Diritto e Fisco | Editoriale

Bonus prima casa: con la separazione si può cedere l’immobile?

12 Giu 2018


Bonus prima casa: con la separazione si può cedere l’immobile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Giu 2018



Se la cessione dell’immobile all’ex coniuge avviene prima di cinque anni ma nell’ambito di un procedimento di separazione consensuale, si perde il beneficio fiscale e si è costretti a pagare al fisco le sanzioni?

Ti stai separando. Con tua moglie avete preferito la via “consensuale”: così avete trovato un accordo sulla divisione dei vostri beni, accordo che ora dovrà essere ratificato dal tribunale perché possa avere valore. Tra i patti è previsto il tuo impegno a cederle la casa ove, fino ad oggi, avete vissuto. In cambio lei rinuncerà a buona parte dell’assegno di mantenimento. Senonché l’immobile era stato, a suo tempo, acquistato con le agevolazioni fiscali previste per la “prima casa” e sai bene che, per legge, non potresti venderlo o donarlo prima di cinque anni, salvo versare all’erario la differenza di imposta e le sanzioni. Conseguenza che vorresti scongiurare. Così ti chiedi se con la separazione si può cedere l’immobile acquistato con il bonus prima casa. È ciò che ti spiegheremo in questo articolo alla luce di un importantissimo chiarimento fornito proprio in questi giorni dall’Agenzia delle Entrate.

Bonus prima casa: condizioni

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa (meglio nota come “bonus prima casa”) è sicuramente il sostegno più sostanzioso che lo Stato garantisce a chi vuol comprare un immobile. In tali casi, infatti, è possibile usufruire dell’Iva agevolata al 4% (anziché al 10%) oppure, per le vendite da privati, l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%).

Condizioni essenziali per usufruire del bonus prima casa sono:

  • non essere proprietari di altri immobili all’interno del medesimo Comune ove si trova la casa da acquistare;
  • non essere proprietari di altri immobili in Italia già acquistati con il bonus prima casa o, in caso contrario, venderli entro un anno dal nuovo acquisto;
  • avere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare o trasferirvela entro 18 mesi dal nuovo acquisto;
  • non cedere prima di 5 anni dal rogito la casa appena acquistata con il bonus salvo che, entro un anno, il contribuente compri o riceva in donazione un altro immobile da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Non basta la semplice firma del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) in quanto esso non vale a trasferire la proprietà del bene; è quindi necessario il rogito vero e proprio;
  • la casa non deve essere di lusso, ossia nelle categorie A/1, A/8, A/9 e A/10.

Bonus prima casa: sanzioni per chi vende prima di 5 anni

Se l’abitazione comprata con il bonus prima casa viene ceduta prima di cinque anni dall’acquisto il contribuente è tenuto a versare all’Agenzia delle Entrate le imposte “risparmiate” al momento del rogito oltre agli interessi e a una sanzione del 30% delle imposte stesse.

In merito, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune importanti precisazioni.

Se il contribuente non intende acquistare un’altra abitazione entro un anno dalla cessione della casa acquistata con il bonus, può presentare un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, dovrà pagare solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi, ma non sarà soggetto alle sanzioni.

Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In tale ipotesi, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

L’eventuale avviso di revoca delle agevolazioni sulla prima casa può essere pagato a rate. L’importo dovuto può essere versato in un massimo di 8 rate trimestrali di pari importo o, se la maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000 euro, in un massimo di 16 rate trimestrali.

In entrambi i casi, il versamento della prima o unica rata deve essere effettuato entro il termine previsto per la presentazione del ricorso (60 giorni dalla notifica dell’avviso). Le rate successive alla prima, invece, devono essere versate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre.

Bonus prima casa: se l’immobile viene ceduto all’ex coniuge

Torniamo ora all’esempio da cui siamo partiti: nell’ambito di un accordo di separazione consensuale, il coniuge titolare della casa (anche solo al 50%) decide di cedere la sua proprietà all’ex quando ancora non sono passati cinque anni dal rogito. Che succede in questi casi? Si perdono le agevolazioni e si è tenuti a corrispondere la differenza di imposte? Secondo la giurisprudenza [1], che più volte si è pronuncia in merito, il contribuente non decade dal bonus. E ciò perché il trasferimento non è che una semplice regolamentazione di rapporti patrimoniali tra coniugi, non un atto di vendita o una donazione; per cui non si perde l’agevolazione fiscale.

Questa interpretazione però è stata a lungo avversata dagli uffici del fisco che hanno inviato comunque gli avvisi di rettifica agli ex proprietari, esigendo le sanzioni.

Ora l’Agenzia delle Entrate ha dichiarato di fare dietrofront e di rinunciare anche alle cause in corso (a patto che i contribuenti, a loro volta, rinuncino alle spese processuali).

La decisione dell’Agenzia delle Entrate nasce dalla presa d’atto del consolidarsi dell’orientamento dei giudici secondo cui con il trasferimento dell’immobile all’ex coniuge in caso di separazione e divorzio prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto il contribuente non perde l’agevolazione prima casa. E questo anche se il coniuge proprietario non provvede all’acquisto di una nuova casa da adibire ad abitazione principale entro l’anno. Del resto l’applicazione della sanzione conseguente alla decadenza del bonus prima casa ha il solo fine di prevenire comportamenti elusivi meramente speculativi. Intento speculativo che non si intravede e piuttosto è da escludere nei casi di cessione immobiliare senza corrispettivo finalizzato alla definizione dei rapporti tra coniugi nei casi, come detto, di separazione o divorzio.

Inoltre, come ricorda l’Agenzia, gli uffici dovranno allinearsi alla Cassazione anche sull’esenzione dalle imposte di bollo e di registro nel caso di trasferimento dell’immobile all’ex coniuge. Se quest’ultimo è frutto di un divorzio o di una separazione, di fatto si concretizza un atto relativo al procedimento di scioglimento del matrimonio e di cessazione degli effetti civili. Atto che, dunque, è esente da imposta di bollo, registro o ogni altra tassa.


note

[1] Cass. sent. n. 5156/2016 e n. 23225/2015.


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