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Imu e Tasi, guida all’acconto 2018

18 giugno 2018 | Autore:


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Versamento dell’acconto Imu e Tasi 2018: chi deve pagare, come calcolare le imposte, come si determinano le sanzioni e gli interessi per il ritardo.

Scadono lunedì 18 giugno 2018 i termini per pagare, in acconto, l’Imu e la Tasi, due delle principali imposte sugli immobili. In questa guida all’acconto 2018 Imu e Tasi ti spieghiamo come funzionano queste imposte, chi è obbligato a pagarle, come si calcolano. In caso di pagamento in ritardo, ti spieghiamo come calcolare le sanzioni e gli interessi utilizzando il nuovo ravvedimento operoso.

Come funziona l’Imu

L’Imu è l’imposta municipale unica: si tratta dell’imposta sugli immobili che sostituisce la vecchia Ici. L’Imu non è più dovuta sulla prima casa, escluse le abitazioni di lusso (categoria A1/A8 ed A9).

Chi deve pagare l’Imu?

L’Imu deve essere versata:

  • dai proprietari o dagli usufruttuari (o da chi possiede un altro diritto reale; il nudo proprietario non paga) di immobili diversi dalla prima casa, di aree fabbricabili e terreni;
  • da chi è assegnatario della casa coniugale, in caso di separazione o divorzio;
  • dai conduttori (inquilini) di immobili, in caso di stipula di leasing immobiliare;
  • dai concessionari di aree demaniali.

Chi non deve pagare l’Imu?

Sono esenti dall’Imu, oltre alle abitazioni principali non di lusso:

  • gli immobili di proprietà di persone anziane o disabili, se risultano ricoverate in modo permanente in istituti, nel caso in cui la casa non sia data in affitto;
  • gli alloggi sociali;
  • gli immobili di cooperative edilizie;
  • i terreni agricoli montani o semi-montani, o i terreni di proprietà di coltivatori e imprenditori agricoli professionali, o situati all’interno delle isole minori;
  • i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale, a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
  • le unità immobiliari (massimo una) in possesso del personale di servizio permanente delle Forze armate o della Polizia, dei Vigili del fuoco e del personale della carriera prefettizia, se non affittate;
  • le unità immobiliari (massimo una) di proprietà di un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’Aire, solo se già pensionato nel Paese dove risiede e se l’immobile non risulta né in affitto né in comodato d’uso.

Quali sono le agevolazioni Imu

Se un immobile, ad uso abitativo, è concesso in comodato a familiari entro il primo grado di parentela, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, se si rispettano determinate condizioni.

In particolare, la base imponibile Imu di un immobile e delle pertinenze può essere ridotta del 50%, se l’immobile è:

  • concesso in comodato dal soggetto passivo ai genitori o ai figli;
  • se i genitori o i figli comodatari utilizzano l’immobile come abitazione principale, purché siano soddisfatte le seguenti condizioni:
    • il conduttore deve avere la residenza anagrafica nell’abitazione;
    • il contratto di comodato deve essere registrato;
    • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato;
    • il comodante non deve possedere altri immobili in Italia, con l’unica possibile eccezione dell’immobile adibito a propria abitazione principale e delle eventuali pertinenze;
    • l’abitazione ceduta in comodato e quella adibita ad abitazione principale non devono essere censite nelle categorie catastali A1, A8 o A9.

Il Comune può inoltre riconoscere ulteriori agevolazioni Imu per gli immobili (e le eventuali pertinenze) concessi in uso gratuito ai parenti ed affini di 1° grado in linea.

Il contribuente è in ogni caso tenuto a dichiarare al Comune il diritto alle riduzioni, per poterne fruire.

La base imponibile viene ridotta del 50% anche per:

  • i fabbricati dichiarati inagibili o inabilitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sono verificate queste condizioni, che vanno accertate dall’Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure tramite dichiarazione sostitutiva;
  • i fabbricati di interesse storico o artistico individuati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Se l’immobile è affittato a canone concordato, l’Imu che si ottiene applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%.

Possono beneficiare della riduzione tre tipologie di contratti di locazione:

  • i contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo;
  • i contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni;
  • i contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; comuni confinanti con tali aree; altri comuni capoluogo di provincia).

Come funziona la Tasi

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili: è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, un fabbricato o un’area edificabile, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale.

La Tasi, infatti, non è più dovuta sull’abitazione principale per i proprietari, ad esclusione delle abitazioni di lusso (categoria A1/A8 ed A9); gli inquilini non sono tenuti a pagare la loro quota Tasi se l’immobile affittato è l’abitazione principale.

Come si calcola la base imponibile Imu e Tasi

Prima di calcolare l’Imu e la Tasi, è necessario calcolare la loro base imponibile, ossia l’ammontare su cui applicare l’aliquota (cioè la percentuale dovuta) d’imposta. Il calcolo della base imponibile si effettua in questo modo, a seconda del tipo di immobile:

Tipologia immobile
Categoria catastale
Calcolo base imponibile
Abitazioni:garage, box, depositi, tettoie A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 C/2 C/6 C/7 Rendita Catastale x 1,05 x 160________________________________________
Uffici A/10 Rendita Catastale x 1,05 x  80
Negozi C/1 Rendita Catastale x 1,05 x  55
Laboratori artigianali,stabilimenti balneari, palestre C/3 C/4 C/5 Rendita Catastale x 1,05 x 140
Scuole, collegi, ospedali, caserme B/1 B/2 B/3 B/4 B/5 B/6 B/7 B/8 Rendita Catastale x 1,05 x  140
Capannoni industriali,
fabbriche, alberghi, centri commerciali
D/1 D/2 D/3 D/4 D/6 D/7 D/8
D/9 D/10
Rendita Catastale x 1,05 x  65
Terreni agricoli Rendita Dominicale x 1,25 x  135
Terreni edificabili Valore venale

Mentre la base imponibile si calcola allo stesso modo in tutti i comuni, le aliquote sono invece stabilite da ogni comune in misura differente, a seconda della categoria dell’immobile.

Quali sono le aliquote Imu e Tasi

Come anticipato, per determinare l’imposta dovuta, alla base imponibile devono essere applicate le aliquote, cioè le percentuali dovute a titolo d’imposta. Le aliquote sono diverse da comune a comune, ma possono variare:

  • per l’Imu, da un minimo dello 0,46% (0,40% in alcune casistiche particolari) a un massimo dell’1,06%;
  • per la Tasi, sino a un massimo dello 0,25%;
  • la somma delle aliquote dei due tributi non può superare lo 0,6%, per le abitazioni principali non considerate di lusso, e l’1,66% per tutti gli altri immobili.

Per sapere quale aliquota deve essere utilizzata, è necessario controllare le aliquote in vigore nel 2018, all’interno del sito web del proprio comune o prendendo visione delle delibere.

Come si calcola l’acconto Imu e Tasi

Per calcolare l’acconto dell’Imu e della Tasi, da pagare entro il 18 giugno 2018, devi:

  • calcolare la base imponibile;
  • calcolare l’imposta, applicando le aliquote che risultano dalla delibera più recente del tuo comune (le aliquote sono indicate anche all’interno del sito web del comune stesso);
  • dividere l’importo a metà.

Ravvedimento operoso Imu e Tasi per pagamento in ritardo

Una volta quantificata l’imposta dovuta, se si paga dopo la scadenza, cioè dopo il 18 giugno per l’acconto o dopo il 16 dicembre per il saldo (per il 2018 dopo il 17 dicembre), devono  essere calcolate le sanzioni. Queste ultime non sono previste in misura fissa, ma in misura percentuale, che aumenta all’aumentare dei giorni di ritardo.

In particolare puoi avvalerti del:

  • ravvedimento sprint: prevede la possibilità di sanare la propria situazione versando l’imposta dovuta entro 14 giorni dalla scadenza con una sanzione dello 0,1% giornaliero (in precedenza era 0,2%) del valore dell’imposta, più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
  • ravvedimento breve: applicabile dal 15° al 30° giorno di ritardo, prevede una sanzione fissa del 1,5% (in precedenza era 3%) dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
  • ravvedimento intermedio: è applicabile dopo il 30° giorno di ritardo fino al 90° giorno, e prevede una sanzione fissa del 1,67% (in precedenza era 3,33%) dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
  • ravvedimento lungo: è applicabile dopo il 90° giorno di ritardo, ma comunque entro i termini di presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui è stata commessa la violazione; prevede una sanzione fissa del 3,75% dell’importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale;
  • ravvedimento biennale: è applicabile per versamenti eseguiti entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo o, se non è prevista la dichiarazione, due anni dall’omissione; la sanzione applicabile è pari al 4,29%;
  • ravvedimento lunghissimo o ultra biennale: è applicabile per versamenti eseguiti oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione ovvero, quando non è prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall’omissione o dall’errore; la sanzione è pari al 5%;
  • ravvedimento successivo a p.v.c.: questo ravvedimento può essere utilizzato se la regolarizzazione avviene dopo il processo verbale di constatazione (p.v.c.), fatta esclusione per i casi di mancata emissione di ricevuta fiscale, ddt, scontrini fiscali o di omessa installazione dei misuratori fiscali;
  • ravvedimento trimestrale: è applicabile per il versamento delle rate omesse dopo la prima, nei casi di accertamento con adesione, concordato, conciliazione, avvisi bonari; resta la possibilità di utilizzare il ravvedimento sprint o breve se la regolarizzazione avviene in un termine più breve.

Calcolo degli interessi per ravvedimento operoso

Perché un versamento possa considerarsi ravveduto non basta saldare la sanzione, ma è necessario anche il pagamento degli interessi legali.

L’ammontare del tasso d’interesse legale varia ogni anno: nel 2014 era pari all’1%, nel 2015 è sceso allo 0,50%, nel 2016 è sceso allo 0,2%, nel 2017 era pari allo 0,1% e nel 2018 è pari allo 0,3%.

La formula per calcolare gli interessi, relativa a ogni annualità, è la seguente:

  • imposta da pagare, moltiplicata per il tasso d’interesse legale, diviso 365, per il numero dei giorni di ritardo.

Ad esempio, se un contribuente deve pagare 400 euro di Imu 2018, con 14 giorni di ritardo, il calcolo sarà:

  • [(400x 0,30%):365]x14.

Quindi verserà 5 centesimi d’interessi (0,04603, arrotondato per eccesso).

Come si compila l’F24 per l’Imu

Per pagare l’Imu, con o senza ravvedimento operoso, bisogna compilare il modello F24, nella sezione Imu ed altri tributi locali, con i seguenti codici tributo:

  • 3912 per l’abitazione principale e relative pertinenze (solo per i non esenti);
  • 3914 per i terreni agricoli;
  • 3916 per le aree fabbricabili;
  • 3918 per altri fabbricati;
  • 3930 per “fabbricati ad uso produttivo gruppo “D” incremento Comune;
  • 3925 per “fabbricati ad uso produttivo gruppo “D” Stato.

Non esistono, al contrario di quanto era previsto per la vecchia Ici, dei codici appositi per il pagamento di sanzioni e interessi, perciò questi andranno sommati all’imposta principale, nello stesso codice tributo.

Come si compila l’F24 per la Tasi

Per pagare la Tasi dovrà essere compilato il modello F24, nella sezione Imu ed altri tributi locali, con i seguenti codici tributo:

  • 3958 per l’abitazione principale;
  • 3959 per fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • 3969 per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili;
  • 3961 per i servizi indivisibili di altri fabbricati.

I codici relativi al ravvedimento operoso Tasi sono:

  • 3962 per gli interessi;
  • 3963 per le sanzioni.

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