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Eredità, vendita di quote e donazione

23 giugno 2018


Eredità, vendita di quote e donazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 giugno 2018



Sono comproprietario di due appartamenti insieme a mia madre e mio zio, nelle quote per ciascuno appartamento,del 25% per i primi due soggetti e del 50% per l’ultimo. Vorremmo concordare di modificare la proprietà che diventerebbe esclusivamente mia per l’uno e di mio zio per l’altro. Io e mia madre vorremmo agevolarci di una scrittura privata, senza pagare imposte di donazione ma mio zio, che non potrebbe farne a meno volendo al contempo intestare il suo appartamento ai due figli, non rinuncerebbe alla sua quota in quello che dovrebbe diventare interamente il mio appartamento, se non partecipassimo tutti alle spese di un atto notarile. L’appartamento che diverrebbe di mia proprietà esclusiva e che di fatto è stato sempre considerato esclusivamente mio è di mia madre, come l’altro è stato considerato sempre, di fatto, esclusivamente di mio zio, attualmente è in affitto. Se non dovessimo trovare un accordo mio zio potrebbe avanzare pretese sul canone mensile?

Innanzitutto una premessa.

Sulla base dei dati forniti dal lettore nel suo quesito, l’operazione ipotizzata non è altro che la vendita di quote di singoli beni ereditari (oppure la donazione di esse).

Inoltre questa vendita (o donazione) dovrebbe avvenire tra gli stessi attuali comproprietari.

Questo significa che prima dell’operazione non sarà necessario che questi ultimi rispettino il cosiddetto diritto di prelazione previsto dall’articolo 732 del codice civile il quale, infatti, si applica solo se un coerede intende vendere l’intera sua quota ereditaria (e non la quota di singoli specifici beni ereditari) ad estranei e non si applica affatto se, invece, le quote sono donate e non vendute.

Fatta questa doverosa premessa, deve aggiungersi che in base all’articolo 2643 del codice civile tutti i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (anche di quote di proprietà di beni immobili) si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione.

Questo vuol dire che la scrittura privata tra le parti con le quali si raggiunge l’accordo per trasferire (cioè vendere) le quote di proprietà di un immobile deve essere trascritta nella ex conservatoria (oggi presso l’Agenzia delle Entrate) altrimenti l’atto (e quindi la vendita) non potrà avere efficacia nei confronti dei terzi, cioè di tutti i soggetti estranei alla vendita stessa.

Per spiegare meglio, è bene fare un esempio.

Se lo zio vende al lettore il 50% della sua quota con una scrittura privata che non viene trascritta edopo vende la stessa quota del 50% ad un estraneo con un atto notarile che viene trascritto, questavendita all’estraneo avrebbe valore mentre quella fatta al lettore non avrebbe alcun valore anche se fattaprima.

Il lettore, quindi, se non fa trascrivere la scrittura privata con cui acquista il 50% da suo zio, correrebbe ilrischio un domani di non avere nulla in mano.

Si aggiunga che se invece di vendersi reciprocamente le quote sono intenzionati a donarsele, allora la scrittura privata non serve a nulla perché la legge obbliga a fare la donazione attraverso un atto pubblico (cioè dal notaio): la donazione fatta semplicemente con scritture private è nulla, cioè non ha alcun valore.

Il consiglio, quindi, è di accordarsi per recarsi da un notaio scelto di comune intesa per perfezionare le operazioni di vendita o di donazione delle quote con atti pubblici notarili che andranno poi trascritti nei registri immobiliari, accordandosi tra di loro anche sugli onorari notarili (in base all’articolo 1475 del codice civile, infatti, le spese del contratto di vendita possono essere divise tra acquirente e venditore in base ad un loro accordo scritto; nella donazione, di solito, le spese notarili gravano sul donatario: in entrambi i casi, comunque, il notaio potrà pretendere l’intero importo da tutte e due le parti salvo poi il diritto di chi ha pagato l’intera parcella di chiedere l’eventuale rimborso all’altra sulla base degli accordi già presi sulla divisione degli onorari notarili).

Infine occorre precisare che se un appartamento è affittato, ha diritto a percepire il canone chi risulta essere illocatore nel contratto di affitto (cioè chi ha firmato il contratto di locazione nella qualità di locatore).

Se cioè nel contratto di affitto è indicato come locatore il sig. X, l’affittuario è tenuto a pagare ad X(anche se X non è proprietario).

Perciò l’affittuario giustamente paga il canone mensile dell’appartamento in affitto a chi risulta essereil locatore nel contratto di affitto.

Se poi c’è un accordo per dividersi il canone di affitto tra l’effettivo proprietario dell’appartamentoin affitto e chi lo ha affittato firmando il contratto di affitto, questo accordo ha valore finchél’accordo resta in vigore secondo le intese che a suo tempo furono raggiunte.

Nel momento in cui l’accordo dovesse venire meno, il proprietario dell’appartamento potrà anchepretendere che il pagamento del canone di affitto venga da quel momento in poi effettuato nelle suemani.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

 

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