diritto di parcheggio” incontestabile, nelle forme dell’usucapione o della servitù. Anche la Cassazione, con importanti pronunce, ha definitivamente chiarito quali sono le tutele per chi ha nel tempo utilizzato in modo continuativo il suolo altrui per il parcheggio della propria auto.

È stata quasi sempre esclusa la possibilità di riconoscere una “servitù di parcheggio” in quanto “il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari” (Cass. sent. n. 23708/2014)”. In altri termini, dato chel’ordinamento non prevede servitù personali, dalle quali cioè tragga utilità, non il fondo, ma la singola persona (proprietaria o utilizzatrice del veicolo), non è configurabile una servitù di parcheggio.

Nel caso specifico, tuttavia, la situazione è più complessa, nel senso che essendo il lettore proprietario della strada che conduce al parcheggio, l’utilità derivante dal parcheggio interessa non più quest’ultimo personalmente ma il fondo dominante (strada). Come recentemente chiarito dalla Cassazione (Cass. sent. n. 16698/2017), per capire se ci si trovi in presenza di servitù di parcheggio o di diritto personale occorre esaminare il titolo e la situazione concreta, al fine di stabilire se sussistano i seguenti requisiti: l’altruità della cosa, l’assolutezza (intesa come opponibilità nei confronti di tutti), l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’articolo 1064 c.c.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù.

Nel caso di specie potrebbe, dunque, configurarsi una servitù di parcheggio, dal momento che sussistono i requisiti dell’inerenza, dell’immediatezza, dell’assolutezza, l’altruità e l’utilità oggetto della servitù per il fondo dominante.

È invece da escludersi l’acquisto del parcheggio per usucapione. Come chiarito dalla Cassazione, per poter usucapire un posto auto non è sufficiente parcheggiarvi per più di 20 anni, in modo continuato e pacifico, ma occorre qualcosa in più, vale a dire l’aver agito come proprietario e aver escluso altri dal possesso (per esempio delimitando il proprio posto auto, che deve essere stato fisicamente sempre il medesimo, con cancelli, sbarre o altre delimitazioni). Nel caso specifico va immaginato che il parcheggio sia sempre stato libero e che abbia occupato non sempre il medesimo spazio ma quello di volta in volta trovato inoccupato. Il lettore non potrebbe quindi far valere l’acquisto per usucapione nei confronti dei condomini.

Così come eglipuò opporre la servitù di parcheggio nei confronti dei condomini (servitù che dovrebbe comunque essere confermata giudizialmente con una causa di accertamento), i condomini possono opporre nei suoi confronti, a loro volta, la servitù di passaggio che vantano sulla strada di sua proprietà.

Il lettore pertanto non può escludere il passaggio delle auto con una sbarra o altri vincoli, perché incorrerebbe in responsabilità.

Probabilmente la servitù di passaggio è stata prevista dal contratto stipulato con il costruttore, nel quale sono state stabilite le modalità di ripartizione delle spese di manutenzione della strada. Il lettore ha pertanto il diritto di chiedere ai condomini il pagamento delle spese ivi previste.

Visti gli interessi in gioco e le posizioni delle parti, si suggerisce di trovare un accordo scritto con i condomini attraverso il quale, a fronte della loro servitù di passaggio sulla strada, riconoscano la servitù di parcheggio in suo favore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Maria Monteleone


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI