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Ingiunzione esecutiva per un finanziamento e proprietà dell’appartamento

23 giugno 2018


Ingiunzione esecutiva per un finanziamento e proprietà dell’appartamento

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 giugno 2018



Sono sottoposto a ingiunzione esecutiva a causa di un finanziamento di cui ho fatto ricorso in tribunale, perdendo la causa. Ho provveduto nel frattempo a non disporre di alcuna proprietà e lavoro con una paga part time. Se dovessi in futuro acquistare un appartamento senza figurare il diretto proprietario, ad esempio con ipoteca a mio favore ma con intestazione di proprietà al vecchio proprietario dell’immobile, tale ipoteca figurerebbe nelle ricerche della parte creditrice? Come posso fare per essere sicuro che la proprietà non mi sia sottratta e che il vecchio proprietario non rivenda ugualmente l’immobile a mia insaputa?

L’articolo 2740 del codice civile stabilisce che il debitore risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni presenti e futuri.

Questo vuol dire che dal momento in cui il lettore diventasse proprietario di un appartamento, anche questo appartamento potrà essere oggetto di azioni esecutive e poi pignorato dai suoi creditori.

Fino a quando resterà in sospeso la questione del finanziamento del lettore è altrettanto chiaro che ogni sua proprietà sarà in pericolo, potrà cioè essere pignorata dal suo creditore.

Per evitare, quindi, che l’attuale proprietario venda l’appartamento ad un’altra persona (perché magari non vuole attendere che il lettore si liberi dal suo debito), le soluzioni possibili sono le seguenti:

– o l’appartamento viene acquistato da una persona di cui il lettore si fida che, successivamente, gli rivenderà l’appartamento quando questi si sarà liberato del suo debito (è comunque una soluzione assai complicata perché sarebbe necessario che il lettore abbia la massima fiducia di questa persona a cui dovrebbe fornire i denari per intestargli l’appartamento e che, successivamente, dovrebbe cedergli– magari con una donazione – la proprietà dell’appartamento; questa soluzione, poi, richiede un doppio trasferimento dell’appartamento e, perciò, avrebbe anche dei costi – notarili ed eventualmente per imposte – da valutare attentamente); 

– oppure, se l’attuale proprietario dell’appartamento è d’accordo, è possibile stipulare con lui un patto di non alienazione (previsto dall’articolo 1379 del codice civile); è possibile, cioè, che il lettore e l’attuale proprietario dell’appartamento stipulino un accordo con cui, per un determinato periodo (ad esempio per cinque anni), l’attuale proprietario si impegni con il lettore a non vendere ad altri l’appartamento.

Occorre aggiungere che con l’accordo indicato al punto 1) il lettore ha il tempo di sistemare definitivamente il suo debito con la società finanziaria (il tempo che gli viene concesso dalla durata dell’accordo) e poi, prima della scadenza dell’accordo, acquistare l’appartamento considerato che, fino a quando l’accordo non scade, l’attuale proprietario dell’appartamento si è impegnato con il lettore a non venderlo ad altri.

Bisogna precisare che l’accordo indicato al punto 1):

– deve avere un limite di tempo determinato (cioè l’attuale proprietario dell’appartamento deve impegnarsi a non venderlo a terzi per un numero di anni preciso, mentre è vietato dalla legge un impegno a non vendere che non abbia alcuna scadenza);

– se l’attuale proprietario non rispettasse l’accordo e vendesse lo stesso a terzi l’appartamento, il lettore non potrebbe recuperare l’appartamento, ma soltanto ottenere il risarcimento del danno;

– l’attuale proprietario ha il diritto di chiedere al lettore un “prezzo” in cambio del suo impegno a non vendere l’appartamento per un certo numero di anni.

Infine, per quanto riguarda l’ipotesi dell’ipoteca evidenziata dal lettore, deve escludersi che l’attuale proprietario possa concedere al lettore l’ipoteca sull’appartamento fino a quando resta di sua proprietà.

Infatti la legge (cioè l’articolo 2817 del codice civile) consente al venditore di iscrivere ipoteca sull’appartamento già venduto a garanzia del pagamento del prezzo: cioè è l’attuale proprietario del bene che, salva sua rinuncia, ha il diritto di iscrivere ipoteca sull’appartamento che fosse già diventato di sua proprietà con atto notarile per garantirsi di un eventuale pagamento del prezzo che fosse stato rateizzato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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