Diritto e Fisco | Editoriale

Casa su terreno di un solo coniuge: come tutelarsi

10 giugno 2018


Casa su terreno di un solo coniuge: come tutelarsi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 giugno 2018



Per via dell’accessione il proprietario del terreno diventa proprietario anche della casa costruita al di sopra, salvo accordo contrario. Resta il diritto al rimborso della metà dei soldi spesi per la costruzione.

Tua moglie, prima di sposarsi, ha ricevuto dai genitori, un appezzamento di terra edificabile. Visto che non avete ancora una casa in cui andare a vivere, avete deciso di costruirvela da soli su quel piccolo fondo. Gran parte delle spese le sosterrai tu visto che lei già ci mette l’immobile; tuttavia, prima di sostenere una spesa così ingente su un bene che non è tuo, vuoi mettere tutto per iscritto e redigere una scrittura privata che possa garantire i tuoi diritti nel caso un giorno doveste separarvi. Vuoi quindi sapere come tutelarsi per la casa su un terreno di un solo coniuge. In questo articolo cercheremo di darti alcuni importanti suggerimenti di cui dovrai tenere ben conto se non vuoi trovarti, un giorno, senza più nulla in tasca.

La casa costruita sul terreno di un coniuge di chi è?

La prima cosa che devi sapere è che se tua moglie ha un terreno di sua proprietà (quindi sottratto alla comunione) e tu vi costruisci sopra una casa, anche se solo coi tuoi soldi, questa diventa automaticamente di proprietà del titolare del fondo ossia di tua moglie stessa. Esiste infatti una norma del codice civile [1] che prevede il cosiddetto «diritto di accessione» in virtù del quale «qualunque costruzione od opera esistente sopra il suolo appartiene al proprietario di questo … salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge».

Dunque, se non vi sono accordi differenti stabiliti prima della costruzione, l’immobile è di proprietà non di chi lo costruisce ma di chi è titolare del terreno su cui è edificato. Se così non fosse, sarebbe facile, sconfinando dal proprio terreno e occupando quello altrui, espropriare il vicino.

Se invece il terreno dovesse essere in comproprietà dei coniugi, anche la casa su di esso costruita sarebbe al 50%.

Leggi sul punto: Costruire sul terreno altrui: che succede?

Se il terreno è di entrambi i coniugi di chi è la casa?

Ricordiamo che non rientrano nella comunione dei beni dei coniugi, tra le altre cose, anche i beni:

  • di cui si era già titolari prima del matrimonio;
  • oppure ricevuti in eredità o in donazione anche dopo il matrimonio.

Se il terreno è di proprietà di un solo coniuge, per esserne questi divenuto proprietario prima delle nozze o per averlo ricevuto in successione o in donazione, la casa su di esso costruita da altri (anche il coniuge) gli appartiene.

Immaginiamo però che il terreno sia stato acquistato da uno dei due coniugi dopo il matrimonio e che i due siano sposati in regime di comunione dei beni. In tal caso la proprietà del fondo è metà del marito e metà della moglie. A chi appartiene l’immobile costruito al di sopra? Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [2] la casa va in comproprietà anch’essa come il terreno.

Come diventare proprietari della casa costruita sul terreno del coniuge

La domanda che a questo punto ti porrai è facilmente prevedibile: come posso diventare (quantomeno) comproprietario della casa che ho costruito con i miei stessi soldi? È molto facile: con un accordo scritto e siglato davanti al notaio. Tu e tua moglie potete infatti accordarvi per derogare al diritto di accessione che vedrebbe quest’ultima come unica titolare del bene e stabilire invece che esso finisca in comproprietà.

La titolarità comune dell’immobile dovrà quindi risultare da un atto pubblico. Chiaramente dal notaio ci si va dopo che la casa è stata realizzata (non si può diventare proprietari di qualcosa che ancora non esiste), ma è bene tutelarsi in anticipo e iniziare ad anticipare questo accordo con una scrittura privata. Si potrà quindi stilare un contratto preliminare con cui tua moglie si impegna a riconoscerti metà della proprietà della casa che sarà edificata sul suo terreno. Questo documento ti servirà qualora, all’esito dei lavori, lei dovesse rimangiarsi la parola o le cose tra voi dovessero naufragare.

Chiaramente il contratto potrà anche prevedere che tu diventa unico proprietario della casa. In tale ipotesi tua moglie ti concederà il diritto di superficie sul suo terreno. Anche in questo caso, bisognerà andare dal notaio.

Se la coppia si separa a chi va la casa sul terreno del coniuge?

Immaginiamo che il marito sia stato così prudente da farsi cointestare la metà della proprietà della casa da lui costruita sul terreno del coniuge. Che succede se la coppia decide di separarsi? Qui le cose si complicano. Se marito e moglie non trovano un accordo su come dividere il bene, il giudice dovrà prendere una decisione al posto loro. In teoria dovrà prima verificare se l’immobile può essere diviso in natura, cosa piuttosto agevole quando si tratta di villette (specie se su due piani). Se ciò non dovesse essere possibile valuterà in alternativa se vendere la casa e distribuire a metà il ricavato oppure – scelta più probabile e in linea con il miglior contemperamento di interessi – attribuirla tutta in proprietà a chi detiene il terreno (sempre che questi lo voglia) imponendogli di liquidare la metà del controvalore all’ex coniuge.

Come ottenere il rimborso delle spese

Immaginiamo che tu abbia saputo tutte queste informazioni quando ormai è troppo tardi: sei in fase di separazione e solo ora scopri che la casa costruita sul fondo di tua moglie non può essere tua visto che non hai firmato alcun contratto. Cosa puoi fare? La Cassazione, qualche giorno fa [3], ha detto che tutto ciò che puoi rivendicare è il 50% delle spese sostenute per la costruzione. Difatti, tali spese vanno rimborsate non rientrando nei normali regali che i coniugi si fanno in ragione del matrimonio e del dovere di contribuzione che spetta loro dopo il matrimonio. Dunque non si può parlare di donazioni o di partecipazione al ménage domestico quando gli importi eccedono il tenore di vita di chi li sostiene e diventano per lui una spesa straordinaria.

Se la moglie non volesse restituire i soldi spesi, non resta che ricorrere in tribunale per ottenere la sua condanna al rimborso delle somme.

note

[1] Art. 934 cod. civ.

[2] Cass. S.U. sent. n. 3873/18.

[3] Cass. ord. n 14732/18 del 7.06.2018.


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