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Lo sai che? Bonus prima casa: i requisiti per coniugi sposati

Lo sai che? Pubblicato il 22 giugno 2018

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Marito e moglie in comunione dei beni: la dichiarazione nel rogito sul possesso dei requisiti necessari all’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa deve essere data da entrambi.

Chi sa quanto costa una casa, soprattutto in termini di carico fiscale, conosce bene il valore di uno sconto. Sconto che la legge ammette solo sull’acquisto della prima casa a patto che non la si venda per cinque anni e che non si abbiano altri immobili di proprietà sullo stesso Comune o, nel territorio nazionale, acquistati con la stessa agevolazione fiscale. È il cosiddetto bonus prima casa che rappresenta uno dei capitoli più importanti degli aiuti che lo Stato concede in favore di chi sostiene una spesa per il tetto (ad esso si aggiungono anche le detrazioni fiscali sui mutui, sulle spese di ristrutturazione, sull’acquisto dei mobili e degli elettrodomestici, ecc.). Le condizioni per ottenere il bonus prima casa “raddoppiano” quando si tratta di marito e moglie, quando cioè l’acquisto viene fatto da una coppia sposata per destinare l’immobile ad abitazione coniugale. In pratica, a dover rispettare i requisiti richiesti dalla legge sono entrambi i coniugi. Di recente la Cassazione ha fatto il punto della situazione [1] spiegando quali sono i requisiti del bonus prima casa per coniugi sposati. Vediamo cosa è stato detto.

Bonus prima casa: vantaggi

Il bonus prima casa consente, nelle vendite tra privati, di non pagare l’imposta di registro al 9% ma solo al 2% mentre, nelle vendite con un’impresa di costruzioni o una società, di non pagare l’Iva al 10% ma al 4%. A conti fatti, su una casa di 200 mila euro si risparmiano rispettivamente 14mila euro o 12mila euro. Mica poco.

In più, se il venditore è un privato si versa l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%); l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro. Se si acquista da un’impresa si versa l’imposta di registro fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro e l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Bonus prima casa per sigle: come funziona?

Vediamo come funziona l’agevolazione fiscale sulla prima casa se il beneficiario non è sposato, ossia è una persona single.

Bonus prima casa: requisiti della casa

Per ottenere il bonus prima casa è necessario che ricorrano i seguenti requisiti.

A) La casa non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (case di lusso) o nella categoria A/10 (uffici).

B) La casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

  • nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilirà la propria residenza a condizione che lo faccia non oltre 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto); oppure:
  • nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure:
  • nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure:
  • in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano.

La casa non deve essere venduta prima di cinque anni dal rogito.

Bonus prima casa: condizioni dell’acquirente

L’acquirente non deve:

  • essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, se l’acquirente si trova nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga ceduta (venduta o donata) entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

L’acquirente ha l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

Le dichiarazioni possono essere rese già nel preliminare d’acquisto, con riferimento al momento in cui verrà stipulato l’atto definitivo; ciò significa che è possibile applicare l’aliquota ridotta del 4% già in occasione del pagamento di acconti, ancorché non siano presenti tutti i requisiti, purché questi ultimi siano presenti al momento della stipulazione dell’atto definitivo (il caso più frequente è la dichiarazione di trasferire la propria residenza entro 18 mesi o la necessità di cedere l’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione entro un anno).

Bonus prima casa per coppie sposate: come funziona?

L’ordinanza della Cassazione qui in commento ha chiarito come funziona il bonus prima casa se i beneficiari sono una coppia sposata e l’immobile serve ad abitazione comune ossia è destinato a tetto coniugale. In verità la decisione va in senso opposto a quello che è stato l’orientamento della giurisprudenza sino ad oggi.

La Corte ha detto che i requisiti necessari all’acquisto del bonus devono essere presenti in capo ad entrambi i coniugi e non solo a uno dei due, quello magari che paga la casa o che firma il rogito. Quindi, se uno dei due coniugi non rispetta le condizioni che abbiamo visto per i “single”, l’agevolazione fiscale salta.

Cosa significa nel concreto? Che, ad esempio:

  • entrambi i coniugi devono avere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare o ve la devono trasferire nei 18 mesi successivi;
  • entrambi i coniugi non devono possedere altre case nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare;
  • entrambi i coniugi non devono avere, in tutta Italia, un’altra casa acquistata con il bonus prima casa, salvo venderla entro un anno.

Queste dichiarazioni, che come detto devono essere riportate nell’atto pubblico di acquisto (il cosiddetto “rogito”) devono essere rilasciate tanto dalla moglie quanto dal marito. Non è sufficiente che le dichiarazioni siano rilasciate da uno solo dei coniugi.

La Cassazione contraddice una opinione della giurisprudenza del tutto contraria, secondo cui non entrambi i coniugi devono avere i requisiti prescritti dalla legge per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” quando comprano un’abitazione. In caso di acquisto da parte di coniugi in comunione legale, secondo la precedente interpretazione della Cassazione, l’agevolazione spetta anche se solo uno dei coniugi rispetta il requisito a patto che nel comune vi sia la residenza della famiglia; in altri casi è ritenuta sufficiente la residenza di un coniuge [2].

Viceversa, per gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione compete nei limiti del 50%, cioè per il solo coniuge che possiede il requisito [3].

La Cassazione ha quindi voluto, con la decisione in commento, conformarsi con quella che è la prassi degli uffici del fisco. In verità, come vedremo nel paragrafo che segue, l’orientamento è tutt’altro che fermo e anzi, la stessa Cassazione, poco dopo, lo ha sconfessato.

Critiche alla sentenza della Cassazione e precedenti contrari

La decisione della Cassazione è stata criticata. La decisione dimentica infatti che gli acquisti fatti dopo il matrimonio entrano direttamente in comunione e che il codice civile consente a ciascuno dei due coniugi, senza bisogno della partecipazione dell’alto di compiere atti di ordinaria amministrazione sul patrimonio comune e l’avvalersi di una agevolazione fiscale non è certo un atto di straordinaria amministrazione; rientra invece nel cerchio degli atti he ognuno dei coniugi può efficacemente compiere da solo a beneficio del patrimonio comune.

Inoltre, la Cassazione, negando l’agevolazione in caso di dichiarazioni rilasciate da un solo coniuge, dimentica che, sul punto, essa stessa in passato ha affermato [4] che l’acquisto effettuato da un coniuge produce effetti in capo all’altro coniuge in comunione legale dei beni, anche se solo il coniuge che stipula il contratto (e non anche l’altro coniuge in comunione legale) abbia i requisiti prescritti dalla legge.

Ad esempio, la Commissione Tributaria Regionale della Sardegna [5] ha detto che, in tema di benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza va riferito alla famiglia, pertanto, ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza della famiglia, non rileva la diversa residenza del coniuge di colui che ha acquistato in regime di comunione. In particolare, è stato precisato che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione. Quindi un’interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge costituisce un elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari, in quanto ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi, quanto quella della famiglia.

La Commissione Tributaria Regionale di Salerno [6] ha detto che

l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa nella ipotesi in cui uno solo dei coniugi abbia la residenza nel comune dove è sito l’immobile, spetta per l’intero, sia perché uno degli elementi fisici fondamentali che assicura la formazione e l’unità della famiglia è la proprietà di una casa, sia perché in tal caso viene in evidenza come acquirente di una casa da destinare a residenza del nucleo familiare, e quindi come vero titolare del beneficio fiscale sul piano teorico, non tanto la coppia coniugale, riguardata come marito + moglie, ma “la famiglia” come entità autonoma; e, del resto, ai sensi del codice civile i coniugi “fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa”; da ciò si evince chiaramente che il legislatore ha una concezione unitaria della famiglia e della sua residenza, cosicché ognuno di essi la rappresenta nella sua interezza; con la conseguenza che, se uno dei coniugi ha la residenza nel comune dov’è sito l’immobile e lo occupa, mentre l’altro coniuge per suoi motivi (ragioni di lavoro, per esempio) non ha spostato la propria residenza in detto comune, la circostanza è ininfluente ai fini della concessione del beneficio fiscale, anche in quanto, se avesse un’influenza negativa, si produrrebbero effetti contrari all’esigenza di assicurare l’unitarietà e la formazione della nuova famiglia, e l’interpretazione finirebbe per essere “anticostituzionale”.

Di diverso avviso la Ctr Matera [7] secondo cui, in caso di acquisto di immobile da parte di soggetto coniugato in regime di comunione legale, essendo entrambi i coniugi gli effettivi beneficiari dell’operazione, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa concesse dalla legge spettano per l’intero ammontare dell’atto solo se entrambi gli acquirenti effettivi producono la dichiarazione di essere in possesso dei requisiti richiesti per l’accesso alle agevolazioni; se l’altro coniuge, benché non formalmente costituitosi in atto, non fornisce tale dichiarazione, è legittimo il disconoscimento delle agevolazioni relativamente alla sua percentuale di acquisto dell’immobile.

La Cassazione sconfessa se stessa: bonus ammesso anche se uno dei coniugi non ha la residenza

Una ordinanza ancora più recente della Cassazione [8] ha detto che il contribuente che acquista l’immobile in comunione ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa anche quando non ha trasferito la residenza. È sufficiente che l’abitazione sia adibita a domicilio della famiglia e che l’altro coniuge vi abbia già preso la residenza. La vicenda riguarda gli acquirenti di un appartamento. I due, in comunione legale, avevano usufruito della agevolazioni fiscali sulla prima casa. Poi l’ufficio aveva emesso il recupero a tassazione sulla base della circostanza che lui, a differenza della moglie, non aveva trasferito la residenza entro i termini. La Ctp e la Ctr avevano confermato l’atto impositivo ora annullato in sede di legittimità. La decisione dei Supremi giudici poggia sul principio per cui «in tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza nel comune in cui e ubicato l’immobile deve essere riferito alla famiglia, con la conseguenza che in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che l’immobile acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in contrario la circostanza che, uno dei coniugi, non abbia la residenza anagrafica in tale Comune e, in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione quindi sia in caso di acquisto separato che in caso di acquisto congiunto del bene stesso».

note

[1] Cass. ord. n. 14326/18 del 5.06.2018.

[2] Cass. sent. n. 13334/2016, n. 2109/2009 e n. 15426/2009.

[3] Ag. Entrate risoluzione del 20 agosto 2010 n. 86/E; Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E.

[4] Cass. sent. n 14237/2000, 13085/2003, 2109/2009, 15426/2009 e 16355/2013.

[5] Ctr Cagliari sent. n. 151/2018

[6] Ctr Salerno, sent. n. 232/2007.

[7] Cup prov. disträ. Matera. sent. del 13.06.1994.

[8] Cass. ord. n. 16604/18 del 22.06.2018


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