Diritto e Fisco | Editoriale

Prelazione agraria: cos’è e come funziona

27 Luglio 2018 | Autore:
Prelazione agraria: cos’è e come funziona

Quali sono le regole che disciplinano in Italia il diritto di prelazione in favore del coltivatore nel caso di vendita di fondi rustici

L’accorpamento dei fondi rustici è una finalità che la legge italiana tenta di raggiungere in quanto ritenuta assai positiva per sostenere sia l’indipendenza delle famiglie dei coltivatori, sia per agevolare lo sviluppo di un’agricoltura moderna ed al passo con gli sviluppi della tecnica. Disporre di fondi di maggiore estensione, infatti, consente alle famiglie dei coltivatori di avere una maggiore autonomia ed alla stessa agricoltura di poter affrontare con maggiore solidità le sfide di un mercato sempre più competitivo. A questo scopo, cioè per agevolare l’accorpamento della proprietà dei fondi rustici, esiste la cosiddetta prelazione agraria. Sapere cos’è e come funziona la prelazione agraria è dunque essenziale per comprendere come la legge intenda raggiungere l’obiettivo del superamento dell’eccessiva frantumazione della proprietà dei fondi agricoli.

Occorre perciò dire che la prelazione agraria è in sostanza il diritto, riconosciuto ad alcuni soggetti (soprattutto il coltivatore diretto), di essere preferiti, a parità di condizioni, nell’acquisto di fondi rustici.

Il meccanismo della prelazione funziona così: chi intende vendere un fondo agricolo dovrà notificare a chi è titolare del diritto di prelazione (cioè il coltivatore diretto affittuario insediato sul fondo messo in vendita o il coltivatore proprietario del fondo confinante a quello in vendita) l’accordo, raggiunto con un soggetto terzo, contenente le condizioni della vendita.

Il titolare del diritto di prelazione avrò poi trenta giorni di tempo per comunicare se intende esercitare il proprio diritto e, quindi, acquistare il fondo alle condizioni indicate nella comunicazione che gli è stata inviata.

Nel caso in cui al titolare del diritto di prelazione non sia stato notificata la comunicazione contenente le condizioni dell’accordo per la vendita del fondo, egli potrà riscattare il fondo, cioè diventarne proprietario, acquistandolo da colui il quale l’ha comprato (pagandogli il prezzo pattuito con il venditore).

A chi è riconosciuto il diritto di prelazione agraria?

Per capire c0s’è e come funziona la prelazione agraria, occorre ricordare che, in base all’attuale legge [1], nel caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi rustici il diritto di prelazione spetta ad affittuari coltivatori diretti, mezzadri, coloni o compartecipanti, alle seguenti condizioni:

  • coltivino il fondo stesso da almeno un biennio;
  • non abbiano loro stessi venduto, nei due anni precedenti, altri fondi rustici il cui imponibile fondiario sia superiore alle vecchie mille lire;
  • il fondo per cui intende esercitare il diritto di prelazione, assieme agli altri che eventualmente possieda come proprietario od enfiteuta, non ecceda il triplo della superficie corrispondente a quella che sia la capacità lavorativa della sua famiglia.

Il diritto di prelazione è escluso nel caso in cui chi ne abbia diritto abbia comunicato l’intenzione di non rinnovare l’affitto o se il contratto di affitto si è risolto per inadempimento grave o recesso del conduttore.

La legge [2] ha poi esteso il diritto di prelazione al coltivatore diretto di fondi confinanti a quello offerto in vendita se su quest’ultimo non sia insediato un altro coltivatore diretto (altrimenti avrebbe prevalenza il diritto di prelazione dell’affittuario coltivatore diretto insediato sul fondo ed al coltivatore confinante non spetterà alcun diritto di prelazione nemmeno se il coltivatore diretto insediato sul fondo offerto in vendita non esercitasse la prelazione che gli spetta).

Occorre precisare che per fondo confinante si deve intendere il fondo contiguo in senso più funzionale che fisico dato che lo scopo della prelazione è di accorpare i terreni agricoli per incrementarne la produttività e per dar modo alle imprese agricole di crescere dal punto di vista dimensionale.

Il diritto di prelazione spetta all’affittuario insediato da almeno due anni sul fondo da vendere

Come si esercita il diritto di prelazione?

La legge [3] impone al proprietario di un fondo rustico che abbia intenzione di venderlo di notificare la proposta di alienazione a chi abbia diritto ad esercitare la prelazione agraria.

La proposta di alienazione (la cosiddetta denuntiatio) può anche consistere in una vera e propria proposta di contratto completa di tutti gli elementi e di tutte le clausole del contratto che si vuole concludere.

La denuntiatio non deve necessariamente avere forma scritta, ma è preferibile che essa sia formalizzata in un atto scritto per poter poi agevolmente disporre della prova di aver provveduto a trasmetterla a chi avrebbe potuto esercitare il diritto di prelazione.

Una volta che la proposta contrattuale (cioè la denuntiatio) sia pervenuta al soggetto titolare del diritto di esercitare la prelazione, quest’ultimo avrà trenta giorni di tempo per esercitarla o meno.

Se il termine di trenta giorni sarà decorso senza esercitare la prelazione (senza cioè manifestare l’intenzione di acquistare il fondo alle condizioni indicate nella proposta), il proprietario sarà libero di venderla a terzi alle condizioni indicate.

Il diritto di prelazione si esercita entro trenta giorni da quando giunge la proposta di alienazione

Cosa accade se non si invia la proposta al titolare della prelazione?

Se il proprietario del fondo rustico messo in vendita non dovesse inviare la denuntiatio a chi abbia diritto di esercitare la prelazione agraria oppure se sia stato indicato, nella proposta trasmessa, un prezzo  superiore rispetto a quello concordato col terzo a cui poi il fondo viene venduto, allora la legge riconosce al titolare del diritto di prelazione il diritto di riscattare il fondo entro il termine di un anno dalla data della trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di vendita.

Esercitando il riscatto, il coltivatore diretto insediato sul fondo (oppure il confinante coltivatore diretto) subentra nel contratto con il terzo (a cui il fondo è stato venduto) con effetto retroattivo.

Nel momento in cui, infatti, il soggetto che esercita il riscatto pagherà, a colui che aveva acquistato il fondo rustico (in violazione della prelazione), il prezzo da questo versato al proprietario, allora il riscatto si perfezionerà e la proprietà del fondo sarà trasferita a colui che era titolare del diritto di prelazione e questo con effetto dal momento in cui si perfezionò la vendita tra il proprietario ed il terzo.

Chi ha diritto di prelazione può riscattare il fondo se non è stato posto in grado di esercitare il suo diritto


note

[1] Art. 8 l. n.590/1965.

[2] Art. 7 l. n. 87/1971.

[3] Art. 8, comma 5, l. n. 590/1965.


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