Diritto e Fisco | Editoriale

Casa vacanze in condominio: si può?

13 Giugno 2018


Casa vacanze in condominio: si può?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Giugno 2018



Affittacamere: solo il regolamento approvato all’unanimità può contenere uno specifico. 
Hai intenzione di avviare un’attività di affittacamere. Tuttavia i tuoi rapporti con il condominio non sono mai stati idilliaci e temi che qualcuno possa opporsi e magari farti chiudere dopo che avrai già fatto tutti i lavori e speso diversi soldi per la pubblicità. Né intendi essere trascinato in una causa inutile e costosa. Così ti chiedi se si può fare una casa vacanze in condominio, quali possono essere i limiti e gli ostacoli frapposti dall’amministratore o dall’assemblea, quali autorizzazioni è necessario raccogliere prima di lanciarsi in tale attività. Le risposte sono state fornite più volte dalla giurisprudenza e, da ultimo, dal tribunale di Roma [1] che ha pubblicato proprio di recente una sentenza che affronta il problema delle case vacanza in condominio. Ecco cosa è stato spiegato in questa occasione.

Casa vacanze: di cosa si tratta?

Chi ha un piccolo appartamento e non riesce ad affittarlo o preferisce non avere nulla a che fare con gli inquilini morosi, troverà nell’attività di affittacamere un’ottima alternativa. Si tratta della moda del momento, lanciata anche da portali come airbnb. Ma in cosa consiste per l’esattezza? Nel dare in locazione una o più camere a turisti e avventori occasionali, predisponendo servizi minimi complementari come la pulizia giornaliera delle stanze, il cambio di biancheria e un addetto sempre reperibile. La colazione non è necessaria ma si può predisporre una stanza come self service con una caffettiera, una teiera, un frigo con delle bevande e degli snack e una cucina. Chiaramente l’immobile – che non può contare più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile – deve essere a norma, ristrutturato se vecchio e tenuto in ottime condizioni igieniche e di accoglienza. Ma l’aspetto più interessante sta nel fatto che tale attività non deve per forza essere svolta in forma professionale, con l’apertura di una partita Iva, ma può avvenire anche in via occasionale. Chi non ha la fortuna di vivere in una città d’arte infatti potrà dare in affitto le stanze soprattutto nei periodi estivi. Ecco perché vengono anche chiamate case vacanze. Ma come regolarsi con il condominio e con i relativi condomini?

Casa vacanze: quali autorizzazioni in condominio?

Per aprire una casa vacanze non devi chiedere l’autorizzazione al condominio né fare comunicazioni preventive all’amministratore. Del resto il codice civile consente a chiunque di far ciò che vuole della proprietà che gli appartiene e la Costituzione garantisce la libertà di iniziativa economica. Se è vero che puoi iniziare ad avviare l’attività di affittacamere senza chiedere il consenso dell’assemblea, farai bene però a verificare che non vi siano divieti contenuti nel regolamento di condominio. Solo questo potrebbe impedire ai proprietari l’uso delle proprie unità abitative secondo particolari scopi. E non solo: perché il divieto possa valere è necessario che:
  • il regolamento sia stato approvato all’unanimità, ossia col consenso di tutti i condomini (e non solo quelli presenti in assemblea);
  • in caso di successive vendite dell’appartamento, il regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari o allegato o semplicemente richiamato nell’atto di vendita.
La giurisprudenza ha detto che l’attività di affittacamere non comporta un mutamento della destinazione d’uso dell’appartamento; per cui essa è lecita anche quando il regolamento genericamente vieti l’utilizzo delle unità abitative per fini differenti dalla civile abitazione.

Come deve essere il divieto di casa vacanze

Potrebbe succedere che il regolamento di condominio contenga clausole generiche che, senza menzionare il divieto di realizzare una casa vacanze, stabiliscano però un limite ai rumori, al traffico di clienti e comunque a tutte le attività che mettono a rischio la tranquillità, il decoro e la sicurezza dei residenti. Bisogna allora chiedersi se in tale clausola – che comunque andrà anch’essa approvata all’unanimità per essere valida – si può ritenere compreso anche un divieto per gli affittacamere. La risposta dei giudici è stata negativa: non si può, in via automatica e presuntiva, ritenere che le case vacanza pregiudichino la serenità e il quieto vivere dei condomini. Bisogna darne prova. Se non si riesce a dimostrare che l’andirivieni di estranei nel palazzo turba il riposo dei residenti e può pregiudicare il palazzo allora non ci può essere alcuno stop. Al contrario l’inibitoria scatta laddove vi sia «una frequenza giornaliera plurima» di ospiti della casa vacanze sulle scale e nell’androne dell’edificio che rendano intollerabile la vita all’interno del palazzo.
Secondo il tribunale di Roma, non c’è dubbio che il regolamento all’unanimità può limitare poteri e facoltà dei proprietari in nome dell’utilità comune. Ma le norme che impongono restrizioni alla destinazione degli immobili non possono essere generiche, anzi vanno interpretate in modo rigoroso. Quindi se non c’è un esplicito riferimento agli affittacamere, l’interdizione può scattare solo se si accerta – in concreto – che i turisti fanno rumore o impediscono il pari uso dei beni comuni ai condomini (ad esempio tenere sempre occupato l’ascensore).

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 23296/17


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