Diritto e Fisco | Editoriale

Casa cointestata: come venderla

17 giugno 2018


Casa cointestata: come venderla

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 giugno 2018



La procedura consensuale e giudiziale per la vendita della proprietà di un immobile in comunione tra più soggetti o della sola quota.

Hai una casa cointestata con un’altra persona e ora vorresti venderla, ma non trovi il consenso dell’altro contitolare. Ciò nonostante vorresti sbarazzarti lo stesso dell’immobile che è diventato solo una fonte di spese e preoccupazioni. Come? Non dirmi che non sai che il cointestatario può opporsi alla tua decisione e che potrebbe anche paralizzare la vendita? Bene, non volendo, hai scoperto le regole della comunione su una proprietà. Ciò non vuol dire però che sei costretto, per tutta la vita, a prenderti il carico di questo bene. Cercheremo qui di seguito di spiegarti come vendere la casa cointestata.

Come vendere una casa cointestata se c’è il consenso di tutti

Per vendere un bene cointestato (si pensi a una casa acquistata dai coniugi dopo il matrimonio o a un terreno ereditato dai tre figli del titolare passato a miglior vita), è necessario il consento di tutti i contitolari. Il consenso, chiaramente, deve essere preventivo e non può essere presunto. Tutti, insomma, devono recarsi dal notaio per firmare l’atto di vendita. Leggi Come cointestare una casa.

Non ha effetti il rogito firmato da un solo proprietario, sempre ammesso che il notaio non si accorga dell’irregolarità (nel qual caso sarà questi stessi a impedire la stipula del contratto).

Quanto al preliminare (il cosiddetto compromesso) sottoscritto da uno solo dei comproprietari, esso vincola solo il firmatario. Se questi non riesce a ottenere, prima del rogito, il consenso di tutti gli altri contitolari, sarà obbligato a risarcire i danni all’acquirente deluso (acquirente che però non potrà chiedere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre e rivolgersi al giudice affinché gli trasferisca coattivamente la proprietà del bene).

Come vendere una casa cointestata se non c’è il consenso di tutti

Le cose si complicano se il comproprietario intende vendere la casa mentre gli altri no. Ci sono diverse vie da percorrere. Leggi anche Come vendere casa in comproprietà tra marito e moglie.

L’accordo e la liquidazione della quota

La prima è quella dell’accordo che viene rimesso alle parti. Ad esempio, si può prevedere che il proprietario interessato a sbarazzarsi della propria quota, la ceda in pari percentuali agli altri comproprietari, i quali gli liquidano il controvalore in denaro. Di solito si fa stimare il bene a un perito affinché ne determini il prezzo di mercato e, sulla base di questo, venga definito il valore della quota da vendersi. Fatto ciò si va dal notaio e, dopo il rogito, si fa trascrivere il passaggio di proprietà. La cessione può avvenire a titolo di donazione o come vendita. Chiaramente in questo secondo caso le tasse sono superiori.

La soluzione dell’accordo è di certo preferibile rispetto a un eventuale contenzioso in tribunale, il quale costerà tempo e denaro alle parti, senza contare che spesso può portare alla vendita forzata dell’immobile con conseguente pregiudizio per tutti. Tuttavia, nella pratica, spesso le parti non si mettono d’accordo per pochi spiccioli quando poi, ricorrendo al giudice, sono costrette a spendere molto di più.

La vendita della quota 

Se non si trova un accordo, il proprietario ha due possibilità. La prima è quella di vendere solo la propria quota a un terzo. In tal caso si vende una percentuale di un immobile non ancora diviso. L’acquirente quindi diventerà proprietario di ogni singola parte della casa, che potrà anche utilizzare ma insieme agli altri contitolari e rispettandone i relativi diritti. Ciascuno è infatti titolare di una “quota ideale” di tutto il bene e non di una singola e individuata porzione. Un’ipotesi di questo tipo è tuttavia spesso improbabile per via della comprensibile riluttanza a pagare per un bene non ancora diviso, che potrebbe portare solo dissapori e litigi con gli altri comproprietari.

La divisione giudiziale della comunione 

La seconda scelta è quella di chiedere al giudice la divisione forzata della comunione. Tale possibilità gli è concessa anche se detiene solo una quota di minoranza del bene (ad esempio un terzo).

A ricorrere al tribunale può essere sia un singolo comproprietario che tutti insieme (si parla, a riguardo, di «divisione a domanda congiunta»).

Il tribunale procederà secondo le regole ordinarie che prevedono un primo tentativo di dividere in natura il bene, operazione facile per villette che possono essere divise in più unità immobiliari, ma complessa per gli appartamenti, specie quelli piccoli.

Non potendo dividere in natura il bene o non essendovi un diverso accordo tra le parti, il tribunale sarà tenuto a vendere la casa e, successivamente, dividere il ricavato tra i vari proprietari in proporzione alle rispettive quote. Chiaramente in questa fase ogni comproprietario potrà ugualmente offrirsi di acquistare la quota in vendita.


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1 Commento

  1. E allora perchè i notai sostengono che non è possibile vendere a terzi una sola quota di un bene pervenuto in eredità ma bisogna trasferire l’intero bene?

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