Diritto e Fisco | Editoriale

Come cointestare una casa

14 giugno 2018


Come cointestare una casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 giugno 2018



Aspetti pratici e burocratici di chi sta per acquistare un immobile e vuole cointestarlo a una seconda persona (ad esempio moglie o figlio) o di chi, già proprietario dell’immobile, intende donarne o vendere il 50% indiviso.

Alcuni anni fa hai acquistato una casa e ora vorresti cointestarla a tuo figlio ma non sai come si fa. Oppure intendi acquistare la casa e, nello stesso momento del rogito, far intervenire tua moglie per contestarla anche a questa. Sei pienamente informato su come si dona un immobile e di quali procedure seguire invece per venderlo, ma come cointestare una casa non rientra proprio tra le tue conoscenze giuridiche. Hai bisogno quindi di urgenti chiarimenti anche perché le tue intenzioni sono di farlo al più presto. In questo articolo cercheremo di spiegarti come agire per effettuare questo passaggio di proprietà. Come? Non dirmi che non avevi considerato che la cointestazione comporta una cessione del 50% della titolarità dell’immobile, sebbene non sia ancora materialmente diviso in due? Allora, è bene che tu legga questi chiarimenti.

Chi può cointestare una casa?

Se vuoi cointestare una casa devi innanzitutto avere il potere per farlo. Devi quindi esserne il proprietario. Se invece hai solo una quota dell’immobile puoi cointestare esclusivamente la tua parte e non quella degli altri contitolari i quali, però, non potranno opporsi né pretendere una prelazione che la legge, in questo caso, non prevede (salvo che si tratti di un’eredità ancora non divisa).

Si può cointestare anche la semplice nuda proprietà di una casa su cui un’altra persona ha l’usufrutto, senza che sia necessario il consenso di quest’ultima. Anche il nuovo comproprietario dovrà rispettare l’altrui diritto di usufrutto fino alla naturale scadenza. Viceversa non si può cointestare un usufrutto che già si ha sulla proprietà altrui.

Ci sono termini per cointestare una casa?

Poiché i diritti del proprietario sono imprescrittibili, questi può decidere di cointestare la propria casa in qualsiasi momento della propria vita. Non ci sono quindi termini massimi da rispettare.

Come cointestare la casa

Abbiamo visto in una precedente guida come intestare una casa; occupiamoci ora degli aspetti pratici e – per così dire – “burocratici” della cointestazione.

Ci sono due modi per cointestate una casa:

  • facendo partecipare l’altra persona direttamente all’atto di acquisto (quindi predisponendo la cointestazione della casa prima ancora di divenirne proprietari). In tal caso si farà un unico atto;
  • acquistando la casa e poi, successivamente, cointestandola a un’altra persona, con un successivo e separato atto. In tale ipotesi, la cointestazione di un immobile di cui si è già proprietari non è, in realtà, un atto giuridico a sé stante, ma la conseguenza di un altro contratto il quale può essere una vendita o una donazione. In buona sostanza si può decidere tanto di chiedere un prezzo per la cointestazione così come regalarla.

In entrambi i casi è comunque necessario andare dal notaio. E questo perché la cointestazione muta la proprietà di un immobile e, come tutti gli atti traslativi di diritti immobiliari, richiede sia l’atto pubblico, che la trascrizione dello stesso nei registri pubblici.

Quindi, da un punto di vista pratico, bisognerà prendere un appuntamento con uno studio notarile. Se la casa è ancora da comprare, bisognerà comunicare al notaio le generalità delle parti acquirenti, che il professionista provvederà poi a inserire nel rogito.

Cosa comporta cointestare una casa?

La contestazione – si diceva in apertura – non è altro che una cessione della proprietà indivisa al 50%. In pratica, il contitolare diventerà proprietario di tutta la casa – e non di una singola sezione – insieme al cedente. Ciascuno dei due vanterà, sul medesimo bene, nel suo complesso, pari diritti e pari doveri; potrà utilizzarlo per sé in qualsiasi momento e senza dover chiedere l’altrui consenso, ma nello stesso tempo rispettando il pari uso del comproprietario.

Abbiamo detto che la cointestazione può derivare da una donazione o da una vendita. In genere si verifica più frequentemente la cointestazione per donazione; difficilmente infatti si può essere disposti a pagare un corrispettivo – a volte salato – per un bene di cui non si ha la proprietà esclusiva e del quale, pertanto, non si può fare ciò che si vuole.

È ricorrente, ad esempio, la cointestazione della casa al proprio coniuge con il quale si è sposati in regime di separazione dei beni, quando questi ha partecipato alle spese di ristrutturazione e arredo dell’immobile; oppure la cointestazione con il proprio figlio a seguito di separazione dei coniugi per garantire all’ex, che con lui convive, l’utilizzo dell’immobile.

La legge non pone delle ipotesi prestabilite per procedere alla cointestazione della casa: qualsiasi motivazione può essere valida purché non serva a frodare i terzi.

Ed è proprio con riguardo a quest’ultimo caso che si registra tuttavia il più ampio ricorso alla cointestazione. Si pensi a un soggetto che ha contratto molti debiti e che, volendo evitare il pignoramento integrale della casa e non potendola cedere o donare, decide di cointestarla a un parente, in tal modo sottraendone almeno il 50% all’esecuzione forzata. In realtà, l’intento verrà solo parzialmente realizzato: difatti l’immobile sarà comunque messo all’asta per intero (sempre che non possa essere diviso in natura) e il corrispettivo derivato dall’aggiudicazione andrà a soddisfare il creditore fino a metà dell’importo ricavato; l’altra metà sarà restituita al cointestatario.

Quanto costa cointestare una casa

Poiché, come detto, la cointestazione della casa non è un atto a sé, ma il risultato di una vendita o una donazione, le imposte saranno quelle previste per il relativo contratto. Quindi, oltre alla parcella del notaio, bisognerà considerare che:

  • nel caso di donazione si applica l’imposta di registro all’8%; se però la donazione avviene tra coniuge, figli e genitori, l’imposta è del 4% solo sul valore che eccede 1milione di euro; se invece la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’imposta è del 6% sull’importo che eccede 100mila euro; se la donazione avviene tra altri parenti fino al quarto grado, l’imposta è del 6% sull’intero valore. Se il donatario è un portatore di handicap, si applica una franchigia di 1,5milioni;
  • nel caso di vendita, le imposte saranno corrisposte dall’acquirente e varieranno a seconda che per questi l’immobile sia prima casa (imposta di registro al 2% del valore catastale) o meno (imposta di registro al 9% del valore catastale). In più si paga l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quali problemi nel cointestare una casa

Non sempre cointestare una casa è una scelta consigliabile. Sia per chi cede la proprietà che per chi la riceve.

Innanzitutto non è mai un’operazione esente da costi. Abbiamo visto che è necessario recarsi da un notaio e pagare le imposte, sia nel caso di donazione che di vendita.

In secondo luogo la cointestazione può sempre comportare contrasti tra i due proprietari essendo entrambi titolari del bene per quote uguali e non essendoci un “privilegiato” titolare di poteri superiori. Nessuno dei due, insomma, ha l’ultima parola. Anche una semplice ristrutturazione non potrà eseguirsi se non c’è l’unanimità non potendosi raggiungere, tra due persone, la maggioranza.

Nel caso in cui si voglia vendere la contitolarità difficilmente si troverà qualcuno disposto a pagare per avere solo il 50% di un bene nel quale deve tollerare la presenza di un’altra persona. Inoltre, la vendita deve sempre essere accompagnata dal trasferimento del denaro: non è possibile infatti simulare la cessione quando in realtà si tratta di una donazione. In altri termini, poiché per somme di denaro superiori a 3mila euro c’è l’obbligo di non usare il contante, è necessaria la tracciabilità dell’operazione.

Se uno dei due contitolari un giorno dovesse avere dei debiti, l’altro potrà perdere la casa. E i debiti non sono necessariamente quelli che derivano da atti volontari (un mutuo non pagato, le tasse non versate) ma anche quelli che derivano da comportamenti semplicemente colpevoli (un danneggiamento che abbia implicato una condanna al risarcimento del danno: si pensi a un atto di diffamazione o a un incidente).

Se la cointestazione deriva da una donazione, il cointestatario troverà più difficile vendere l’immobile quando ne sarà diventato proprietario visto che le banche pongono molta resistenza al finanziamento di acquisti di immobili donati; ciò perché gli eredi hanno 10 anni per l’impugnazione dell’atto.


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