Diritto e Fisco | Editoriale

Cortile condominiale: cosa si può fare?

11 Giugno 2018


Cortile condominiale: cosa si può fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Giugno 2018



Cortile e giardino del condominio: l’utilizzo per evitare contestazioni e cause. L’impiego come parcheggio per auto, moto e bici può essere vietato dal regolamento. Non è possibile impedire di coltivare le aiuole ad orto privato.

Il cortile del condominio è uno spazio dove transitano quasi tutti i condomini: è inevitabile, pertanto, che dia luogo a controversie in merito al suo corretto utilizzo. Tra i punti di maggior conflitto vi sono quelli relativi all’impiego delle aiuole per piantare fiori o realizzare un piccolo orticello privato; l’occupazione dello spazio per parcheggiare l’auto, il motorino o le biciclette; l’uso dell’area per i giochi dei bambini. Per evitare di finire in tribunale per questioni che, a volte, sono di puro principio è bene conoscere le regole stabilite dalla legge e sapere cosa si può fare nel cortile condominiale. Tenendo conto che, in assenza di un danno effettivo e rilevante qualsiasi giudice rigetterà la domanda (si pensi al cane del vicino che fa la pipì sulle piantine di prezzemolo).

Cortile del condominio: definizione e spese

Il cortile del condominio è uno spazio comune, appartenente cioè a tutti i condomini (anche di quelli che non vi affacciano). Secondo un orientamento, il giardino non si distingue concettualmente dal cortile: la disciplina pertanto è la stessa.

La proprietà del cortile, come quella del giardino, è ripartita in proporzione dei rispettivi millesimi; ciò significa che anche le spese relative alla sua manutenzione – ordinaria e straordinaria – sono ripetitive secondo le medesime quote. Non rileva il fatto che l’uso del cortile sia uguale per tutti, sia per i condomini con un appartamento piccolo che per quelli con un appartamento grande.

Nel caso in cui, invece, il cortile funga da copertura ai garage o ai box interrati di proprietà di terzi o solo di alcuni condomini dell’edificio, secondo la giurisprudenza più recente le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. Resta pertanto a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto; a carico dei proprietari del cortile resta la metà delle spese di rifacimento e dei proprietari dei posti auto sotterranei l’altra metà.

Volendo definire il cortile, esso si considera come quello spazio comune posto sul lato interno dell’edificio il cui scopo è assicurare aria e luce alle unità immobiliari condominiali che vi si affacciano. Secondo la Cassazione, tuttavia, nella nozione di cortile vanno compresi non solo la sovrastante colonna d’aria, ma anche gli spazi esterni che consentono l’accesso alla pubblica via [1] nonché le parti esterne alle facciate dell’edificio (quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini).

Quali sono i limiti all’utilizzo del cortile?

Come tutti gli spazi comuni, ciascun condomino è libero di usare il cortile e anche di apporvi modifiche (è il caso di chi coltiva delle piante, crea un orto, fissa una panchina) se rispettano due condizioni:

  • non si deve alterarne la destinazione del cortile (ad esempio: se adibito a spazio di passeggio non vi si possono lasciare le auto; viceversa, in uno spiazzo destinato alle macchine non vi si può giocare a pallone). Bisogna comunque verificare che il regolamento di condominio non fissi determinati impieghi esclusivi del cortile;
  • non si deve impedire agli altri comproprietari di farne uso (il che significa non occupare tutto lo spazio: è, ad esempio, lecito installare nel cortile comune un’autoclave autonoma purché non troppo voluminosa; collocarvi una tubatura; interrarvi un serbatoio dell’impianto di riscaldamento; aprirvi una feritoia per dare aria e luce alla sottostante cantina).

Se i lavori coinvolgono anche una delle parti comuni dell’edificio (ad esempio il muro perimetrale del palazzo) è possibile svolgere le attività senza consenso preventivo dell’assemblea, purché se ne dia comunicazione all’amministratore.

Cosa si può fare all’interno del cortile condominiale?

Tutti i condomini possono fare del cortile l’uso che ritengono più giusto, ai sensi. Come detto, i limiti all’uso del cortile sono quelli di non utilizzarlo per scopi diversi rispetto a quelli a cui è destinato e di non precludere il contemporaneo utilizzo anche agli altri proprietari. Ad esempio:

  • se il cortile è adibito a transito pedonale, non vi si può lasciare l’auto o il motorino;
  • se il cortile è adibito a parcheggio, i bambini non vi possono giocare a palla;
  • è possibile farvi circolare il proprio cane a condizione che ciò non impedisca agli altri condomini di usare il cortile (quindi bisognerà tenere l’animale al guinzaglio e pulire laddove sporchi con gli escrementi);
  • non è possibile concedere il cortile in locazione solo ad alcuni condomini per il loro parcheggio salvo ci sia l’unanimità dell’assemblea;
  • in assenza di diversa disposizione nel regolamento condominiale, il cortile può permettere il transito o anche il parcheggio di autoveicoli, il deposito di merci o essere adibito ad area gioco per i bambini o di riposo, anche con panchine e piante, ovvero ospitare una piscina o un campo da tennis;
  • non è possibile l’occupazione dello spazio aereo ad esso sovrastante, da parte dei singoli condomini, con costruzioni proprie in aggetto; l’utilizzazione anche se parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune è vietata dalla legge quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa;
  • lavare l’auto nel cortile è possibile solo se previsto nel regolamento di condominio e comunque nel rispetto dei regolamenti comunali;
  • sebbene molti regolamenti di condominio prevedono il divieto di parcheggiare le biciclette, molti Comuni stanno inserendo nei propri regolamenti d’igiene una norma in base alla quale, in tutti i cortili di nuova o vecchia edificazione, va consentito il deposito delle bici di chi abita o lavora nei numeri civici collegati allo spazio in questione;
  • l’assemblea può deliberare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, che una parte del cortile venga adibita ad area giochi per bambini. Questo anche in presenza dell’eventuale divieto contenuto in un regolamento contrattuale.

note

[1]  Cass. sent. n. 2252/1951 e n. 16241/2003.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

4 Commenti

  1. Due domande ispirate da una situazione tuttora in essere.
    Cortile condominiale, su una parte dell’area insistono 12 box. Il tetto che li copre è A LORO USO ESCLUSIVO, sopra i box NON ci sono costruzioni di sorta, SOLO il tetto di copertura. Nel caso si verifichino infiltrazioni d’acqua a chi competono le spese di manutenzione e/o ripristino?
    E poi: stesso cortile, il cancello ingresso auto è stato automatizzato su richiesta di alcuni proprietari dei box (NON TUTTI,,,). A chi spettano le spese e d’installazione e di manutenzione del cancello stesso? SOLO ai proprietari dei box o a tutti i condomini tra cui alcuni ne fanno uso giusto una/due volte l’anno, tipo carico bagagli in occasione di partenza per o ritorno dalle ferie?… Grz a chi risponderà!

  2. La pulizia del cortile comune, spetta a tutti i condomini ? anche a quelli che non vi abitano abitualmente ?

    1. La proprietà del cortile, come quella del giardino, è ripartita in proporzione dei rispettivi millesimi; ciò significa che anche le spese relative alla sua manutenzione – ordinaria e straordinaria – sono ripetitive secondo le medesime quote. Non rileva il fatto che l’uso del cortile sia uguale per tutti, sia per i condomini con un appartamento piccolo che per quelli con un appartamento grande.
      Nel nostro articolo puoi trovare maggiori informazioni sul regolamento di condominio https://www.laleggepertutti.it/251297_il-regolamento-di-condominio. Se vuoi richiedere una consulenza legale clicca qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI