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Casa in prestito: ho diritto al rimborso per i lavori?

15 giugno 2018


Casa in prestito: ho diritto al rimborso per i lavori?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 giugno 2018



Comodato: le spese per la manutenzione ricadono sull’inquilino che ha voluto ammodernare l’immobile secondo le proprie esigenze, anche se necessarie a renderlo vivibile.

Un parente ti ha prestato una sua casa e, per circa cinque anni, ci hai vissuto serenamente. All’inizio, per mettere le cose in chiaro – anche ai fini fiscali – avete firmato un contratto di comodato che è appunto quel tipo di contratto – diverso dall’affitto – con cui si dà al comodatario la possibilità di utilizzare un immobile altrui, con o senza un corrispettivo, ma al di fuori dei limiti di tempo imposti dalla legge per gli affitti. Il comodato si adattava anche ai rapporti che ci sono tra di voi, basati sulla fiducia, sulla familiarità e sul fatto che, in caso di richiesta del proprietario, non ti saresti mai sottratto alla immediata restituzione dell’appartamento. La casa era in condizioni disperate: mancavano i servizi essenziali e c’era da rifare l’intonaco, gli impianti e, in alcune stanze, persino la pavimentazione. Hai sostenuto questi costi da solo, spendendo diverse migliaia di euro; ora però ti chiedi se per la casa in prestito hai diritto al rimborso per i lavori eseguiti, lavori che hanno migliorato e aumentato di valore l’immobile. Dal canto tuo c’è il fatto che era stato lo stesso proprietario, nel momento della consegna dell’appartamento, ad ammettere che questo, per poter essere vissuto, avrebbe necessitato di una manutenzione straordinaria. Dal canto suo però c’è che, negli accordi, non era stato chiarito se tali spese sarebbero state a carico suo o tuo. Cosa si fa in questi casi? Cosa prevede la legge? I chiarimenti sono stati forniti dalla Cassazione in una interessantissima ordinanza depositata ieri [1].

Sicuramente, se il contratto firmato dalle parti fosse stato un affitto (o meglio detto locazione) non ci sarebbero stati dubbi di sorta. Il codice civile infatti prevede una dettagliata disciplina per tutte le migliorie e addizioni eseguite dall’inquilino, per le quali questi ha comunque diritto a una indennità (seppur minima). Di tanto avevamo già parlato nella guida Affitto casa: lavori senza permesso, che succede? 

Tuttavia, nel caso del comodato, esiste solo una singola norma, peraltro molto sintetica e suscettibile di diverse interpretazioni: il codice civile [2] stabilisce, in particolare, che il comodatario (colui cioè che prende in prestito l’immobile) non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della casa. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano «necessarie» e «urgenti». Cosa significa? La Suprema Corte ha dato a questa disposizione una interpretazione molto restrittiva, escludendo la possibilità, per il comodatario, di ricevere – al pari invece dell’affittuario – un indennizzo per i lavori di manutenzione straordinaria fatti (con o senza il permesso del proprietario) per migliorare l’abitabilità dell’appartamento, ma privi dei caratteri di necessità e urgenza.

Il comodante, sottolinea la Corte, non ha un obbligo di consegnare la cosa «in buono stato di manutenzione» e mantenerla successivamente «in stato da servire all’uso convenuto» come invece prevede la legge per il caso di locazione. Il comodante «consegna la cosa nello stato in cui si trova, buono o cattivo che sia, e non è in alcun modo tenuto a far sì che la cosa consegnata sia idonea all’uso cui il comodatario intenda destinarla; al contrario, detto uso è contemplato dalla norma quale limite imposto al godimento del comodatario e non quale parametro cui rapportare l’idoneità della cosa».

Il comodante non ha quindi l’obbligo di effettuare la manutenzione straordinaria sull’appartamento dato in comodato, a meno che abbia assunto una precisa obbligazione in tal senso (cosa che non era avvenuta nel caso affrontato). In pratica è come se il proprietario dicesse al momento della consegna delle chiavi: «Ti dò l’appartamento così com’è: prendere o lasciare. Tuttavia, se lo prendi e lo migliori lo fai solo nel tuo esclusivo interesse e non puoi dopo pretendere da me un rimborso.  

In sintesi, il comodato non è la locazione, soprattutto quando si tratta di rimborsare spese sostenute da chi usava l’immobile per renderlo abitabile. Quindi, chi prende in prestito un appartamento farà bene a mettere nero su bianco un accordo in cui stabilisce chi debba sostenere eventuali spese per l’ammodernamento, le riparazioni o le semplici migliorie apportate all’immobile. 

note

[1] Cass. ord. n. 15699/2018.

[2] Art. 1808 cod. civ. 


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