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Accordo per sciogliere in anticipo l’affitto: come fare?

19 giugno 2018


Accordo per sciogliere in anticipo l’affitto: come fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 giugno 2018



Risoluzione anticipata della locazione: non basta l’intesa verbale e il pagamento dell’imposta di registro. Necessaria la scrittura privata.

Hai firmato un contratto di affitto che ti lega per quattro anni al padrone di casa. Gli hai però fatto presente che dovrai lasciare l’appartamento in anticipo per sopravvenute esigenze familiari. Non sei andato troppo nel dettaglio perché non hai, in effetti, una valida ragione per disdettare il contratto prima della scadenza; tuttavia hai confidato nella disponibilità del locatore. Disponibilità che c’è stata. Così, concordata a voce la data del rilascio dell’immobile, hai anche pagato l’imposta di registro dovuta all’Agenzia delle Entrate alla cessazione dell’affitto. Ora però il proprietario dell’appartamento, che sperava di riaffittare subito l’appartamento, non essendo riuscito a trovare un nuovo inquilino, ti chiede il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del tuo contratto. Può farlo? Lui sostiene che non c’è prova scritta della risoluzione anticipata della locazione. Insomma, si pone questo problema: come si fa l’accordo per sciogliere in anticipo l’affitto? La risposta è stata data da una recente sentenza del Tribunale di Milano [1]. La pronuncia è molto interessante perché tocca un aspetto pratico della vita di molti inquilini e ammonisce questi sull’importanza che, in materia di locazione, ha la «forma scritta». Ma procediamo con ordine.

Affitto: il contratto deve essere per forza scritto

Il contratto di locazione deve essere necessariamente scritto, a pena di nullità. Non solo. Va anche registrato. Anche in questo caso, la mancata registrazione comporta la nullità dell’accordo che, pertanto, si considera come mai venuto ad esistenza. Con il risultato che il padrone di casa non solo non potrà ricorrere alla procedura accelerata dello sfratto (dovendosi accontentare della più lunga e costosa azione di rilascio), ma non avrà neanche il potere di chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni maturati e non corrisposti.

Affitto: quando la disdetta?

Sia l’affittuario che il proprietario di casa sono tenuti a rispettare la scadenza del contratto. Non possono cioè sciogliersi prima. Sono previste alcune eccezioni:

  • il padrone di casa può impedire il primo automatico rinnovo del contratto (dopo i primi 4 anni nel contratto a canone libero; dopo i primi 3 anni, nel contratto a canone concordato) solo se ricorrono specifiche ragioni indicate dalla legge (ad esempio necessità di abitare l’immobile, di ristrutturarlo, di venderlo, ecc.: leggi Disdetta affitto: quando e come);
  • l’inquilino può disdettare il contratto in qualsiasi momento, salvo preavviso di sei mesi, se riesce a fornire una «giusta causa» di recesso. La giusta causa è ogni evento imprevedibile al momento della sottoscrizione del contratto (ad esempio un trasferimento lavorativo improvviso), non determinato dalla volontà dell’inquilino e di carattere oggettivo (ad esempio un palazzo senza ascensore per chi subisce una invalidità o la presenza di un vicino di casa rumoroso).

In ogni caso le parti sono libere di indicare, nel contratto, ulteriori e specifiche cause che consentono al conduttore il recesso anticipato.

Affitto: come la disdetta in anticipo?

Veniamo ora al problema da cui siamo partiti: come fare l’accordo per sciogliere in anticipo l’affitto? Secondo il tribunale di Milano, così come è necessario un documento scritto per costituire il rapporto di locazione, esso è necessario anche per la sua disdetta. Non basta l’intesa stretta a voce. Senza una scrittura privata, l’affitto si considera ancora in corso e il locatore è libero di chiedere i canoni successivamente maturati. Né basta il pagamento dell’imposta di registro per dimostrare la volontà contraria delle parti.  

Chi vuol concordare con il padrone di casa lo scioglimento anticipato del contratto di affitto farà dunque bene a mettere tutto per iscritto e a non fidarsi del fatto che questi, a parole, lo abbia autorizzato ad andare via di casa prendendo in consegna finanche le chiavi dell’appartamento.  

Anche la Cassazione, in passato, ha fornito la stessa interpretazione [2]: l’accordo risolutorio del contratto di locazione deve rivestire la stessa forma scritta stabilita per la sua conclusione. Requisito che, sia inteso, potrà dirsi soddisfatto esclusivamente in presenza di un documento contenente l’espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti. 

Del resto, anche la disdetta “ordinaria”, quella cioè da inviarsi prima dell’automatico rinnovo del contratto, va data per iscritto e nessuno ha mai messo in discussione questo aspetto. Dunque, non c’è ragione per applicare una regola diversa in caso di cosiddetto “mutuo consenso” ossia di scioglimento determinato dalla volontà congiunta di entrambe le parti che dovrà anch’essa essere riportata su una scrittura privata affinché possa avere valore ed efficacia.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 2427 del 28.02.2018.

[2] Cass. sent. n. 25126/2006.

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