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Delibera condominiale non all’ordine del giorno

17 giugno 2018


Delibera condominiale non all’ordine del giorno

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 giugno 2018



Ordine del giorno generico alla riunione di condominio: che fare se l’assemblea delibera su un punto che non era stato inserito nell’avviso dell’amministratore?

Hai ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio. L’ordine del giorno contiene, tra le questioni in discussione, anche quella relativa all’impianto di riscaldamento e alla pulizia delle scale. Bisogna provvedere alla sostituzione di una centralina e l’assemblea dovrà decidere se e quando pagare una ditta che faccia i lavori. Poiché non hai particolare interesse alla questione decidi di non partecipare. Senonché, successivamente, vieni a sapere che è stata votata a maggioranza l’assunzione di un finanziamento per provvedere alle spese, finanziamento che comporterà a carico del condominio un aumento di spese in termini di interessi. Questo non ti sta più bene. Avevi creduto infatti, in prima battuta, che l’assemblea sarebbe stata chiamata solo a decidere se corrispondere l’importo a rate o delegare l’amministratore di trovare soluzioni più convenienti. Ritieni pertanto che l’ordine del giorno non sia stato sufficientemente esaustivo nell’indicare i punti in discussione.  A questo punto ti chiedi che fare in caso di delibera condominiale non all’ordine del giorno? La questione è stata decisa proprio qualche giorno fa dalla Cassazione [1]. La Corte ha chiarito quanto specifico debba essere l’avviso con l’ordine del giorno inviato dall’amministratore di condominio affinché la votazione dell’assemblea sia valida. 

Assemblea di condomino: contenuto dell’ordine del giorno

L’avviso di convocazione all’assemblea di condominio deve indicare – oltre ovviamente il luogo, la data e l’orario della riunione – gli argomenti che saranno trattati e decisi nell’assemblea. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza il codice civile richiede infatti che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Tanto al fine di far conoscere ai condomini, con un certo preavviso, gli argomenti che saranno discussi nella riunione al fine di poter votare consapevolmente oppure al fine di poter dare direttive specifiche a chi li rappresenterà se desiderano essere assenti. 

L’obbligo della preventiva informazione dei condomini, con l’avviso di convocazione, riguardo al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno della riunione, non risponde a esigenze di astratto rigore formale, ma serve a far comprendere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale degli argomenti da trattare, in modo da consentire agli stessi di partecipare – direttamente o a mezzo delega – con cognizione di causa alla successiva delibera.

L’ordine del giorno deve contenere un’indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare, per dar modo ai soggetti interessati non solo di decidere in anticipo se intervenire o meno alla riunione, ma anche per evitare che gli assenti si trovino, per così dire, spiazzati di fronte a delibere prese su argomenti che, proprio perché non indicati all’ordine del giorno, non dovrebbero giustamente essere discussi né votati.

I temi in discussione, quindi, vanno indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami ai problemi connessi. Questo non toglie che l’amministratore, nello scrivere l’avviso di convocazione, non può prevedere quali potranno essere le direzioni in cui andrà la discussione in assemblea e, quindi, cosa i condomini vorranno decidere e su cosa votare. Ecco perché la specificità deve riguarda solo il problema ma non anche le soluzioni che poi sono rimesse al dibattito in assemblea. Ne deriva che, nell’avviso di convocazione, non deve essere prefigurato il risultato dell’esame del punto da parte dell’assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa. L’importante è che l’interessato sia messo in condizione di desumere dall’avviso ricevuto quale “oggetto” della discussione sarà trattato in sede assembleare, in ordine al quale è sufficiente un succinto e schematico richiamo purché esauriente e comprensibile; l’indicazione degli argomenti da trattare può, quindi, avvenire in forma sintetica e abbreviata, ancorché implicita, attraverso il riferimento a categorie logiche e deduttive oppure a nozioni pratiche e operative, sempre che, attraverso la lettura dell’ordine del giorno, il condomino possa essere a conoscenza della reale portata delle materie da trattare e delle implicazioni delle eventuali statuizioni.

Avviso di convocazione generico: la delibera è valida?

Ciò premesso, la Cassazione precisa che aver omesso nell’avviso di convocazione le modalità (finanziamento pluriennale) con le quali il condominio intendeva provvedere al pagamento delle spese attinenti alla sostituzione della centrale termica non è motivo di invalidità. Quello che rileva, secondo la Corte, è che nell’avviso venisse indicato chiaramente all’ordine del giorno il tema che sarebbe stato discusso, e cioè il predetto intervento manutentivo, non essendo in proposito necessaria alcuna specificazione in merito al tipo di pagamento prescelto.

Non è ragionevole, infatti, che si possa pretendere che l’avviso di convocazione vada oltre una chiara e completa esposizione dei temi che verranno trattati. È viceversa demandato alla riunione condominiale proprio il compito di approfondire sufficientemente gli argomenti all’ordine del giorno.

Ne consegue che l’oggetto di una deliberazione possa essere ricompreso nell’indicazione di un oggetto più ampio o, attraverso una valutazione consequenziale, possa essere connesso all’oggetto espressamente indicato.

La soluzione circa la validità della delibera è però diversa a seconda che il condomino sia stato presente alla riunione o invece l’abbia disertata.

Nel primo caso, la stessa Corte di Cassazione ha, in passato [2], evidenziato che, quando l’assemblea dei condomini proceda alla trattazione di materia non indicata specificatamente nell’avviso di convocazione, la partecipazione del condomino alla discussione, senza sollevare eccezioni al riguardo, gli impedisce il diritto di impugnare successivamente la deliberazione adottata, proprio per via della acquiescenza prestata con il proprio comportamento alla formale irregolarità della costituzione dell’assemblea.

In ogni caso si ricorda che l’ordine del giorno dell’assemblea già spedito può essere integrato successivamente [3].

Cosa si intende per “varie ed eventuali”?

Spesso l’avviso di convocazione contiene la dicitura “Varie ed eventuali”. Cosa si intende con questa voce? Essa comprende comunicazioni da parte dell’amministratore o dei condomini, comunque a puro titolo informativo (senza l’impegno di spesa, salvo trattarsi di minimi esborsi), o suggerimenti e raccomandazioni all’amministratore (per agevolarlo in una più corretta gestione condominiale), o richieste di chiarimenti allo stesso (per avere delucidazioni su talune condotte o prassi), o richieste di inserire una data questione all’ordine del giorno della successiva assemblea (o aggiornare una tematica discussa all’esito di incarichi esplorativi o alla raccolta di alcuni preventivi), oppure argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico (tali da non necessitare una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare).

Le questioni poste alla voce “Varie ed eventuali” quindi non possono essere oggetto di decisioni e votazioni, salvo rinviarle a una successiva riunione di condominio.

Delibera condominiale non all’ordine del giorno: che fare?

Se si ritiene che la delibera posta in discussione in assemblea non fosse ben definita nell’ordine del giorno bisogna necessariamente impugnare l’assemblea entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale (per gli assenti) o dal giorno della stessa (per i presenti e astenuti). Prima della causa è necessario avviare il tentativo di mediazione. Il condomino dovrà anche dimostrare il danno subìto per via della mancata tempestiva informativa. Non sempre però il gioco vale la candela in termini di sacrifici economici tenendo conto anche del fatto che, nelle more, l’assemblea potrebbe decidere di sanare il vizio della precedente delibera ponendo la stessa questione all’ordine del giorno di una successiva riunione.

Alcune precedenti sentenze della giurisprudenza

L’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all’ordine del giorno, non può esser rilevata dal condomino che ha espresso il proprio dissenso nel merito, ma che non ha eccepito l’irregolarità della convocazione (Cass., n. 8344, 24 agosto 1998 e n. 5889, 20 aprile 2001).

I condomini devono essere preventivamente informati della materia in discussione nella seduta condominiale convocata dall’amministratore; pertanto è da ritenersi insufficiente la circoscritta indicazione, nell’ordine del giorno, di “lavori urgenti e indispensabili” per deliberare legittimamente sui lavori di tinteggiatura generale del fabbricato e di rifacimento degli intonaci (Trib. Napoli, 17 dicembre 1990).

Ai fini della validità delle deliberazioni dell’assemblea di condominio è necessario che nell’avviso di convocazione sia contenuto un ordine del giorno che reca la specifica elencazione degli argomenti da trattare nella indetta adunanza; che la specificità dell’ordine del giorno non postula un’indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione e che deve essere ravvisata sussistente tutte le volte che il contenuto dell’avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali del dibattito che avrà luogo, in modo da poter decidere in anticipo se intervenire, direttamente o indirettamente, alla riunione pronti, nel primo caso, ad affrontare le tematiche proposte e in grado, nel secondo caso, di dare le adeguate istruzioni all’eventuale delegato (Trib. Milano, 4 maggio 2000).

È annullabile la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento alla formula “varie ed eventuali” contenuta nell’ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare, preveda il pagamento del compenso a un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, nel caso in cui tale spesa non sia altrimenti contemplata nell’ordine del giorno e non venga raggiunta la prova relativa al conferimento dell’incarico stesso (Trib. Perugia, 15 gennaio 2000); invece secondo altra decisione (Trib. Prato, 15 settembre 1994) è del tutto nulla la delibera assunta sotto la voce “varie ed eventuali” perché tale formula, a causa della sua genericità e mancanza di significato, non è idonea a conseguire l’obiettivo della preventiva informazione dei condomini convocati all’assemblea.

L’art. 1105 comma 3, cod. civ., applicabile anche al condominio di edifici (che prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare), non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato il risultato dell’esame del punto da parte dell’assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa; e, pertanto, deve ritenersi compresa nell’ordine del giorno dell’assemblea convocata per l’approvazione dei lavori di sostituzione dell’impianto di riscaldamento, anche la decisione di accertare preventivamente la indispensabilità o meno dell’esecuzione dei lavori, l’idoneità di quelli preventivati e la congruità dei relativi costi, incaricando all’uopo un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni (Cass., n. 11677, 25 novembre 1993).

L’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione della assemblea determina non la nullità assoluta, ma la mera annullabilità della deliberazione dell’assemblea dei condomini, che quindi deve essere impugnata nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ. (Cass., n. 1188, 4 settembre 1970; n. 4377, 9 luglio 1980; n. 6212, 23 maggio 1992); in senso opposto però Trib. Napoli, 14 ottobre 1987 , secondo cui invece è nulla la deliberazione il cui oggetto non sia stato inserito nell’ordine del giorno, diramato per i soggetti convocati all’assemblea; e ancora Trib. Bologna, 14 gennaio 1998 , che, partendo dal presupposto che la generica dizione “gestione” inserita nell’ordine del giorno non è idonea a informare compiutamente i condomini circa la nomina di un nuovo amministratore, ha deciso che la mancata informazione circa la materia di discussione, rappresentando un vizio involgente la valida costituzione dell’assemblea, configura un motivo di nullità assoluta della deliberazione assunta.

note

[1] Cass. ord. n. 15587/18 del 14.06.2018

[2] Cass. sent. n. 989/1979

[3] Trib. Milano sent. del 21.05.1990.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 1 febbraio – 14 giugno 2018, n. 15587

Presidente D’Ascolta – Relatore Orilia

Ritenuto in fatto

1 La Corte d’Appello di Roma, con sentenza 30.9.2016 ha respinto il gravame proposto dal condomino G.G. contro la sentenza di primo grado (n. 10525/10 del locale Tribunale) che a sua volta aveva respinto l’impugnativa, da lui proposta, di una delibera adottata in sua assenza l’8.5.2008 dal Condominio dell’edificio di via (OMISSIS) .

Per giungere a tale soluzione, la Corte di merito, per quanto ancora interessa, ha rilevato:

– che l’obbligo di preventiva informazione risultava assicurato dall’avviso di convocazione spedito ai partecipanti;

– che la stipula di un contratto di finanziamento per la sostituzione della caldaia era un’appendice priva di autonomia rispetto all’approvazione dei lavori di sostituzione della caldaia, in quanto contenuta proprio nel preventivo che l’assemblea aveva deciso di scegliere nell’esercizio dei suoi poteri di scelta sui costi da affrontare, anche con previsione di interessi in alternativa ad una immediata ripartizione dei costi;

– che il riparto era frutto di mero conteggio matematico e l’appellante aveva omesso di indicare eventuali errori o profili in relazione ai quali la ripartizione non sarebbe corretta.

2 Contro tale sentenza il G. ricorre per cassazione sulla base di tre motivi a cui resiste con controricorso il Condominio.

3 Il relatore ha proposto il rigetto del ricorso per manifesta infondatezza.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Considerato in diritto

1 Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione dell’art. 1105 cc rimproverando alla Corte d’Appello di non avere considerato che, come dedotto in appello, la delibera era intervenuta su argomenti non compresi nell’avviso di convocazione. Osserva infatti che il contratto pluriennale di finanziamento e quello di manutenzione dell’impianto di riscaldamento non formavano oggetto dell’ordine del giorno indicato nell’avviso (riguardante solo l’approvazione del preventivo per la sostituzione della centrale termica, l’adeguamento del locale, la contabilizzazione e ripartizione).

Il motivo è manifestamente infondato.

Per la partecipazione informata dei condomini ad un’assemblea condominiale al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1139 e 1105, terzo comma, cod. civ.), è sufficiente che nell’avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente motivato (Sez. 2, Sentenza n. 13763 del 22/07/2004 Rv. 574863; Sez. 2, Sentenza n. 21298 del 10/10/2007 non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 3634 del 27/03/2000 Rv. 535079 secondo cui l’accertamento della completezza o meno dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale – nonché della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – è poi demandato all’apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato).

La Corte d’Appello nel caso di specie ha ritenuto che l’avviso fosse sufficiente a rendere edotti i condomini degli argomenti poi trattati e la motivazione non è più neppure censurabile in cassazione (v. art. 360 n. 5 cpc nel nuovo testo applicabile ratione temporis).

2 Con il secondo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1135 cc: secondo la tesi del ricorrente la delibera non poteva prevedere il pagamento rateale, cioè un’operazione finanziaria pluriennale (priva dell’indicazione delle condizioni di restituzione) implicante anche il pagamento di interessi (di cui non si conosceva neppure il tasso) e, in ipotesi di vendita dell’immobile, anche il sorgere di una obbligazione solidale di pagamento con l’acquirente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cc.

Il motivo è inammissibile per difetto di interesse (art. 100 cpc).

Secondo il costante orientamento di questa Corte, l’interesse ad impugnare va apprezzato in relazione all’utilità concreta che deriva alla parte dall’eventuale accoglimento dell’impugnazione stessa, non potendo esaurirsi in un mero interesse astratto ad una più corretta soluzione di una questione giuridica, priva di riflessi pratici sulla decisione adottata (tra le tante, Sez. 2, Sentenza n. 15353 del 25/06/2010 Rv. 613939; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 25712 del 04/12/2014 Rv. 633763; Sez. 1, Sentenza n. 8934 del 12/04/2013 Rv. 626025).

Sulla scorta di tale principio il ricorrente aveva l’onere di dimostrare quale concreto pregiudizio gli sarebbe derivato da un pagamento rateale, di cui non riporta neppure l’incidenza in termini di maggiorazione per interessi (elemento certamente verificabile), non bastando i riferimenti a ipotetici obblighi futuri per il condomino alienante.

3 Con il terzo motivo il ricorrente deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti (approvazione di una ripartizione in assenza dell’indicazione del criterio adottato o di un richiamo ad un documento allegato). Rileva che la Corte di merito è partita da un falso presupposto perché egli in appello non aveva contestato la corretta ripartizione della spesa, ma aveva lamentato la mancata ricezione, unitamente al verbale, del piano di ripartizione, con conseguente impossibilità di verifica della correttezza del criterio adottato.

Il motivo è manifestamente infondato.

Il fatto che – a dire del ricorrente – sarebbe decisivo, cioè l’esistenza o meno di un criterio di riparto è stato valutato dalla Corte d’Appello laddove a pag. 4 ha richiamato il “mero conteggio matematico”, mentre la censura non coglie la ratio decidendi, fondata su un difetto di interesse in concreto, posto che – come pure rilevato dalla Corte di merito – non vi è stata nessuna indicazione di errori o profili in relazione ai quali la ripartizione non sarebbe corretta, verifica che il G. ben avrebbe potuto in ogni caso effettuare attraverso la consultazione della documentazione condominiale, non avendo mai dedotto il contrario.

Il ricorso va pertanto respinto con addebito di spese alla parte soccombente.

Considerato infine che il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è stato dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, a carico del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 – quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 – bis dello stesso art. 13.


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