Diritto e Fisco | Articoli

Iva agevolata per acquisto casa: accertamenti fiscali e termine per il rogito

29 giugno 2018


Iva agevolata per acquisto casa: accertamenti fiscali e termine per il rogito

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 giugno 2018



In relazione al beneficio dell’iva agevolata del 4% per l’acquisto di un privato di una casa dal venditore (impresa edile soggetta all’iva) ed in riferimento alla ultimazione dei lavori della stessa casa (in Comune risulta un fine lavori alla data del 07 ottobre 2007), quale è il termine entro il quale bisogna fare il rogito per non perdere tale agevolazione? Tale termine decorre dalla data di fine lavori o da altra data? Nel caso in cui, in data 15 febbraio 2013, è stato fatto il rogito (dove è stato indicato il 27 febbraio 2009 come data di fine lavori e non la citata data -07 ottobre 2007- che risulta in Comune) risulterebbe essere rispettato il termine per beneficiare dell’ Iva al 4 % ed entro quando tempo è possibile essere soggetti ad accertamento fiscale? Eventuali dichiarazioni mendaci fatte nel rogito (come detto è stata dichiarata una falsa data di fine lavori) possono incorrere in quali accertamenti fiscali e penali ed in quanto tempo tali accertamenti vanno in prescrizione tenendo presente che il rogito risale al mese di febbraio 2013 e tale rogito è servito anche per ottenere un contributo regionale di edilizia agevolata? Un eventuale esposto in tal senso può essere trasmesso a mezzo PEC anche all’Agenzia delle entrate o a mano solo alla Guardia di Finanza?

L’agevolazione prima casa, con Iva ridotta al 4% in caso di acquisto da un’impresa edile, viene riconosciuta al momento della stipula del rogito e in base alle dichiarazioni rese in quella sede. L’Iva viene applicata alla compravendita se questa avviene entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, o, successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. Diversamente, l’operazione è esente Iva (Art. 10 DPR 633/1972).

Nel caso esposto dal lettore, più che individuare l’applicabilità o meno dell’agevolazione prima casa, occorre individuare, a monte, l’applicabilità dell’Iva.

Esposte tali necessarie premesse, si risponde come di seguito ai quesiti:

1) e 2) Le agevolazioni fiscali prima casa, tanto con riguardo alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, quanto con riguardo all’Iva, si applicano al momento della stipula del rogito. Nel caso di acquisto dell’immobile da un’impresa costruttrice è possibile che l’operazione sia soggetta o meno all’Iva. In particolare, l’Iva si applica (e se si tratta di prima casa è al 4%):

– sempre, se l’immobile è venduto entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori;

– dopo che sono decorsi 5 anni, se le parti prevedono espressamente, nel rogito, l’applicazione dell’Iva. Se non viene dichiarato espressamente l’assoggettamento ad Iva, questa non può applicarsi.

Ciò vuol dire che, l’impresa costruttrice, per vendere in regime Iva, deve stipulare il rogito entro 5 anni, decorrenti dall’ultimazione dei lavori, oppure senza limiti di tempo, a condizione che preveda espressamente, nel rogito, di aver esercitato l’opzione per la vendita con Iva.

3) Se il rogito è stato stipulato nel 2013 e l’ultimazione dei lavori è del 2007, è stato superato il termine quinquennale, decorrente dalla data di fine lavori, necessario ai fini dell’applicazione Iva. Se si prende come data finale il 2009, il termine di cinque anni è stato rispettato. In ogni caso l’impresa costruttrice, anche una volta decorsi i 5 anni dal 2007, avrebbe potuto applicare l’Iva, facendone espressa dichiarazione nel rogito.

4) e 5) Proprio perché la falsa dichiarazione nel rogito non ha comportato alcun beneficio fiscale per l’impresa costruttrice, essendo comunque decorsi i 5 anni, alcuna richiesta potrebbe essere presentata dal Fisco, sotto forma di accertamento fiscale. Si ritiene che non vi siano i presupposti di una violazione di legge, di una elusione fiscale o di un abuso di diritto. In altri termini, la falsa dichiarazione sulla fine dei lavori risulterebbe fine a se stessa e priva di risvolti pratici, dato che decorsi i 5 anni l’azienda era libera di vendere con Iva e che si applica comunque l’agevolazione al 4% se sussistono i requisiti oggettivi e soggettivi per le agevolazioni prima casa. Per tali ragioni, un esposto o denuncia alla Guardia di Finanza non avrebbe ragion d’essere, fermo restando che verrebbero avviate le indagini sull’operazione immobiliare per verificare la spettanza o meno dell’imposta, a seconda della presenza o meno dell’espressa previsione nel rogito dell’opzione per il regime Iva.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI