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Come aprire una casa vacanze

17 giugno 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 giugno 2018



Cosa serve per aprire una casa vacanze? Qual è la differenza tra casa vacanze e albergo? È necessaria la partita iva? Qual è il modello di contratto di affitto per casa vacanze?

In tempo di crisi, nulla fa più comodo che avere qualche guadagno extra; ancora meglio se questo proviene da beni di cui siamo già in possesso. Giovani e meno giovani, sono a caccia di un modo di fare soldi o di incrementare il proprio stipendio. Le strade percorse sono le più disparate: si va dal trading online all’e-commerce, dal tentativo di sfondare su youtube fino al ritorno ai lavori più tradizionali. Ma perché non guardare in casa propria e mettere a frutto ciò di cui già si dispone? Investire su quello che si ha può essere una mossa saggia, anche in termini di spese iniziali da affrontare. E allora, se hai un immobile in un luogo turistico ma non hai il tempo di potervi abitare, continua nella lettura: con questo articolo parleremo proprio di questo, cioè di come aprire una casa vacanze.

Casa vacanze: cos’è?

Innanzitutto, prima di vedere come aprire una casa vacanze, partiamo dal principio e spieghiamo di cosa si tratta. Mai come in questo caso, il nome spiega tutto: una casa vacanze non è altro che un immobile destinato ad essere abitato in determinate stagioni: di solito in estate, ma anche in inverno. Tutto dipende dal luogo in cui la casa è situata: se è in riva al mare, diventerà chiaramente una casa vacanze estiva; al contrario, se si trova in collina o in altro posto caratteristico sopraelevato, potrà essere utilizzata anche durante le mezze stagioni. La casa vacanze diventa un’alternativa economica alle costose strutture alberghiere anche in quei posti dove non ci sono bellezze naturali particolari, ma sono contraddistinti da feste o manifestazioni che attirano migliaia di turisti (si pensi al Carnevale, ai mercatini di natale, ecc.).

L’ubicazione dell’abitazione, quindi, assume un ruolo fondamentale per l’appetibilità della casa vacanze, la quale verrà destinata dal suo proprietario (o, comunque, da chi ne ha la gestione) all’affitto di terzi, vacanzieri e non, al fine di trarne un profitto. Vediamo allora come si fa ad aprire una casa vacanze.

Casa vacanze: a cosa serve?

Da quanto detto si capisce che aprire una casa vacanze serve al suo proprietario per guadagnare soldi dal metterla a disposizione di altre persone. Si pensi a chi abbia una casa in una località di villeggiatura ma non abbia tempo e modo di viverci: un ottimo modo per ammortizzare le spese dell’immobile e, anzi, di trarne guadagno è quello di permettere che altre persone, seppur per poco tempo, ci abitino. Vediamo come fare.

Casa vacanze: cosa dice la legge?

Ovviamente, pur chi non è esperto del diritto può immaginare che adibire un proprio immobile a casa vacanze comporta delle conseguenze economiche e giuridiche. Cosa dice il legislatore a proposito delle case vacanze? Secondo la legge, sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi [1].

Le case vacanze, quindi, sono strutture ricettive al pari degli alberghi, degli ostelli e dei campeggi, con la caratteristica, però, di essere destinati a tempo determinato, solo per alcune stagioni, alla locazione per i turisti. Le case vacanze, inoltre, a differenza delle classiche strutture alberghiere, non necessitano di personale né di servizi ristorativi, e non sono sottoposte a vincolo di destinazione da parte delle leggi regionali: ciò significa che il proprietario dell’immobile è libero di farne ciò che vuole, tanto di utilizzarlo per sé così come di fittarlo ad altri.

Casa vacanze, bed&breakfast e affittacamere: differenze

Per comprendere ancora meglio cosa sia una casa vacanze, è possibile raffrontarla con figure simili ma diverse, quali i bed and breakfast e gli affittacamere. Quali sono le differenze? È presto detto: i bed and breakfast necessitano di un’attività ristorativa (seppur minima) da parte del titolare, consistente nella preparazione della colazione. Gli esercizi di affittacamere, invece, sono strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari.

La casa vacanze, invece, è una semplice casa arredata lasciata a disposizione degli affittuari: non ci sono i limiti abitativi degli affittacamere, né gli obblighi ristorativi del bed&breakfast. Da tanto deriva la maggiore semplicità di aprire una casa vacanze rispetto ad altra struttura ricettiva, come appunto il b&b.

Casa vacanze e alberghi: differenze

La casa vacanze è, inoltre, ben diversa dalle strutture come alberghi e pensioni. Secondo i giudici, mentre gli alberghi esercitano attività economiche, organizzate per la produzione, la commercializzazione, l’intermediazione e la gestione di prodotti e servizi (quali gli stabilimenti balneari), le case vacanze sono immobili che hanno uso esclusivamente abitativo, da parte del proprietario o di chi ne abbia la disponibilità; uso che può essere stabile, nel caso di utilizzatori residenti, ovvero stagionale, nel caso di utilizzatori non residenti sul posto [2].

Gestire un albergo o un hotel, quindi, è un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con le conseguenze economiche e fiscali che ne derivano; al contrario, aprire una casa vacanze non è necessariamente un’attività d’impresa (a meno che non lo diventi; si leggano i paragrafi successivi).

Casa vacanze: cosa serve?

Bene, fatti i dovuti chiarimenti, vediamo ora cosa serve per aprire una casa vacanze. In realtà, non molto: poiché si tratta di un’attività meramente ricettiva, priva di personale e di servizi centralizzati, ciò che è sufficiente è avere un immobile da fittare a terzi. Qualsiasi abitazione va bene, non essendo necessario che essa sia fornita di un numero minimo di camere oppure abbia particolari caratteristiche. È chiaro, però, che debba essere a norma, nel senso che deve essere completamente agibile e abitabile (e, pertanto, munita di bagno e cucina). Il fatto, poi, che le case vacanze non siano soggette a vincolo di destinazione fa sì che il proprietario non debba richiedere alcun permesso specifico.

Qualche adempimento va comunque fatto. Innanzitutto, è opportuno segnalare alla questura territorialmente competente l’apertura di una casa vacanze. Si tratta di un adempimento da farsi senza formalità, solo ai fini conoscitivi per l’autorità.

Secondo la legge, poi, i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti. Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare.

Entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, i gestori delle predette strutture (e, quindi, anche delle case vacanze) devono comunicare alle questure territorialmente competenti le generalità delle persone alloggiate [3]. In concreto, si tratta di trasmettere, anche a mezzo fax o con strumenti informatici, una scheda contenente le generalità delle persone ospitate. In questo modo, l’autorità di pubblica sicurezza saprà che quelle determinate persone hanno alloggiato presso la casa vacanze.

Comunicazione cessione del fabbricato: cos’è?

Un altro obbligo che incombe nel caso di apertura di una casa vacanze è quello di comunicare la cessione del fabbricato. Di cosa si tratta? È un avviso da inoltrare alla questura o al commissariato, ovvero al Comune nel caso in cui manchino questi uffici, cui sono tenuti coloro che cedono la proprietà o il godimento di un immobile o soltanto di parte di esso. La comunicazione di cessione del fabbricato è un obbligo previsto nei seguenti casi:

  • quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione;
  • quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso a cittadini extracomunitari.

In tutti gli altri casi, e cioè quando la casa vacanze viene affittata mediante regolare contratto registrato, il proprietario o il gestore dell’immobile non è tenuto ad effettuare alcuna comunicazione, visto che questo obbligo rimane assorbito da quello di registrare il contratto. In soldoni, la registrazione sostituisce la comunicazione.

Casa vacanze: contratto di affitto

Per aprire una casa vacanze è fondamentale stipulare un contratto di locazione con i turisti. Il contratto non potrà essere inferiore a sette giorni né superiore a tre mesi; se inferiore a trenta giorni, non sarà necessario neanche registrarlo (cosiddetto short let). È possibile utilizzare questo modello di contratto di locazione per casa vacanze.

Casa vacanze: quali adempimenti fiscali?

Dal punto di vista fiscale, aprire una casa vacanze non comporta particolari oneri. Abbiamo detto che è necessario stipulare un contratto di affitto con i turisti e che tale contratto va regolarmente registrato, se di durata superiore a un mese. È chiaro, però, che aprire una casa vacanze comporta degli introiti che vanno dichiarati.

Innanzitutto, al momento del pagamento del canone, va emessa ricevuta fiscale con apposizione della relativa marca da bollo di due euro se l’importo corrisposto è superiore ai 77,47 euro. I guadagni vanno a fine anno inseriti nella dichiarazione dei redditi tra i redditi occasionali e documentati con le relative ricevute.

Casa vacanze: quanto costa?

Aprire una casa vacanze presente dei pro e dei contro: tra i vantaggi vanno senz’altro annoverati i guadagni che derivano dall’affittare l’immobile ai turisti e la convenienza di investire in un bene che già si possiede e che, magari, non si utilizza nemmeno (si pensi alla classica casa sul mare lasciata deserta).

Gli inconvenienti, però, non sono di poco conto, e vanno senz’altro tenuti in debita considerazione da parte di chi intende aprire una casa vacanze. Innanzitutto, le spese di straordinaria amministrazione restano in capo al proprietario/gestore: ciò significa che se si rompe la caldaia o c’è un guasto all’impianto elettrico, le spese dovranno essere sopportate dal titolare (a meno che il danno non sia stato cagionato dagli affittuari). Negli affitti di brevissima durata, poi, anche l’ordinaria amministrazione incomberà, di fatto, sul proprietario: si pensi alla pulizia del locale prima di concederlo nuovamente in affitto, oppure alla riparazione di piccoli difetti. Ci sono poi le tasse da pagare sui guadagni e altre spese legate alla registrazione del contratto e alla comunicazione di cessione del fabbricato.

Tra i costi da sostenere, poi, rientra anche l’eventuale polizza assicurativa stipulata dal proprietario al fine di essere indennizzato in caso di danni arrecati all’immobile e/o al suo arredo.

Aprire casa vacanze professionale: come fare?

Finora abbiamo visto tutto ciò che è necessario per aprire una casa vacanze in maniera non professionale, cioè sfruttando una propria abitazione per ricavarne qualcosa. Secondo la legge, però, se l’attività di concedere le proprie abitazioni a turisti diventa sistematica e professionale, essa è soggetta alle norme sulle imprese.

È la normativa regionale e comunale ad individuare questo tipologia di attività ma, di regola, quando si gestiscono almeno tre case vacanze l’attività va qualificata come d’impresa a tutti gli effetti. Per capire quando la gestione di case vacanze si trasformi in attività imprenditoriale vera e propria, occorre fare riferimento a quell’articolo del codice civile che definisce l’imprenditore. Secondo la legge, è imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi [4]. In poche parole, significa che se la gestione diviene un’attività abituale (e non occasionale) esercitata in modo costante e continuativo (seppur stagionale, atteso che la maggior parte delle volte le case vacanze sono affittate solo in determinati periodi), si dovrà parlare di attività imprenditoriale, con tutti gli adempimenti che ne conseguono.

Innanzitutto, l’esercizio professionale di case vacanze comporta l’obbligo di aprire la partita iva, di presentare la scia (segnalazione certificata di inizio attività) e di iscriversi al registro delle imprese e di assoggettarsi alla relativa tassazione [5]. Ad ogni pagamento ricevuto occorrerà rilasciare regolare fattura.

Casa vacanze: si può aprire in condominio?

Una delle situazioni più comuni è quella di chi voglia aprire una casa vacanze adibendo a tale attività un appartamento condominiale. È possibile che una casa vacanze venga aperta in condominio? Secondo la Corte di Cassazione, un’operazione del genere non può essere vietata da una delibera assembleare, ma soltanto da previsione contraria contenuta nel regolamento condominiale [6]. Solo il regolamento contrattuale  stipulato inizialmente dal costruttore dell’edificio ha il potere di vietare lo svolgimento di una specifica attività.

L’orientamento è pienamente condivisibile, atteso che l’immobile adibito a casa vacanze non subisce una mutazione di destinazione, nel senso che non viene utilizzato per l’esercizio di un’attività commerciale o, comunque, per uno scopo diverso da quello abitativo. La stessa Corte di Cassazione, tra l’altro, ha specificato che l’affitto per casa vacanze non è assolutamente equiparabile a un’attività alberghiera: pertanto, anche se il regolamento condominiale vietasse l’utilizzo degli immobili sotto forma di pensione o albergo, l’appartamento potrebbe comunque essere concesso in locazione breve sotto forma di casa vacanze.

Nello stesso senso, altra giurisprudenza ha ritenuto che il regolamento condominiale può sì impedire che le unità abitative vengano destinate a specifiche attività, ma solamente se questi divieti sono espressamente e analiticamente elencati nel detto regolamento [7]. In altre parole, non è sufficiente un divieto generico per impedire che un’abitazione condominiale venga adibita a casa vacanze: è necessario che la proibizione emerga chiaramente dal testo.

Contratto per casa vacanze: si applica l’iva?

Un’altra questione abbastanza spinosa riguarda l’applicabilità o meno dell’imposta sul valore aggiunto al contratto di locazione sottoscritto con i turisti della casa vacanze. La giurisprudenza ha fornito una risposta. La Suprema Corte, esprimendosi sull’applicazione o meno dell’imposta sul valore aggiunto ai contratti di affitto di immobili ad usa casa vacanze, ha stabilito che la cessione in godimento di un’abitazione a tale titolo non integra una prestazione alberghiera ma un normale contratto di locazione (seppur breve), ed è pertanto esente da iva [8]. In particolare, secondo questa pronuncia, la vera differenza tra servizio di casa vacanze e prestazione alberghiera vera e propria sta nella fornitura di servizi personali, presenti nella seconda e non nella prima.

note

[1] Legge n. 217 del 17.05.1983.

[2] Cons. di Stato, sent. n. 7288 del 31.07.2011.

[3] Art. 109 T.u.l.p.s.

[4] Art. 2082 cod. civ.

[5] Artt. 55 e seguenti del Testo unico delle imposte sui redditi.

[6] Cass., sent. n. 22711 del 28.09.2017.

[7] Cass., sent. n. 11126 del 23.12.1994.

[8] Cass., sent. n. 6501 del 20.03.2014.

Autore immagine: Pixabay.com

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1 Commento

  1. lo rileggerò cn calma, ma da una prima occhiata mi sembra – finalmente – un articolo chiaro informato ed esaustivo, grazie!

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