Diritto e Fisco | Editoriale

Cortile condominiale: cosa si può fare?

11 Giugno 2018
Cortile condominiale: cosa si può fare?

Cortile e giardino del condominio: l’utilizzo per evitare contestazioni e cause. L’impiego come parcheggio per auto, moto e bici può essere vietato dal regolamento. Non è possibile impedire di coltivare le aiuole ad orto privato.

Il cortile del condominio è uno spazio dove transitano quasi tutti i condomini: è inevitabile, pertanto, che dia luogo a controversie in merito al suo corretto utilizzo. Tra i punti di maggior conflitto vi sono quelli relativi all’impiego delle aiuole per piantare fiori o realizzare un piccolo orticello privato; l’occupazione dello spazio per parcheggiare l’auto, il motorino o le biciclette; l’uso dell’area per i giochi dei bambini. Per evitare di finire in tribunale per questioni che, a volte, sono di puro principio è bene conoscere le regole stabilite dalla legge e sapere cosa si può fare nel cortile condominiale. Tenendo conto che, in assenza di un danno effettivo e rilevante qualsiasi giudice rigetterà la domanda (si pensi al cane del vicino che fa la pipì sulle piantine di prezzemolo).

Cortile del condominio: definizione e spese

Il cortile del condominio è uno spazio comune, appartenente cioè a tutti i condomini (anche di quelli che non vi affacciano). Secondo un orientamento, il giardino non si distingue concettualmente dal cortile: la disciplina pertanto è la stessa.

La proprietà del cortile, come quella del giardino, è ripartita in proporzione dei rispettivi millesimi; ciò significa che anche le spese relative alla sua manutenzione – ordinaria e straordinaria – sono ripetitive secondo le medesime quote. Non rileva il fatto che l’uso del cortile sia uguale per tutti, sia per i condomini con un appartamento piccolo che per quelli con un appartamento grande.

Nel caso in cui, invece, il cortile funga da copertura ai garage o ai box interrati di proprietà di terzi o solo di alcuni condomini dell’edificio, secondo la giurisprudenza più recente le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. Resta pertanto a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto; a carico dei proprietari del cortile resta la metà delle spese di rifacimento e dei proprietari dei posti auto sotterranei l’altra metà.

Volendo definire il cortile, esso si considera come quello spazio comune posto sul lato interno dell’edificio il cui scopo è assicurare aria e luce alle unità immobiliari condominiali che vi si affacciano. Secondo la Cassazione, tuttavia, nella nozione di cortile vanno compresi non solo la sovrastante colonna d’aria, ma anche gli spazi esterni che consentono l’accesso alla pubblica via [1] nonché le parti esterne alle facciate dell’edificio (quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini).

Quali sono i limiti all’utilizzo del cortile?

Come tutti gli spazi comuni, ciascun condomino è libero di usare il cortile e anche di apporvi modifiche (è il caso di chi coltiva delle piante, crea un orto, fissa una panchina) se rispettano due condizioni:

  • non si deve alterarne la destinazione del cortile (ad esempio: se adibito a spazio di passeggio non vi si possono lasciare le auto; viceversa, in uno spiazzo destinato alle macchine non vi si può giocare a pallone). Bisogna comunque verificare che il regolamento di condominio non fissi determinati impieghi esclusivi del cortile;
  • non si deve impedire agli altri comproprietari di farne uso (il che significa non occupare tutto lo spazio: è, ad esempio, lecito installare nel cortile comune un’autoclave autonoma purché non troppo voluminosa; collocarvi una tubatura; interrarvi un serbatoio dell’impianto di riscaldamento; aprirvi una feritoia per dare aria e luce alla sottostante cantina).

Se i lavori coinvolgono anche una delle parti comuni dell’edificio (ad esempio il muro perimetrale del palazzo) è possibile svolgere le attività senza consenso preventivo dell’assemblea, purché se ne dia comunicazione all’amministratore.

Cosa si può fare all’interno del cortile condominiale?

Tutti i condomini possono fare del cortile l’uso che ritengono più giusto, ai sensi. Come detto, i limiti all’uso del cortile sono quelli di non utilizzarlo per scopi diversi rispetto a quelli a cui è destinato e di non precludere il contemporaneo utilizzo anche agli altri proprietari. Ad esempio:

  • se il cortile è adibito a transito pedonale, non vi si può lasciare l’auto o il motorino;
  • se il cortile è adibito a parcheggio, i bambini non vi possono giocare a palla;
  • è possibile farvi circolare il proprio cane a condizione che ciò non impedisca agli altri condomini di usare il cortile (quindi bisognerà tenere l’animale al guinzaglio e pulire laddove sporchi con gli escrementi);
  • non è possibile concedere il cortile in locazione solo ad alcuni condomini per il loro parcheggio salvo ci sia l’unanimità dell’assemblea;
  • in assenza di diversa disposizione nel regolamento condominiale, il cortile può permettere il transito o anche il parcheggio di autoveicoli, il deposito di merci o essere adibito ad area gioco per i bambini o di riposo, anche con panchine e piante, ovvero ospitare una piscina o un campo da tennis;
  • non è possibile l’occupazione dello spazio aereo ad esso sovrastante, da parte dei singoli condomini, con costruzioni proprie in aggetto; l’utilizzazione anche se parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune è vietata dalla legge quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa;
  • lavare l’auto nel cortile è possibile solo se previsto nel regolamento di condominio e comunque nel rispetto dei regolamenti comunali;
  • sebbene molti regolamenti di condominio prevedono il divieto di parcheggiare le biciclette, molti Comuni stanno inserendo nei propri regolamenti d’igiene una norma in base alla quale, in tutti i cortili di nuova o vecchia edificazione, va consentito il deposito delle bici di chi abita o lavora nei numeri civici collegati allo spazio in questione;
  • l’assemblea può deliberare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, che una parte del cortile venga adibita ad area giochi per bambini. Questo anche in presenza dell’eventuale divieto contenuto in un regolamento contrattuale.

note

[1]  Cass. sent. n. 2252/1951 e n. 16241/2003.


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13 Commenti

  1. Due domande ispirate da una situazione tuttora in essere.
    Cortile condominiale, su una parte dell’area insistono 12 box. Il tetto che li copre è A LORO USO ESCLUSIVO, sopra i box NON ci sono costruzioni di sorta, SOLO il tetto di copertura. Nel caso si verifichino infiltrazioni d’acqua a chi competono le spese di manutenzione e/o ripristino?
    E poi: stesso cortile, il cancello ingresso auto è stato automatizzato su richiesta di alcuni proprietari dei box (NON TUTTI,,,). A chi spettano le spese e d’installazione e di manutenzione del cancello stesso? SOLO ai proprietari dei box o a tutti i condomini tra cui alcuni ne fanno uso giusto una/due volte l’anno, tipo carico bagagli in occasione di partenza per o ritorno dalle ferie?… Grz a chi risponderà!

  2. La pulizia del cortile comune, spetta a tutti i condomini ? anche a quelli che non vi abitano abitualmente ?

    1. La proprietà del cortile, come quella del giardino, è ripartita in proporzione dei rispettivi millesimi; ciò significa che anche le spese relative alla sua manutenzione – ordinaria e straordinaria – sono ripetitive secondo le medesime quote. Non rileva il fatto che l’uso del cortile sia uguale per tutti, sia per i condomini con un appartamento piccolo che per quelli con un appartamento grande.
      Nel nostro articolo puoi trovare maggiori informazioni sul regolamento di condominio https://www.laleggepertutti.it/251297_il-regolamento-di-condominio. Se vuoi richiedere una consulenza legale clicca qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza.

  3. In unqualche complesso di 6 unità, senza regolamento condominiale, può un inquilino parcheggiare in modo parziale la sua auto di fronte al suo box anche se non impedisce il passaggio agli altri utenti?
    Praticamente occupa circa 1,50mt in piu in quanto mette due auto in un box singolo.
    Grazie

    1. Una cosa è certa: se si impedisce completamente il passaggio si commette reato di violenza privata. E non sono poche le sentenze che hanno condannato il condomino che abbia bloccato l’entrate dell’altrui garage per aver lasciato la propria macchina, anche per pochi minuti, ostacolandone l’accesso. Cosa succede invece se si rende solo più difficoltosa la manovra? Tutto è vedere quanto difficoltosa è tale operazione. Questo perché, se anche in generale non si può vietare di usare occasionalmente gli spazi comuni, secondo la Cassazione il condomino che occupa con l’auto le nicchie di manovra rendendo difficile l’accesso ai box è tenuto a risarcire il danno. Le aree in questione, infatti, sono poste a servizio delle proprietà esclusive e servono ad agevolare l’ingresso e l’uscita di tutti i condomini dai garage. Puoi trovare maggiori approfondimenti in questo articolo: Parcheggio area di manovra condominiale https://www.laleggepertutti.it/284063_parcheggio-area-di-manovra-condominiale

  4. Abito in un condomio in cui una condomina che è capo scala agisce sempre di etsta usa nell’apportare modifiche a suo piacimento, come per ultimo la costruzione di una fontana utile per innaffiare lei stessa il giardino condominiale.
    La costruzione è stata fatt adi sua iniziativa ed a sue spese senza chiedere consenso ed approvazione.
    La signora oggi, intimorita dalla reazione accaldata, di un condomino, ha chiesto ai restanti approvazione post-costruzione con firma su carta, sottolineando che non chiede soldi a nessuno dei condomini, pur avendo ammesso le colpe per il suo recidivo atteggiamento errato.
    Cosa possono fare i condomini oggi? Quale posizione assumere nei confronti di questo atteggiamento irrispettoso e menefreghista? Grazie

    1. Analizzare la disciplina delle parti comuni del condominio permette a ciascun condomino di sapere sempre quali sono i propri diritti e doveri relativamente all’utilizzo delle aree in comproprietà. Il condominio, si sa, può essere la fonte delle più disparate occasioni di litigio: rapporti con i vicini degradati, contrasti sulla gestione delle spese, difficoltà di accordarsi sull’avvio delle opere necessarie alla manutenzione o alle migliorie, e così via. In particolare, uno degli ambiti in cui è più pervicace il rischio di contrasti riguarda la disciplina delle parti comuni del condominio. Per maggiori informazioni leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/207112_le-parti-comuni-del-condominio

      Tra gli aspetti principali che riguardano la gestione del condominio, le manutenzioni ordinarie e straordinarie presentano un’importanza cruciale per assicurare la conservazione e riparazione degli edifici e degli spazi comuni. Accanto agli interventi tradizionali, come le riparazioni o le ricostruzioni di elementi architettonici danneggiati, i lavori in condominio possono riguardare anche l’installazione di impianti di riscaldamento, condutture idrauliche e altre innovazioni. In tutti i casi in cui è necessario provvedere ad opere di manutenzione o costruzione, l’amministratore di condominio convoca l’assemblea, perché questa deliberi l’autorizzazione ad intervenire, individuando l’impresa cui affidare l’appalto per i lavori: sarà poi l’amministratore a curare la gestione del contratto d’appalto d’opera e le eventuali controversie che ne derivano. Per saperne di più leggi questo articolo https://www.laleggepertutti.it/200094_lavori-in-condominio

      Se desideri conoscere le ultime sentenze su giardino e condominio, leggi questo articolo https://www.laleggepertutti.it/277541_giardino-e-condominio-ultime-sentenze

  5. Buongiorno, chiedo se invece in un garage difronte ad abitazione circa 8 metri, si può trasformare in un laboratorio per riparare auto e per lavori di piccola falegnameria, che vengono svolti quasi sempre all’esterno, l’attività è spesso fastidiosa sia per rumore che per polveri mi chiedo se queste attività si possono svolgere o si dovrebbe di volta in volta chiedere il permesso.

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  6. Buongiorno.Chiedo….Condominio ha 8 unita di cui solo 5 hanno il garage.Il garage si paga. 3 di quelli che hanno garage parcheggiano nel cortile perche il garage ha dimensioni piccole e fa fattica di inserire la propria macchina dentro.Pero, c”e 1 di quelli che non hanno garage ,ma parchegia nel cortile e crea problemi per quelli 3 con garage.Domanda e—–quello che non ha garage ha diritto di parcheggio nel cortile dei garage?Grazie.

    1. Leggi i nostri articoli sul parcheggio in condominio:
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  7. Buongiorno, volevo fare una domanda; palazzina di 6 alloggi di cui del mio sono proprietaria; c’è un bel giardino condominiale che però i miei due bambini non posso usare perchè due condomini(conduttori) portano i loro cani a fare i bisogni, a volte puliscono a volte no, senza contare l’odore di pipì che viene dal giardino e dal cortile visto che nessun angolo viene risparmiato. Ovviamente in tutti gli spazi comuni non utilizzano il guinzaglio e imbrattano ovunque. trovo poco igienico far giocare i miei figli in un ambiente del genere e loro non sentono ragioni; in più la loro padrona di casa che vive nel palazzo non dice loro nulla in quanto ha paura che vadano via… come posso fare? Grazie Luana

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