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Usucapione di posto auto: è possibile?

18 giugno 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 giugno 2018



Usucapione o servitù di parcheggio: quali diritti sul posto auto?

Hai tranquillamente parcheggiato per anni la tua auto in una determinata area anche se non di tua proprietà. Un bel giorno il proprietario decide di vietare il tuo ingresso nella suo parcheggio impedendoti di lasciare lì l’auto. Può farlo? Oppure non è legittimato perché hai acquistato il diritto di proprietà del posto d’auto per il pacifico e ininterrotto possesso in questi anni? In altri termini, puoi affermare di essere divenuto automaticamente proprietario del parcheggio per averlo usato? Si può acquistare un posto auto per usucapione?

Vediamo le risposte che ha dato la giurisprudenza e come e quando si può parlare di usucapione del posto auto o se è ammissibile una servitù di parcheggio.

Usucapione: cos’è?

L’usucapione è un particolare modo di acquisto della proprietà consistente nel possesso pacifico e ininterrotto di un bene per un periodo di tempo determinato dalla legge.

L’acquisto del diritto per usucapione è automatico in quanto avviene per legge, nel momento in cui matura il termine previsto dalle norme del codice civile e cioè:

  • 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene;
  • 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
  • 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
  • 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);
  • 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Affinché si possa configurare il possesso utile per l’usucapione non basta l’utilizzo del bene ininterrotto e continuativo, ma anche l’adozione dell’atteggiamento tipico del proprietario (escludendo gli altri dall’uso del bene, dedicandosi alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria ecc.), dovendo rivelarsi anche all’esterno l’indiscusso potere sulla cosa.

Usucapione parcheggio: è possibile?

Se si parcheggia per vent’anni su una determinata area, questa si acquista per usucapione?

Secondo la Cassazione [1], affinché il parcheggio di autovetture possa costituire un possesso a titolo di proprietà del suolo, è comunque necessario un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all’inerzia del proprietario.

È quindi esclusa la configurabilità dell’usucapione nel caso in cui ci si limiti all’uso di una striscia di terreno come parcheggio e spazio di manovra, non essendo tale condotta di per sé espressione di un’attività materiale incompatibile con l’altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene. Inoltre, l’utilizzo a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza dal proprietario dell’area.

Dunque, per provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell’usucapione, non basta il godimento del posto auto altrui, ma è necessario dimostrare di averlo utilizzato come  il proprietario, per esempio, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione e/o recinzione idonee ad impedirne l’uso al proprietario.

Usucapione parcheggio condominio

Un’ipotesi molto ricorrente è quella in cui uno dei condomini pretende la proprietà di un posto auto condominiale per il solo possesso ininterrotto ultraventennale. La Cassazione ha escluso che si possa acquistare per usucapione la proprietà del posto auto condominiale [2].

Secondo la giurisprudenza, il godimento, anche prolungato, di una porzione del posto auto altrui, non delimitato da sbarramenti, per la sosta di propri veicoli, in assenza di visibili opere di perimetrazione e/o recinzione idonee ad impedirne l’uso al proprietario, non può comportare acquisto per usucapione in ambito condominiale.

Ciò in quanto il possesso non assumerebbe in ogni caso il carattere dell’esclusività stante la promiscuità della zona di confine tra i due posti auto, situazione che è di per sé incompatibile con l’esclusività del possesso quale requisito necessario per l’usucapione [3].

Inoltre, in ambito condominiale, il godimento di una porzione comune dell’edificio da parte del singolo condomino può integrare possesso idoneo all’acquisto per usucapione della porzione medesima solo quando presenti connotati di esclusività ed incompatibilità con il compossesso degli altri partecipanti, e non anche, pertanto, per il mero fatto che si traduca in un’utilizzazione di detto bene più intensa o diversa da quella praticata dagli altri condomini [4].

In altri termini non basta aver parcheggiato sempre nello stesso posto auto o averci parcheggiato quasi sempre più degli altri condomini ai fini dell’acquisto per usucapione [5]. Servirebbe aver letteralmente escluso (ovviamente con mezzi leciti) tutti gli altri condomini da quel posto auto (il che è quasi impossibile).

Servitù di parcheggio: è possibile?

Quando si parla di possesso pacifico e continuativo di un posto auto, si tenta anche di ricondurre tale situazione di fatto, se non alla proprietà per usucapione, quantomeno ad un diritto di servitù. La giurisprudenza è stata quindi interrogata in questi anni sulla possibilità di riconoscere  o meno nel nostro ordinamento la servitù di parcheggio.

Ebbene, per l’orientamento largamente prevalente  della Cassazione [6], la servitù di parcheggio non può esistere, in considerazione del fatto che il parcheggio difetta del requisito tipico della servitù, cioè l’inerenza dell’utilità, per la quale si costituisce il peso sul fondo servente, rispetto al fondo dominante.

In altri termini, nel caso della servitù di parcheggio, la comodità di parcheggiare l’auto va ad esclusivo vantaggio personale del proprietario del fondo dominante e non comporta vantaggi per il fondo servente. Nel nostro ordinamento tradizionalmente si ritiene che non possano costituirsi servitù meramente personali. Semmai le servitù personali si potrebbero più correttamente ricondurre nell’ambito del diritto d’uso, della locazione, dell’affitto o del comodato.

Tuttavia la più recente giurisprudenza di legittimità [7] ha ammesso la configurabilità in astratto della cosiddetta servitù di parcheggio, purchè sussistano determinati requisiti: l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza, l’inerenza al fondo servente, l’inerenza al fondo dominante, la specificità dell’utilità, la localizzazione.

Qualora ricorrano tali requisiti, si potrebbe parlare di servitù di parcheggio, sempre che sia possibile accertare in concreto l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad un’attività personale del soggetto.

In questa prospettiva, si può parlare di servitù di parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione.

Servitù di parcheggio condominio

In ambito condominiale, a meno che il posto auto non sia stato appositamente assegnato, non si può affermare un diritto reale ma solo un diritto di godimento, più precisamente un diritto d’uso, spesso previsto dai regolamenti condominiali e dai contratti di compravendita in cui il costruttore dell’edificio si riserva la proprietà dell’area ma concede ai condomini il diritto di parcheggio.

Secondo la Cassazione, l’utilizzo da parte dei condomini di un’area condominiale ai fini di parcheggio non e’ tutelabile con l’azione di reintegrazione del possesso di servitù. Ciò in quanto il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, mancando il requisito della realità (inerenza al fondo dominante dell’utilità cosi come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come un’utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari [8].

Diritti sul posto auto: come difendersi

In sintesi, chi ritiene di avere dei diritti su un determinato posto auto, ma non ha un titolo negoziale per farli valere (per esempi contratto di vendita, regolamento condominiale, ecc.), può difficilmente difendersi dal proprietario dell’area che gli impedisca di parcheggiare a meno che non riesca a provare:

  • o di essere divenuto proprietario del posto auto per usucapione a seguito del possesso ininterrotto e pacifico da più di vent’anni, comportandosi come il titolare di quella determinata zona, appositamente delimitata con esclusione di altri dal parcheggio;
  • o di essere titolare di una servitù di parcheggio, dimostrata dal fatto che non vi è un semplice vantaggio personale di comodità di parcheggio, bensì un legame di inerenza e utilità tra il fondo servente (area di parcheggio) e il fondo dominante (per esempio abitazione o ufficio).

note

[1]  Cass. n. 10894 del 08/05/2013.

[2] Cass. sent. n. 14809/2017.

[3] Cass. sent. n. 12481/2007.

[4] Cass. sent. n. 3236/1984.

[5] Trib. Roma, sent. n. n. 712/2017.

[6] Cass. sent. n. 23708/2014.

[7]  Cass. sent. n. 16698/2017.

[8] Cass. sentt. n. 15334/2012 e 1551/2009.

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